Własny kawałek ziemi – jak i gdzie starać się o kredyt na działkę?

Nie każda działka na kredyt

Wybór odpowiedniej działki to proces, w którym konieczne będzie rozważenie szeregu czynników — lokalizacji, dojazdu, ukształtowania terenu, otoczenia. Poszukując wymarzonego miejsca należy jednak pamiętać, że cechy wybranej przez nas działki mogą mieć wpływ na to jak łatwo, lub trudno, będzie starać się o kredyt na sfinansowanie jej zakupu.

Czynnikami o podstawowym znaczeniu są zagadnienia związane z własnością nieruchomości – fakt istnienia księgi wieczystej, jej aktualność, czy mamy do czynienia z własnością, współwłasnością czy też z użytkowaniem wieczystym oraz występowanie wpisów w III i IV dziale takich jak m.in. obciążenia hipoteczne. Sytuacja prawna działki powinna zostać ustalona ze stuprocentową pewnością przed skierowaniem się do banku po kredyt. Wszelkie niejasności wokół statusu prawnego działki mogą bowiem skomplikować późniejszą procedurę kredytowania. Wiele potencjalnych przeszkód (jak np. nieaktualne wpisy w księdze wieczystej) można usunąć przed zakupem, jeśli tylko sprzedający wykaże dobrą wolę. Brak urządzonej księgi wieczystej może stanowić problem, lecz w wielu bankach odpis z tego rejestru zastąpić można dokumentem potwierdzającym stan prawny nieruchomości (np. aktem notarialnym nabycia nieruchomości przez poprzedniego właściciela).

Niebagatelne znaczenie dla łatwości uzyskania kredytu, jak również dla późniejszej realizacji dalszych planów nabywcy, ma rodzaj kupowanej działki określony w planie zabudowy na określonym terenie. Na rynku możemy napotkać działki:

• Budowlane – przeznaczone przede wszystkim na budownictwo jednorodzinne, jak również nieuciążliwą dla otoczenia działalność produkcyjną i usługową,
• Przemysłowe – na których można wznosić obiekty związane z działalnością gospodarczą, także uciążliwe dla otoczenia (w granicach działki),
• Rekreacyjne – przeznaczone pod budowę domków letniskowych, a jeśli przewiduje taką możliwość miejscowy plan zabudowy, również domów całorocznych.
• Siedliskowe – ściśle powiązane z gruntami rolnymi. Na działce siedliskowej można wybudować budynki gospodarcze oraz dom pod warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę, co uzależnione jest m.in. od powierzchni związanego z działką gruntu rolnego (musi ona co najmniej dorównywać wielkością średniej wielkości gospodarstwa rolnego na terenie danej gminy).
• Rolne – w zasadzie nie przeznaczone do zabudowania. Możliwe jest jednakże odrolnienie działki – zabieg ten może być łatwiejszy w przypadku gruntów rolnych niższej klasy.
• Leśne – nie nadające się do spożytkowania na cele mieszkaniowe.

W większości banków przedmiotem kredytowania mogą być działki budowlane, trochę rzadziej siedliskowe i rekreacyjne. Uzyskanie kredytu hipotecznego na zakup działki rolnej może okazać się problematyczne, nawet jeśli mamy uzasadnione nadzieje na zmianę jej przeznaczenia. Spośród indagowanych przez nas banków tylko Bank Gospodarstwa Krajowego skłonny był skredytować tego rodzaju transakcję. Alternatywą okazać się może skorzystanie z innego, niestety droższego, produktu kredytowego jak np. pożyczki hipotecznej zabezpieczonej posiadaną przez nas inną nieruchomością.

Dla późniejszego wykorzystania działki, oraz ewentualnych starań o kredyt na budowę domu, istotne znaczenie ma także istnienie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Określa on m.in. rodzaj możliwej do wzniesienia na działce zabudowy, dopuszczalną wysokość budynków, rodzaj dachu. Brak miejscowego planu oznacza konieczność starania się o decyzję o warunkach zabudowy (jeśli nie została wydana dla poprzedniego właściciela nieruchomości).

Działka została wybrana – kolej na bank

Wybór banku, do którego udamy się po kredyt powinniśmy poprzedzić analizą dostępnych na rynku możliwości. W zawężeniu liczby branych pod uwagę ofert powinno nam pomóc udzielenie odpowiedzi na następujące pytania:

• Jaką sumę jesteśmy w stanie przeznaczyć na wkład własny w inwestycję?
• Na jaki okres chcemy zaciągnąć kredyt?
• Czy jesteśmy skłonni podjąć ryzyko niekorzystnej zmiany wysokości raty w trakcie spłaty kredytu, a więc czy bierzemy pod uwagę także kredyty denominowane w walutach obcych?

Osoby nie dysponujące wolnymi środkami powinny w pierwszej kolejności zwrócić uwagę na oferty banków, które proponują kredyty na 100% wartości nieruchomości (współczynnik ten określany jest mianem LTV – loan to value). Zwykle skredytowanie całości inwestycji oznacza konieczność dodatkowego ubezpieczenia brakującej części wkładu własnego (np. powyżej 80% wartości działki). W przypadku kredytów na zakup ziemi wymagany wkład własny jest często wyższy niż gdy celem kredytowania jest np. nabycie mieszkania. Warto upewnić się jakie podejście stosują wstępnie wybrane przez nas banki — nie należy od rzadkości sytuacja, gdy w materiałach informacyjnych bank zapewnia, że jego kredyty hipoteczne umożliwiają zakup nieruchomości bez angażowania własnych środków, podczas gdy przy rozmowie z doradcą dowiadujemy się, że maksymalny wskaźnik LTV w przypadku zakupu działki wynosi np. 50% (patrz np. serwis internetowy Banku Millenium).

Maksymalny okres spłaty kredytu na zakupu działki w poszczególnych bankach waha się w granicach od 7 do 30 lat. Część instytucji przyjęła podejście, iż ten cel kredytowania traktowany jest równorzędnie z pozostałymi celami mieszkaniowymi i pozwala klientom na wykorzystanie finansowania długoterminowego. W nielicznych bankach tego typu kredyty traktowane są odmiennie — horyzont czasowy finansowania skraca się do średniego terminu (7-10 lat).

Kwestia wyboru waluty zaciąganego zobowiązania omawiana była już wielokrotnie, także na łamach serwisu Bankier.pl. Warto jednakże przypomnieć, że decydując się na kredyt walutowy zyskujemy niższe oprocentowanie, ale w zamian narażamy się na ryzyko kursowe oraz, w wielu bankach, musimy liczyć się z koniecznością wniesienia wyższego wkładu własnego.

Podstawowym kryterium ostatecznego wyboru oferty są koszty kredytu, na które składają się oprocentowanie oraz opłaty i prowizje. Oprocentowanie kredytów hipotecznych w większości banków powiązane jest z parametrem odzwierciedlającym cenę pieniądza na rynku lokat międzybankowych — w przypadku kredytów złotowych jest to z reguły WIBOR 3M lub 6M. Parametr ten powiększany jest następnie o marżę banku. Regulamin wybranego przez nas kredytu powinien szczegółowo określać warunki zmiany oprocentowania, a co za tym idzie wysokości spłacanych przez nas rat. Za niekorzystne wypada uznać formuły z rzadka stosowane przez niektóre instytucje, gdzie o zmianie ceny kredytu decyduje arbitralnie bank (np. Multibank).

Wysokość marży jest pochodną ryzyka, jakie przejmuje na siebie finansujący zakup nieruchomości bank. W wielu przypadkach ustalana jest ona indywidualnie na podstawie oceny zdolności kredytowej klienta. Część banków uzależnia wysokość marży od LTV i kwoty kredytu — im wyższy wkład własny klienta i im wyższa pożyczana kwota, tym niższą marżą zadowala się bank. Zmienność marży jest przyczyną, dla której trudno jednoznacznie wskazać najlepszą na rynku ofertę — każdy z potencjalnych kredytobiorców musi samodzielnie dokonać analizy dostępnych ofert pod kątem ich atrakcyjności w konkretnej sytuacji (przy posiadanym wkładzie własnym, danej kwocie kredytu). Zadanie to komplikuje dodatkowo fakt, że wiele instytucji wprowadza różnego rodzaju promocje, polegające np. na obniżeniu marży przez pierwszy okres spłaty kredytu.

W zestawieniu ofert złotowych kredytów przeznaczonych na zakup działek dostrzec można, iż najbardziej odczuwalną dla portfela kredytobiorcy opłatą są prowizje pobierane za przygotowanie kredytu oraz za jego uruchomienie. Zwykle zawierają się one w przedziale od 1%-3%, lecz nie należy do rzadkości sytuacja, gdy walczący o udział w rynku bank decyduje się na zawieszenie pobierania tego typu dodatkowych opłat (np. Lukas Bank). Dla planujących szybszą spłatę kredytu istotne mogą być również opłaty związane z wcześniejszym spłaceniem zobowiązania (w większości przypadków mieszczące się w przedziale 1%-2% pozostałego długu).

Niezależnie od samodzielnie dokonanych obliczeń (np. z użyciem kalkulatorów publikowanych na stronach internetowych banków), w podjęciu ostatecznej decyzji pomóc powinny nam symulacje przygotowane przez doradców wybranych przez nas instytucji, ewentualnie którejś z firm trudniących się pośrednictwem finansowym.

Wybrane oferty polskich banków — złotowe kredyty na zakup działki

Bank	Produkt	Przeznaczenie	Maksymalne LTV	Okres spłaty	Oprocentowanie zmienne (PLN)	Najważniejsze opłaty i prowizje
Bank Pocztowy	Pocztowy Kredyt Mieszkaniowy	Działka budowlana	Do 80%	Do 30 lat	Uzależnione od LTV i kwoty, 5,6%-6,4%	Uruchomienie – 1%-3%
BGK	Kredyt mieszkaniowy „Pewne mieszkanie”	Działka budowlana, rekreacyjna, siedlisko, działka rolna	Do 50%	Do 30 lat	Uzależnione od LTV – 4,92%-5,67%	Uruchomienie – 0,5%-2,5%
BGŻ SA	Kredyt mieszkaniowy	Działka budowlana, siedliskowa, rekreacyjna	Do 100% (z ubezpieczeniem), 85% (PLN), 75-80% (inne waluty)	1-30 lat	Uzależnione od LTV – WIBOR 3M/6M/1Y + marża od 0,5%	Opłata przygotowawcza – od 0,6% do 2,5%, Wcześniejsza spłata w ciągu pierwszych 5 lat – 1%, Inspekcja inwestycji – 100 zł
BOŚ SA	Kredyt hipoteczny	Działka budowlana, siedliskowa, rekreacyjna	Do 100%	Do 35 lat	Uzależnione od LTV, WIBOR 6M + marża 0,5%-1,5%	Uruchomienie – 0,6%-0,9% Wcześniejsza spłata – 0,7%, Wniosek – 50-200 zł
BPH SA	Kredyt mieszkaniowy	Działka budowlana	Do 100%	Do 39 lat	Uzależnione od LTV i kwoty, 4,87%-5,37%	Udzielenie – 0,5%
BZWBK SA	Kredyt na działkę budowlaną	Działka budowlana	Do 80%	Do 30 lat	Uzależnione od kwoty i LTV – WIBOR6M + marża 1%-2,75%	Rozpatrzenie wniosku – 50 zł, udzielenie kredytu 0,75%-2%, wcześniejsza spłata – określone w umowie
Dombank	Kredyt hipoteczny	Działka budowlana	Do 90%	Do 20 lat	Od 6,10%	Prowizja kredytowa – 0%-4,5%, inspekcja przedmiotu zabezpieczenia – 200 zł, za wcześniejszą spłatę – wg wzoru ustalonego przez bank
Fortis Bank SA	Kredyt hipoteczny	Działka budowlana	Do 100%	Do 7 lat	Uzależnione od LTV i okresu kredytowania, WIBOR 6M + marża	Za przegląd księgi wieczystej – 200 zł
GE Money Bank SA	Kredyt hipoteczny	Działka budowlana	Do 80%, do 95% z ubezpieczeniem	10-30 lat	Uzależnione od LTV, od 4,5%	Uruchomienie – do 1,5%, Wcześniejsza spłata – do 2%
ING Bank Śląski SA	Kredyt hipoteczny	Działka budowlana	Do 50%	Do 30 lat	5,43%	Inspekcja – 200 zł, Wcześniejsza spłata – 1%
InvestBank SA	Kredyt mieszkaniowy	Działka budowlana, rekreacyjna	Do 100%	Do 10 lat	Uzależnione od LTV i kwoty kredytu, WIBOR3M + marża 1,15%-3%	Udzielenie – od 1,6%, Wcześniejsza spłata – 1%
Lukas Bank SA	Działka budowlana, siedliskowa, rekreacyjna	Do 80% (standardowo), do 110% (z ubezpieczeniem)	Do 15 lat	Uzależnione od kwoty i LTV – WIBOR3M + marża 0,75%-2,5%	Wcześniejsza całkowita spłata – 1%
mBank	Kredyt hipoteczny w mPlanie	Działka budowlana	Do 100%	Do 45 lat	Ustalane przez bank, od 4,85%	Udzielenie kredytu – do 3%
Millenium Bank	Kredyt Hipoteczny	Działka budowlana, nieruchomość rolna z zabudową siedliskową	Do 50%	Do 40 lat (w PLN), do 35 lat (inne waluty)	Uzależnione od LTV, 4,72%-5,47%	Wcześniejsza spłata w ciągu pierwszych 3 lat – 2%
Multibank	Multiplan	Działka budowlana	Do 100%	Do 45 lat	Ustalane przez bank Od 4,85%	Uruchomienie – do 4%
Nordea Bank Polska SA	Kredyt mieszkaniowy Nordea Habitat	Działka budowlana	Do 80%	Do 10 lat	WIBOR 6M + marża 0,9% (po pierwszym roku)	Udzielenie – 0,5%-3%, Wcześniejsza spłata – 1%
Pekao SA	Mieszkaniowy kredyt hipoteczny	Działka budowlana	Do 104%	Do 30 lat	WIBOR 3M + marża od 1%	Wcześniejsza spłata – do 2,5%
PKO BP SA	Kredyt Własny kąt	Działka budowlana	Do 100%	Do 30 lat	WIBOR 3M + indywidualnie ustalana marża	Udzielenie – 1,2%-3,5%, Wcześniejsza spłata – 1,5%-2%
Polbank EFG	Kredyt Domowy	Działka budowlana	Do 100%	Do 30 lat	WIBOR 3M + marża uzależniona od kwoty i LTV 1%-1,5%	Udzielenie – 1,5%, kontrola inwestycji – 100 zł
Raiffeisen Bank SA	Kredyt mieszkaniowy	Działka budowlana	Do 100%	Do 30 lat	4,8%-6,55%	Przygotowawcza – do 3,5%
Santander Consumer Bank	Kredyt mieszkaniowy	Działka budowlana, rekreacyjna	Do 100%	Do 31,5 roku	Uzależnione od LTV – 4,98%-5,78%	Uruchomienie – do 3%, Wcześniejsza spłata – 100 zł

Zanim otrzymasz kredyt – wymagane dokumenty

Kolejnym etapem po wyborze działki i najkorzystniejszej oferty kredytowej powinno być skompletowanie wymaganych dokumentów. Bank będzie oczekiwać danych niezbędnych do oceny naszej zdolności kredytowej oraz pozwalających określić stan prawny i wartość nabywanej działki (także w celu ustanowienia zabezpieczenia hipotecznego). Oczekiwania poszczególnych instytucji są do siebie zbliżone, a zatem w większości przypadków potrzebować będziemy:

• Udokumentowania osiąganych przez nas dochodów,
• Wypisu z rejestru gruntów i budynków dotyczącego kupowanej działki,
• Decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania przestrzennego,
• Odpisu z księgi wieczystej,
• Wyceny nieruchomości (dokonanej przez rzeczoznawcę z listy akceptowanej przez bank lub dokonanej przez bank),
• Umowy sprzedaży działki w formie aktu notarialnego lub umowy przedwstępnej.

Zabezpieczeniem kredytu na zakup działki nie musi być nabywana przez nas nieruchomość. Wiele banków dopuszcza ustanowienie zabezpieczenia w postaci hipoteki na innej należącej do kredytobiorcy nieruchomości (np. mieszkanie) lub nieruchomości należącej do osoby trzeciej (np. bliskiej rodziny).

Jeśli planujemy budowę domu na nabytym przez nas gruncie i planujemy ponowne skorzystanie z kredytu, możemy rozważyć jedno z dwóch rozwiązań — spłatę kredytu na zakup działki i zaciągnięcie kredytu na budowę domu lub sfinansowanie za jednym razem obydwu celów poprzez kredyt budowlano-hipoteczny. W pierwszym przypadku warto zgromadzone oszczędności wykorzystać jako wkład własny w zakup działki i zaciągnąć mniejsze zobowiązanie (uzyskując lepsze warunki charakterystyczne dla kredytów o niższym współczynniku LTV). Po spłacie „gruntowego” kredytu posiadana przez nas działka może zostać zaliczona jako wkład własny przy staraniu o kredyt na budowę domu. W drugim przypadku kredyt będzie wypłacany w transzach, z których pierwsza przeznaczona będzie na zakup działki, a następne (po zakupie projektu i uzyskaniu pozwolenia na budowę) na finansowe wspomaganie inwestycji budowlanej.

Podsumowanie

„Ziemi nie przybywa” mówi znane powiedzenie, za którym kryje się domniemanie, że jej ceny będą stale rosły. Stosunkowo niskie ceny kredytów hipotecznych zachęcają do tego rodzaju inwestycji, nawet jeśli w przyszłości nie planujemy budowy domu. Zaciekła konkurencja na bankowym rynku doprowadziła do znacznego obniżenia marż (w wielu bankach oscylujących w okolicach 0,5%-1%), uproszczenia procedur oraz skłoniła niektórych z bardziej agresywnych graczy do czasowej rezygnacji z dodatkowych opłat za rozpatrzenie wniosku, udzielenie kredytu czy wycenę nieruchomości. Warto z tej okazji skorzystać, bo gdy banki się biją, kredytobiorca zyskuje. W czasach łatwo dostępnego kredytu największy problem stanowić może… znalezienie ładnej działki o rozsądnej cenie.