Z czterech czynników, które zostały wskazane jako kluczowe dla kolejnych decyzji o poziomie stóp procentowych, aż trzy sprzyjają obecnie łagodzeniu polityki monetarnej. Zamrożone ceny energii, słabsze dane o koniunkturze w gospodarce i hamująca dynamika płac to argumenty, które mogą przesądzić o cięciu stóp procentowych już w październiku. Problem w tym, że rząd dalej nie zaciska pasa i planuje sporo wydawać. To może studzić zapał do obniżania kosztu pieniądza w Polsce.
Jeszcze niedawno większość ekonomistów wskazywała listopad jako najbardziej prawdopodobny moment kolejnego cięcia stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej (RPP). Teraz jednak na stole pojawił się też październik i to właściwie na równych prawach z dotychczasowym listopadem. Zdania co do terminu cięcia stóp są podzielone, bo ostatnie dane na temat koniunktury w gospodarce czy na temat dynamiki wzrostu płac, sugerowały mniejszą presję inflacyjną. Do tego zamrożenie cen energii elektrycznej uchroniło nas przed wyższą inflacją w czwartym kwartale br., a i same wstępne dane za wrzesień pokazały niespodziewanie inflację poniżej 3%. Już 8 października dowiemy się czy to wystarczy, aby jeszcze w tym miesiącu kredytobiorcy odczuli ulgę, a oszczędzający zobaczyli kolejne cięcie oprocentowania lokat.
Ścieżka inflacji wyraźnie w dół?
Warto przy tym wytłumaczyć dlaczego dotychczas jako moment cięcia stóp procentowych wskazywano na listopad. Powodów było kilka. Po pierwsze w listopadzie znane byłyby już efekty odmrożenia cen energii elektrycznej. Znalibyśmy po prostu odczyt inflacji, który pokazałby wpływ wyższych taryf za prąd na wydatki gospodarstw domowych. Dziś już jednak na ten efekt nie czekamy, bo rząd przedłużył mechanizm mrożenia cen do końca roku.
W listopadzie bez wątpienia będziemy mieli ponadto lepszą wiedzę na temat budżetu państwa na rok przyszły. To ważne, bo jeśli rząd wydawać będzie pieniądze zbyt lekką ręką, to będzie to miało przełożenie na wyższą inflację, którą RPP powinna trzymać w ryzach.
Kluczowa była jednak tradycyjnie publikacja odświeżonej projekcji inflacji i PKB. Z tą mamy co roku do czynienia trzy razy – w marcu, lipcu i listopadzie. Jest to bardzo ważny dokument, w którym zespół analityków NBP drobiazgowo rozważa główne czynniki wpływające na poziom inflacji w Polsce, a do tego buduje prognozę inflacji na najbliższe kwartały i lata. Dokument ten jest dla członków Rady Polityki Pieniężnej ważną przesłanką przy podejmowaniu decyzji o koszcie pieniądza, czyli poziomie stóp procentowych.
Seria danych sugerujących niższą presję inflacyjną
Dlaczego więc nie listopad? Dlaczego to już w październiku kredytobiorcy mają szansę na kolejną ulgę, a oszczędzający znowu dostaną od banków trochę gorsze propozycje? Wszystko dlatego, że ostatnie dane dały cały wachlarz argumentów sugerujących, że presja inflacyjna będzie jednak mniejsza niż się wszyscy spodziewali. Co więcej są to argumenty mieszczące się na krótkiej liście czynników, które na konferencji po posiedzeniu RPP zostały przez profesora Glapińskiego wskazane jako te, którym członkowie Rady szczególnie bacznie będą się przyglądać. Chodzi tu o koniunkturę w gospodarce, dynamikę płac, decyzję o zamrożeniu cen energii oraz wydatki rządowe. Ostatnie tygodnie przyniosły słabsze od oczekiwań dane o konsumpcji, produkcji budowlano-montażowej, czy tempie, w którym rosną wynagrodzenia, a do tego w życie weszła ustawa mrożąca ceny energii do końca roku. Aż trzy ważne dla RPP czynniki sprzyjają więc decyzji o łagodzeniu polityki monetarnej. Do tego nawet wstępny odczyt inflacji za wrzesień okazał się niższy od oczekiwań, co również raczej nie umknie uwadze.
Gorzej jest z wydatkami rządowymi. Póki co działania dotyczące ograniczaniu deficytu pozostają w sferze zapowiedzi. Ten ostatni argument może studzić zapał do szybszego cięcia stóp procentowych i pewnie też dlatego wciąż przedstawiciele głównych banków spodziewają się cięcia stóp dopiero w listopadzie. Nie ulega jednak wątpliwości, że ostatnie tygodnie dały szanse na łagodzenie monetarne szybciej, bo już na październikowym posiedzeniu.
