Wkład własny w „Rodzinie na Swoim” to pieniądze wyrzucone w błoto

Analizy 30.11.2010 (13:32)

Nawet 6,9 tys. zł może zaoszczędzić przeciętny kredytobiorca kupując mieszkanie za kredyt w programie „Rodzina na Swoim” bez wkładu własnego. Im jednak mieszkanie większe, tym oszczędności mniejsze. Niewiele banków różnicuje ofertę w zależności od wnoszonego wkładu.

Średnio 204,3 tys. zł pożyczali Polacy na mieszkania w III kwartale tego roku, pokazują dane udostępnione przez Związek Banków Polskich. Dodatkowo przeciętny nabywca dysponuje kwotą rzędu 50 tys. zł w ramach wkładu własnego. Home Broker sprawdził, czy korzystając z preferencyjnego kredytu w programie „Rodzina na Swoim” opłaca się wpłacać te pieniądze w formie wkładu własnego. Szacunki zostały poczynione dla obecnych warunków rynkowych.

Zasady dofinansowania kredytu w programie „Rodzina na Swoim”:

Skorzystać mogą małżeństwa i osoby samotnie wychowujące dziecko,
Kredyt może być przeznaczony na zakup mieszkania lub domu oraz budowę, nadbudowę, przebudowę, rozbudowę domu, a także adaptację nieruchomości niemieszkalnej,
Maksymalna powierzchnia mieszkania to 75 m kw., a domu 140 m kw.,
Dofinansowanie kierowane jest do powierzchni 50 m kw. lokalu i 70 m kw. domu

Szkoda pieniędzy na wkład własny

O tym czy warto wpłacać 50 tys. zł w formie wkładu własnego w kredycie z rządową dopłatą zależy od powierzchni mieszkania jakie ma być finansowane kredytem. Trzeba bowiem pamiętać, że w obecnej formie program obejmuje zakup lokali o wielkości do 75 m kw., ale dofinansowana jest powierzchnia do 50 m kw. Im więc bliżej tego dolnego limitu, tym większą część raty sfinansuje państwo.

Kupując mieszkanie o powierzchni do 50 m kw. i wartości 250 tys. zł na kredyt na 30 lat w „Rodzinie na Swoim” trzeba się liczyć z ratą miesięczną na poziomie 860,63 zł pożyczając całą kwotę od banku i 684,69 zł, gdyby pożyczyć tylko 200 tys. zł, a przeznaczając na wkład własny posiadane 50 tys. zł. Różnica w racie wynosi więc 175,94 zł miesięcznie. Jest to kwota niższa niż możliwa do uzyskania z lokaty na 50 tys. zł z kapitalizacją dzienną o oprocentowaniu 4,86%. Założenie kilku tego typu lokat pozwala ominąć podatek od zysków kapitałowych i osiągnąć odsetki w pierwszym miesiącu na poziomie 206,79 zł. Nawet więc w pierwszym miesiącu przeznaczenie 50 tys. zł na lokatę, a nie na wkład własny powoduje uzyskanie dodatkowych korzyści na poziomie 30,85 zł. Niby niewiele, ale kredyt w „Rodzinie na Swoim” dofinansowany jest z kasy państwa przez 8 lat. Dodatkowo im dłużej pieniądze pozostaną na lokacie tym większe kwoty będą dopisywane do konta w związku z działaniem zasady procentu składanego. Łącznie, przy zachowaniu obecnych realiów rynkowych, w rozważanym przypadku można osiągnąć korzyści na poziomie 6,9 tys. zł w ciągu 8 lat. Nie można także zapomnieć, że środki pieniężne znajdujące się na lokacie, a nie przeznaczone na wkład własny stanowią łatwo dostępne zabezpieczenie płynnościowe na wypadek nieprzewidzianych sytuacji, co jest dodatkowym pozytywem tego rozwiązania.

Symulacja rat kredytu na 30 lat w programie „Rodzina na Swoim” w przypadku mieszkania o cenie 250 tys. zł
Wkład własny	Wysokość raty w zależności od powierzchni mieszkania
Wkład własny	do 50 m kw.	75 m kw.
Brak wkładu własnego	860,63 zł	1 062,72 zł
Wkład własny na poziomie 50 tys. zł	684,69 zł	846,35 zł
Różnica w miesięcznej racie	175,94 zł	216,36 zł
Miesięczne odsetki na lokacie 3M*	206,79 zł	206,79 zł
Straty / korzyści w pierwszym miesiącu	30,85 zł	-9,57 zł
* Lokata z kapitalizacją dzienną o oprocentowaniu 4,86% (odpowiada standardowej lokacie o oprocentowaniu 6%)

Przy większych mieszkaniach na zyski trzeba będzie poczekać

Im większe mieszkanie kupowane w kredycie z programu „Rodzina na Swoim”, tym bardziej może opłacać się przeznaczenie posiadanych wolnych środków na wkład własny, a nie lokatę. Kupując mieszkanie o powierzchni 75 m kw. i wartości 250 tys. zł na kredyt na 30 lat w „Rodzinie na Swoim” trzeba się liczyć z ratą miesięczną na poziomie 1062,72 zł pożyczając całą kwotę od banku i 846,35 zł gdyby pożyczyć tylko 200 tys. zł, a przeznaczając na wkład własny posiadane 50 tys. zł. Różnica w racie wynosi więc 216,36 zł miesięcznie. Jest to kwota wyższa niż możliwa do uzyskania z lokaty na 50 tys. zł z kapitalizacją dzienną o oprocentowaniu 4,86%. Założenie kilku tego typu lokat pozwala ominąć podatek od zysków kapitałowych i osiągnąć odsetki w pierwszym miesiącu na poziomie 206,79 zł. W pierwszym miesiącu przeznaczenie 50 tys. zł na lokatę, a nie na wkład własny powoduje dodatkowy koszt na poziomie 9,57 zł. Procent składany dalej działa jednak na korzyść posiadacza lokaty, bo codziennie odsetki naliczane są od coraz większej kwoty. Łącznie więc, przy zachowaniu obecnych realiów rynkowych, w rozważanym przypadku można osiągnąć korzyści na poziomie 3 tys. zł w ciągu 8 lat, pomimo strat w pierwszych miesiącach obsługi długu.

Kosmetyczna różnica w oprocentowaniu

Przeznaczanie wolnych środków na wkład własny w kredycie „Rodzina na Swoim” jest często nieopłacalne, ponieważ relatywnie mało banków premiuje wniesienie tych kwot poprzez obniżkę marży. W przypadku kredytu na 30 lat na mieszkanie warte 250 tys. zł mediana oprocentowania wynosi 5,8% w przypadku kredytu bez wkładu własnego i 5,77% dla kredytu z 20-procentowym wkładem. Przeciętna marża jest więc o zaledwie 0,03 pp. niższa. Do banków, które premiują wniesienie wkładu własnego w przypadku kredytu z programu „Rodzina na Swoim” są: Alior, Millennium, BPH, Deutsche Bank, Pekao, PKO BP.

Oprocentowanie kredytu na 30 lat na mieszkanie wartego 250 tys. zł w programie „Rodzina na Swoim”
Bank	Oprocentowanie kredytu na nieruchomość o wartości 250 tys. zł
Bank	bez wkładu własnego	z wkładem własnym na poziomie 50 tys. zł
Alior Bank	5,55%	5,15%
Allianz Bank Polska	7,25%	7,25%
Bank Millennium	6,25%.	5,85%
Bank Pocztowy	5,55%	5,55%
Bank BGŻ	6,15%	6,15%
BNP Paribas Fortis	5,84%	5,84%
Bank BPH	7,00%	6,20%
BZ WBK	nie dotyczy	5,82%
Citi Handlowy	nie dotyczy	5,15%
Deutsche Bank PBC	5,75%	5,55%
Getin Noble Bank*	6,31%	6,31%
mBank	5,66%	5,66%
MultiBank	5,86%	5,86%
Pekao Bank Hipoteczny	5,60%	5,60%
Pekao SA*	5,72%	5,53%
PKO BP	5,80%	5,72%
Mediana	5,80%	5,77%
Źródło: banki (10 listopada 2010 r.)
* Po 8 latach obniżka marży o 0,5 pp.
** Marża ustalana indywidualnie