Spadki cen powinny stopniowo wyhamowywać, choć brak na razie sygnałów przemawiających za tym, że sytuacja na rynku mieszkaniowym znacząco zmieni się w nadchodzących miesiącach – oceniają doradcy Home Broker. Na rynku są jednak „perełki”, które idą pod prąd ogólnym trendom.
Ceny ofertowe mieszkań na 20 największych rynkach w Polsce były w I półroczu o 6,9% niższe niż w analogicznym okresie przed rokiem – wynika z danych Home Broker. Najnowszy odczyt cen transakcyjnych w 10 największych miastach Polski (dotyczy okresu marzec-kwiecień-maj), wskazuje z kolei, że mieszkania było o 9,6% tańsze niż przed rokiem (dane Home Broker i Open Finance). W opinii doradców Home Broker, spadki cen powinny stopniowo wyhamowywać w kolejnych kwartałach. Najczęściej pojawiająca się prognoza wśród badanych mówi, że za rok mieszkania powinny być tańsze średnio o 5% w relacji do cen dzisiejszych. Uśredniona prognoza mówi z kolei o przecenie średnio o 1%. Publikowane prognozy obarczone są wysokim ryzykiem z uwagi na niepewność dotyczącą koniunktury gospodarczej w Polsce i na świecie, a także zawirowania na rynkach finansowych.
Stabilizacja warunków rynkowych
Wśród czynników determinujących poziom cen na rynku nieruchomości trudno wskazać w tej chwili takie, które miałyby obecną sytuację istotnie zmienić. Wciąż aktualne są bowiem sygnały o ograniczeniu podaży kredytów mieszkaniowych przez banki ( zdolność kredytowa 3-osobowej rodziny osiągającej dochód na poziomie 5 tys. zł netto jest dziś o 51 tys. zł mniejsza niż przed rokiem), dużej podaży nowych mieszkań (ostatnie dane GUS wskazują co prawda na wyhamowanie w nowych inwestycjach, ale jest efekt wejścia w życie tzw. ustawy deweloperskiej, a nie czynników o charakterze rynkowym) oraz utrzymywaniu się postawy wyczekiwania na efekty drugiej fali kryzysu. Z drugiej strony nie widać „na horyzoncie” nowych czynników, które miałyby wywołać presję na dalszy spadek cen. Co więcej, pewną mobilizacją do zakupów może okazać się wygasający z końcem roku program „Rodzina na swoim” (co prawda okres największej świetności ma już za sobą, ale wielu deweloperów obniża dziś ceny, żeby dostosować się do limitów). Wpływ tego czynnika na poziom cen może być różny w zależności od miasta.
Konieczne zapełnienie luki po „Rodzinie na swoim”
Na rynku wtórnym dalsza presja na ceny raczej doprowadzi do zmniejszenia liczby transakcji niż kontynuacji spadków w obecnym tempie. Już widać bowiem opór ze strony sprzedających do akceptowania aktualnych cen. Odmiennie sytuacja wygląda na rynku pierwotnym, gdzie Home Broker obserwuje dużą elastyczność deweloperów w kształtowaniu polityki sprzedaży. Nie zmienia to jednak faktu, że bardzo liczą oni na nowe programy wspierające budownictwo mieszkaniowe w miejsce wygasającej „Rodziny na swoim”. Planowane na przyszły rok programy, czyli dofinansowanie z NFOŚiGW budowy energooszczędnych domów i mieszkań czy tworzenie Społecznych Grup Mieszkaniowych, nie wypełnią tej luki.
Nie wszędzie ceny idą w dół
Warto przy tym podkreślić, że w statystykach dotyczących zmian cen, jak również w formułowanych prognozach posługujemy się wartościami średnimi. Tymczasem tendencje w poszczególnych miastach oraz ich dzielnicach, w różnych sektorach budownictwa czy też w mieszkaniach o różnych metrażach mogą znacznie odbiegać od średniej. Analizując sytuację na największym, czyli stołecznym rynku nieruchomości, można dostrzec na przykład, że o ile na Mokotowie czy Białołęce ceny były w I półroczu br. o ok. 8% niższe niż przed rokiem, to na Ursynowie podniosły się i to aż o 10%. Oprócz tego, że jest to modna i bardzo dobrze skomunikowana z centrum dzielnica, wynikać to może stąd, że w transakcjach mieszkaniami zlokalizowanymi w ostatniej z tych dzielnic dominowały lokale nowe, czyli mające nie więcej niż 10 lat. A te najlepiej „trzymają” cenę. Potwierdzają to inne dane – o strukturze budownictwa. W Warszawie, w transakcjach mieszkaniami mającymi nie więcej niż 10 lat, ceny praktycznie się nie zmieniły (dokładnie spadły o 0,6%). Podobnie było w Krakowie, gdzie stosunkowo nowe mieszkania staniały o 0,9%. Dla porównania „wielka płyta” straciła na wartości aż 12% w stolicy Małopolski i 6% w Warszawie. Z kolei mieszkania w kamienicach, czyli budynkach z cegły, powstałych do 1990 r., ceny spadły o ok. 8%. To bardzo obszerna grupa, w której też zdarzają się bardzo duże dysproporcje, od spadków nawet po wzrosty cen.
Najmniej tracą małe lokale
Ciekawe tendencje można też zaobserwować analizując tendencje cenowe zależnie od liczby pokoi. Generalna zasada jest taka, że im więcej pokoi, tym ceny spadają szybciej (pod uwagę wzięliśmy lokale 1-, 2- oraz 3 i więcej pokojowe i tym razem ceny ofertowe). Ale niektóre miasta wyłamują się z tej tendencji, przykładowo w I półroczu ceny ofertowe „jedynek” były minimalnie wyższe niż przed rokiem w Gdańsku i Szczecinie, za to w Łodzi w tej grupie miał miejsce największy spadek.
Źródło: Home Broker
Wojciech Boczoń