Do końca roku banki mówią „jeden”, a rynek „dwa”
Przy tym warto dodać, że banki komercyjne widzą do końca roku przestrzeń do jednego cięcia stóp procentowych (o 25 punktów bazowych). Za to gracze rynkowi widzą w tym czasie szanse na dwukrotnie mocniejsze obniżenie kosztu pieniądza. Zarówno banki, jak i gracze rynkowi, przewidują ponadto dalsze cięcia stóp w 2026 roku – przy czym już z większymi interwałami pomiędzy poszczególnymi decyzjami niż w bieżącym roku.
Warto mieć świadomość, że obniżenie oprocentowania 25-letniego kredytu mieszkaniowego o 25 punktów bazowych (0,25 pkt. proc.) obniża ratę kredytu o 15-16 złotych miesięcznie w przeliczeniu na każde pożyczone 100 tysięcy.
Spójrzmy też na konkretny przypadek. Z punktu widzenia posiadacza 25-letniego kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na kwotę 400 tysięcy złotych dotychczasowe zmiany kosztu pieniądza oznaczają już wyraźną ulgę. Podczas gdy w styczniu taki kredytobiorca mógł zaczynać z ratą na poziomie 3045 złotych miesięcznie, tak obecny poziom WIBOR-u 3M sugeruje, że rata powinna spaść do około 2750 złotych miesięcznie – oczywiście przy założeniu płynnego zmieniania się oprocentowania „hipoteki”. Jeśli ponadto notowania kontraktów terminowych na stopę procentową poprawnie przewidują dalszy rozwój wydarzeń, to w grudniu rata takiego długu może spaść do około 2660, a pod koniec 2026 roku do trochę ponad 2,5 tys. zł miesięcznie.
W praktyce sytuacja jest trochę bardziej skomplikowana. Posiadacze kredytów ze zmiennym oprocentowaniem obserwują aktualizację wysokości rat przeważnie co 3 lub 6 miesięcy, a posiadaczom kredytów z okresowo stałą stopą procentową warunki spłaty zmieniają się przeważnie co 5 lat.
| Potencjalna wysokość rat kredytów mieszkaniowych | |||||
| Data | WIBOR 3M | Dług zaciągnięty na 25 lat z marżą na poziomie 2% na kwotę: | |||
| 100 000 zł | 300 000 zł | 400 000 zł | 1 000 000 zł | ||
| styczeń 2025 | 5,84% | 761 zł | 2 284 zł | 3 045 zł | 7 612 zł |
| luty 2025 | 5,87% | 763 zł | 2 290 zł | 3 053 zł | 7 632 zł |
| marzec 2025 | 5,86% | 763 zł | 2 288 zł | 3 050 zł | 7 626 zł |
| kwiecień 2025 | 5,53% | 741 zł | 2 223 zł | 2 964 zł | 7 409 zł |
| maj 2025 | 5,25% | 723 zł | 2 168 zł | 2 891 zł | 7 228 zł |
| czerwiec 2025 | 5,22% | 721 zł | 2 163 zł | 2 884 zł | 7 209 zł |
| lipiec 2025 | 5,01% | 707 zł | 2 122 zł | 2 830 zł | 7 074 zł |
| sierpień 2025 | 4,88% | 699 zł | 2 097 zł | 2 797 zł | 6 991 zł |
| wrzesień 2025 | 4,74% | 690 zł | 2 071 zł | 2 761 zł | 6 903 zł |
| 3 października 2025 | 4,70% | 688 zł | 2 063 zł | 2 751 zł | 6 878 zł |
| listopad 2025* | 4,48% | 674 zł | 2 021 zł | 2 695 zł | 6 738 zł |
| grudzień 2025* | 4,35% | 666 zł | 1 998 zł | 2 664 zł | 6 661 zł |
| styczeń 2026* | 4,27% | 661 zł | 1 983 zł | 2 644 zł | 6 609 zł |
| luty 2026* | 4,17% | 655 zł | 1 964 zł | 2 619 zł | 6 548 zł |
| marzec 2026* | 4,08% | 649 zł | 1 948 zł | 2 597 zł | 6 493 zł |
| kwiecień 2026* | 4,00% | 644 zł | 1 933 zł | 2 577 zł | 6 443 zł |
| maj 2026* | 3,93% | 640 zł | 1 920 zł | 2 560 zł | 6 401 zł |
| czerwiec 2026* | 3,87% | 636 zł | 1 909 zł | 2 546 zł | 6 364 zł |
| lipiec 2026* | 3,81% | 633 zł | 1 898 zł | 2 531 zł | 6 327 zł |
| styczeń 2027* | 3,77% | 630 zł | 1 891 zł | 2 521 zł | 6 303 zł |
| lipiec 2027* | 3,81% | 633 zł | 1 898 zł | 2 531 zł | 6 327 zł |
| *wyliczenia na podstawie notowań kontraktów FRA Opracowanie własne na podstawie danych patria.cz (kontrakty FRA wg notowań z 3.10.2025) |
|||||
Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości
