Rynek najmu mieszkań w miastach akademickich wkracza w fazę cyklicznego ożywienia. Spadek cen mieszkań w połączeniu ze stabilizacją cen najmu powoduje, że w tym roku wynajmowanie mieszkań może być bardziej opłacalna niż w zeszłym. Dotyczy to m.in. Lublina, co wykorzystują deweloperzy stawiając nowe inwestycje w sąsiedztwie budynków uniwersyteckich.
Jeśli ktoś chce w przyszłym roku akademickim zarabiać wynajmując mieszkanie studentom, to pozostało mu niewiele czasu, żeby wszystko przygotować. Studenci już rozglądają się za „dachem nad głową”, choć najwięcej umów tradycyjnie podpisywanych jest we wrześniu.
Rentowność najmu wzrosła
Wszystko wskazuje na to, że w tym roku dla właścicieli mieszkań wynajem będzie bardziej intratnym biznesem niż rok temu. Potencjalny dochód z wynajmu przeciętnego mieszkania dwupokojowego w dużym mieście powinien wynieść średnio 6,5% wartości nieruchomości (rentowność brutto) – szacuje Home Broker. Mając więc mieszkanie o wartości 300 tys. zł można za jego wynajęcie przez 12 miesięcy otrzymać przychód w wysokości 19,5 tys. zł. Dla porównania najnowsze dane NBP pokazują, że przeciętna roczna lokata założona w czerwcu była oprocentowana na 5,1% w skali roku.
Rok temu rentowność wynajmu przeciętnego mieszkania była niższa i wynosiła ok. 6%. Co spowodowało wzrost rentowności wynajmu? W ciągu roku znacznie spadły ceny zakupu mieszkań (o ponad 11%), natomiast stawki za najem pozostały relatywnie stabilne rejestrując korektę o około 3% – wynika z danych Home Broker dla 11 dużych miast będących ważnymi ośrodkami akademickimi.
Największy zarobek na wynajmie w Lublinie
Zyskowność wynajmu mieszkania studentom jest w Polsce zróżnicowana. Z grona badanych miast niską rentowność wynajmu notuje Kraków. Cena ofertowa przeciętnego mieszkania dwupokojowego wynosi tam 359 tys. zł, natomiast ofertowa stawka za najem to niecałe 1,7 tys. zł miesięcznie. W efekcie potencjalny roczny dochód z najmu stanowi 5,6% wartości nieruchomości (rentowność brutto).
Z drugiej strony warto też zwrócić uwagę na Lublin, gdzie stawki za najem są relatywnie wysokie w stosunku do cen nieruchomości. Cena ofertowa przeciętnego mieszkania dwupokojowego wynosi tam 236 tys. zł, natomiast ofertowa stawka za najem to niecałe 1,5 tys. zł miesięcznie. W efekcie potencjalny roczny dochód z najmu stanowi 7,4% wartości nieruchomości (rentowność brutto).
Uwaga! Powyższe obliczenia oparte zostały o dane ofertowe o cenach wynajmu oraz zakupu mieszkań. W praktyce średnie ceny transakcyjne są niższe przynajmniej o kilkanaście procent. Warto też pamiętać, że studenci chcąc ograniczyć koszty utrzymania wybierają relatywnie tańsze lokale. Zgodnie z danymi Home Broker studenci celują zazwyczaj w lokale o jedną czwartą tańsze od średniej rynkowej. – Szukając mieszkania w stolicy studenci przeważnie liczą się z wydatkiem na poziomie 1800 zł – 2200 zł za dwa pokoje oraz 2400 – 2800 zł miesięcznie za trzy pokoje. – mówi Piotr Janczarek, supervisor ds. najmu z Home Broker.
Dobrze dobrane mieszkanie może dać wyższy zysk
Faktycznie uzyskiwane rentowności z wynajmu nieruchomości mogą też znacznie przekraczać przedstawione powyżej średnie, o ile lokal jest optymalnie dobrany pod prowadzenie takiej działalności. Na przykład w Lublinie deweloper Wikana, który buduje projekt Unicity zachwala, że rentowność najmu niektórych mieszkań w tej inwestycji może osiągnąć poziom nawet ponad 8,2%. Deweloper wycenił na przykład trzypokojowe mieszkanie o powierzchni niecałych 48 m kw. na 282 tys. zł, którego koszt wykończenia oszacowano na 24 tys. zł prognozując ponadto, że z najmu osiągnąć można 2,1 tys. zł miesięcznie, czyli 25,2 tys. zł rocznie. Mieszkanie to może być atrakcyjne dla studentów z pobliskiego Uniwersytetu Medycznego.
Natomiast w Warszawie na uwagę może zasługiwać trzypokojowe mieszkanie o powierzchni 46 m kw., z oddzielną kuchnią. Nieruchomość znajduje się w wysokim bloku z wielkiej płyty. Lokal jest wyremontowany, wykończony w popularnym standardzie i wyposażony. Cena tej nieruchomości to 330 tys. zł, a potencjalny czynsz można oszacować na 2,1 tys. zł, a co za tym idzie rentowność można oszacować na 7,6%. Powyżej przedstawione wyniki są jednak tylko szacunkową rentownością brutto i to przy założeniu, że mieszkanie jest wynajęte przez cały rok. O prawdziwie osiąganych dochodach można mówić po uwzględnieniu okresu, w którym lokal pozostaje bez najemcy i do tego na podstawie wskaźnika rentowności netto, a więc takiego który uwzględnia nie tylko dochody ale i wszystkie koszty niezbędne do poniesienia.
Zabezpiecz swoje prawa w umowie
Wynajmując mieszkanie studentom trzeba pamiętać o podpisaniu stosownej umowy, która kilkoma niuansami różni się od standardowej. – Wynajmujący czują się bezpieczniej kiedy stroną umowy najmu jest rodzic, a student jest uwzględniony w umowie jako lokator. Dobrym zabezpieczeniem dla właściciela, choć rzadko praktykowanym, jest też podpisane umowy najmu okazjonalnego – zauważa Piotr Janczarek.
W odróżnieniu od tradycyjnych umów pozwala ona właścicielowi na łatwiejsze pozbycie się z mieszkania najemcy, który nie wywiązuje się z warunków podpisanej umowy (np. nie płaci czynszu). Wymagane jest tu oświadczenie, w którym najemca zobowiązuje się wyprowadzić na żądanie właściciela. Taki dokument musi być poświadczony przez notariusza, co łączy się z kosztem nieprzekraczającym 200 zł. Najemca musi ponadto wskazać miejsce, w którym będzie mógł zamieszkać na co zgodę wyraża właściciel.
Źródło: Home Broker
Wojciech Boczoń