Wynajem – w tym roku będzie taniej?

Ile do tej pory kosztował wynajem?
W ciągu ostatniego roku średni koszt wynajmu w kilku największych aglomeracjach – Warszawie, Krakowie, Gdańsku czy Poznaniu – wzrastał. W Poznaniu średnio o 4,7 proc., w Warszawie i Gdańsku o ponad 5 proc., a w Krakowie aż o 7,2 proc. Szczególnym przypadkiem w gronie największych miast jest Wrocław, gdzie mocno przeszacowane w ostatnich latach ceny spadły. W miastach jak Toruń czy Łódź, gdzie skala migracji jest zdecydowanie mniejsza, średni koszt obniżył się o 3-4 proc. w ciągu roku, wynika z raportu „Polski rynek nieruchomości – lipiec 2012” przygotowanego przez Szybko.pl, Metrohouse i Expandera.

Porównanie średniego kosztu wynajmu mieszkań w czerwcu 2010, 2011 i 2012 [zł]

Miasto	1-pokojowe			2-pokojowe			3-pokojowe
	cze-10	cze-11	cze-12	cze-10	cze-11	cze-12	cze-10	cze-11	cze-12
Warszawa	1380	1420	1525	1940	1960	2040	2600	2690	2875
Wrocław	1290	1200	1270	1580	1570	1550	2150	2040	2030
Kraków	1120	1115	1160	1430	1430	1550	1920	1965	2185
Gdańsk	1040	1050	1110	1420	1370	1410	1755	1780	1920
Poznań	1035	1000	1040	1380	1400	1450	1820	1744	1840
Katowice	1010	1100	1070	1430	1430	1340	1940	1800	1760
Bydgoszcz	860	775	850	1140	1040	1320	1525	1320	1390
Toruń	800	815	750	1100	1050	1040	1320	1320	1300
Lublin	1000	950	1000	1350	1330	1270	1600	1630	1620
Łódź	890	810	790	1290	1220	1150	1550	1560	1500
Olsztyn	970	1000	940	1110	1200	1130	1300	1400	1400
Szczecin	1035	970	1010	1300	1330	1300	1650	1640	1550
Gdynia	1020	1000	960	1500	1410	1350	1900	1865	1850

Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera: Polski rynek nieruchomości – lipiec 2012.

Taką tendencję potwierdza też raport z rynku wynajmu przygotowany w maju br. przez Oferty.net dla domy.pl. Czytamy w nim, że stawki ofertowe za najem najpopularniejszych lokali – kawalerek i mieszkań 2-pokojowych – stoją w miejscu. Natomiast lokale większe (3-,4- i 5-pokojowe) staniały w porównaniu z sierpniem ub. roku nawet o 20 proc.

Porównanie średniego kosztu wynajmu mieszkań w lipcu 2011 i maju 2012 [zł]

Miasto	1-pokojowe		2-pokojowe		3-pokojowe
	lip-11	maj-12	lip-11	maj-12	lip-11	maj-12
Warszawa	1522	1550	2158	2250	3165	3200
Wrocław	1267	1260	1669	1600	2129	2050
Kraków	1151	1175	1567	1600	2295	2400
Gdańsk	1132	1050	1515	1550	2044	2100
Poznań	1082	1050	1444	1450	1917	1900
Katowice	1043	1050	1523	1500	1968	2050

Źródło: Raporty z rynku najmu mieszkań (lipiec 2011 i maj 2012) – domy.pl – portal nieruchomości, przygotowane przez Oferty.net.

Tendencja w poszczególnych miastach jest podobna, mimo że w raportach pojawiają się inne kwoty. Należy mieć na uwadze, że są to uśrednione wartości z danego rynku. Ponadto są to ceny ofertowe (proponowane przez oferentów), mogą więc różnić się od tych, po jakich faktycznie wynajmujemy mieszkania (ceny transakcyjne to te, po jakich rzeczywiście dochodzi do zawarcia umowy). Ostateczny koszt wynajmu zależy często chociażby od umiejętności negocjatorskich zainteresowanych wynajmem.

Właścicielu – będziesz musiał się nagimnastykować
To, że dla właścicieli mieszkań na wynajem nastały trudniejsze czasy, potwierdzają też eksperci. – Pierwsza połowa roku 2012 obfitowała w spadek cen nieruchomości, co spowodowało rezygnację sporej liczby osób ze sprzedaży na rzecz wynajmu. Z drugiej strony zaostrzenie warunków kredytowych zmusiło niemałą część osób do przesunięcia marzeń o własnym mieszkaniu na przyszłość. W efekcie na rynku pojawiła się pokaźna liczba mieszkań do wynajęcia oraz chętnych najemców, co zrównoważyło nieco podaż i popyt – mówi Łukasz Dubiecki z NEShouse.

Duża podaż ofert najmu zaostrza konkurencję między właścicielami i podnosi wymagania poszukujących. Najemcy coraz częściej oczekują określonego standardu – lokalu czystego, odświeżonego lub po gruntownym remoncie, wyposażonego w nowe meble i nowoczesne sprzęty, posiadającego piwnicę czy garaż. Oferenci w takiej sytuacji zmuszeni są do udostępniania mieszkań po konkurencyjnych – a przez to często niższych – w stosunku do podobnych ofert cenach. W przeciwnym wypadku skazują się na brak zainteresowania lokalem, a co za tym idzie – na wymierne straty.

Najemco – będzie tak jak jest albo taniej

Analitycy Emmersona mówią o stabilizacji, Home Brokera – o stopniowym rozroście rynku najmu i spadku cen. Od dłuższego czasu nie zapowiada się natomiast wzrostu kosztu wynajmu. Najbliższe miesiące nie będą rewolucyjne dla tego rynku. Prawdopodobnie ożywienie – wzrost popytu i spadki cen – pojawi się z początkiem nowego roku, po wygaszeniu programu Rodzina na swoim. Do tego momentu można spodziewać się stabilizacji cen wynajmu lub sezonowych, krótkoterminowych obniżek, z których szczególnie warto skorzystać.

• negocjuj wysokość prowizji dla pośrednika

• negocjuj wysokość czynszu i kaucji dla właściciela

• znajdź współlokatora(ów) i wynajmij większe mieszkanie

• zmień lokalizację lokalu – na dzielnicę inną niż centrum, dobrze skomunikowaną np. z miejscem pracy

• oszczędzaj codziennie: wodę, energię elektryczną
• śledź na bieżąco oferty innych lokali na wynajem – możesz utrafić okazję!

Brak jednoznacznych prawideł w ruchu cen na rynku nieruchomości nie ułatwia rozwikłania mitycznego już dylematu: wynajem, kupno własnego M czy może zakup mieszkania pod wynajem? W zależności od zasobności portfela oraz planów zawodowych i rodzinnych, inne czynniki będą tu wiodące. Wiele będzie zależało od podaży na rynku lokali, polityki cenowej deweloperów i dostępności kredytów w bankach. Ale decydujący może się też okazać moment w czasie. Wynajem to dla większości osób etap przejściowy. Najlepszy czas na pożegnanie z nim przyjdzie nie wtedy, gdy pojawią się jednoznaczne sygnały o gwałtownych spadkach cen, a gdy wynajem przestaje być opłacalny dla nas.