Zmiany wprowadzone w programie Rodzina na swoim to nie jedyne ograniczenie w dostępie do państwowych dopłat do kredytów hipotecznych. Nowe zasady przyznawania pożyczek, związane z rekomendacją S, od nowego roku uniemożliwią kupno mieszkania osobom z niską zdolnością kredytową.
Stopień powodzenia, jakim cieszyły się w ostatnich 5 latach kredyty z dopłatą wśród osób zadłużających się na mieszkania pokazują statystyki Banku Gospodarstwa Krajowego. Z programu, w którym przez osiem lat rząd dopłaca do około połowy odsetek w zeszłym roku skorzystało ponad 43 tys. rodzin. W ciągu dziewięciu miesięcy 2011 roku takie pożyczki zaciągnęło kolejnych 41,8 tys. nabywców mieszkań. W sumie w programie Rodzina na Swoim banki udzieliły dotąd ponad 126,5 tys. kredytów hipotecznych na łączną kwotę ponad 23 mld zł.
Zapowiadane od początku tego roku zmiany w programie podsycały popyt na mieszkania, wśród osób które zastanawiały się, czy zainwestować we własną nieruchomość. Po nowelizacji ustawy pod koniec sierpnia tego roku w znacznym stopniu ograniczona została pula mieszkań, na zakup których można otrzymać kredyt w Rodzinie na Swoim. Na skutek zmniejszenia limitów dopuszczalna cena na rynku pierwotnym spadła o 28,5 proc., a w przypadku wtórnego o 43 proc.
Dopłata średnio 40 proc.
Dodatkowo wprowadzone zostało kryterium wieku kredytobiorcy – 35 lat, który nie dotyczy tylko osób samotnie wychowujących dzieci. Dotąd co czwarty kredyt w Rodzinie na Swoim był przyznawany kredytobiorcom starszym. Jedyną pozytywną zmianą wprowadzoną przez rząd było włączenie do programu singli, czyli osób pozostających w jednoosobowych gospodarstwach domowych. Tyle, że jeśli chcą skorzystać z dopłat mogą zakupić mieszkanie o maksymalnej wielkości 50 mkw. w odróżnieniu do rodzin, które mogą pozwolić sobie na metraż do 75 mkw.
Kolejna, październikowa zmiana limitów cen, które aktualizowane są co pół roku spowodowała, że w poszczególnych miastach program obejmuje dziś tylko śladową ilość mieszkań, a w niektórych przestał działać. W tej sytuacji wiele osób będzie musiało odłożyć lub zrezygnować z zakupu mieszkania. Szczególnie te, dla których zwykła pożyczka jest zbyt droga. Dopłaty stanowią bowiem średnio ok. 40 proc. miesięcznej raty.
Niewiele mieszkań z dopłatą
Dla przykładu w Warszawie do dopłat kwalifikuje się zaledwie 2 proc. nowych mieszkań, oblicza Home Broker. Dlatego deweloperzy inicjują nowe programy promocyjne. W niektórych przypadkach deklarują spłatę odsetek kredytowych za klienta w czasie budowy mieszkania do momentu przekazania kluczy, albo ich zwrot przez jakiś czas po zakupie gotowego mieszkania.
Rekomendacja S przetrzebi Rodzinę
Korzystający z państwowych dopłat do kredytów hipotecznych, to przede wszystkim osoby, które poszukują tańszego rozwiązania, bo obciążenie całością odsetek byłoby dla nich za duże. Ich zdolność kredytowa zwykle jest niewielka. Niestety, część osób planujących kupno lokum i skorzystanie z dopłat będzie musiała niedługo odejść z banku z kwitkiem. Do końca tego roku mają zostać wprowadzone bowiem wszystkie zapisy rekomendacji S narzucone instytucjom finansowym przez Komisję Nadzoru Bankowego. Przy takich samych dochodach, ale wyższych wymaganiach banków, część zainteresowanych dopłatami nie będzie już mogła zaciągnąć kredytu odpowiednio wysokiego na zakup mieszkania.
Do wyliczania zdolności kredytowej w przypadku wszystkich pożyczek hipotecznych przyjmowany będzie maksymalny okres 25 lat, bez względu na rzeczywisty czas trwania umowy.
Krótszy okres wygeneruje wyższą miesięczną ratę spłaty, a ta oznaczać będzie niższą zdolność kredytową. Zmiany dotkną większość nowych hipotek. W drugim kwartale tego roku na kredyty na dłuższy okres, niż 25 lat zdecydowało się 69 proc. kupujących mieszkania (dane Związku Banków Polskich).
Choć procedury przy zaciąganiu kredytów z dopłatą są takie same, jak przy zwykłych pożyczkach mieszkaniowych, a dopłaty w każdym banku takie same, to rata spłaty może się różnić. Warto zatem porównać marże i prowizje ponad 20 banków, które uczestniczą w programie.
Źródło: RED Real Estate Development
Wojciech Boczoń
