Za przeciętne wynagrodzenie nie kupisz nawet pół metra mieszkania

Podwyżkom cen mieszkań towarzyszył w ostatnich latach także wzrost średniego wynagrodzenia. W dalszym ciągu w większości dużych miast za przeciętną pensję nie kupimy nawet pół metra mieszkania. Wyliczenia w tym zakresie przygotowała sieć biur nieruchomości Metrohouse i pośrednik finansowy Credipass.

Ostatnie dwa lata obfitowały w wyjątkowo wysokie podwyżki cen nieruchomości. Rynek mieszkaniowy przeżywał swój prawdziwy rozkwit. Oferty mieszkań do zakupu stały się obiektem pożądania zarówno inwestorów, jak i nabywców kupujących mieszkania na własne potrzeby. Nawet wysokie stopy procentowe, a w ślad za nimi silne ograniczenia w dostępie do kredytów hipotecznych nie miały znaczącego wpływu na ruch na rynku. Brak klientów kredytowych uzupełniały osoby nabywające mieszkania za gotówkę.

Silny bodziec do zwiększonego popytu pojawił się wraz z ogłoszeniem założeń do programu Bezpieczny Kredyt 2%. Jeszcze kilka miesięcy przed rozpoczęciem działania programu (lipiec 2023 r.) na rynek wkroczyli potencjalni beneficjenci dopłat. Skokowy wzrost zainteresowania mieszkaniami skutkował znaczącym obniżeniem podaży mieszkań, zwłaszcza tych, których zakup pozwalał na wsparcie kredytem z dopłatami.  Nie był to jedyny powód wzrostów cen. Swoje piętno na każdym etapie procesu inwestycyjnego dewelopera odbiły także rosnące koszty pracy oraz galopująca inflacja.

Ceny mieszkań znowu wystrzeliły

Tylko w ciągu 24 miesięcy przeciętne ceny z rynku wtórnego analizowane przez autorów raportu Barometr Metrohouse i Credipass wzrosły w poszczególnych miastach od 19 do 41 proc. Największe zmiany cen widoczne były w Krakowie, gdzie jeszcze w 2021 r. średnia nie przekraczała 10 000 zł za m kw., podczas gdy 2 lata później było to już ponad 13 500 zł (wzrost o 41,2 proc.) Wysokie wzrosty pojawiły się też np. w Łodzi, gdzie m kw. mieszkania w ciągu dwóch lat wzrósł średnio o 30 proc. Na tym tle Warszawa nie wygląda wcale źle – tu średnie wzrosty cen nie przekroczyły 20 proc. Dane te dotyczą transakcji realizowanych w tym czasie przez klientów sieci biur nieruchomości Metrohouse.

	Wrocław	Kraków	Warszawa	Gdańsk	Łódź
IV kw. 2021	8882	9583	12470	9730	5760
IV kw. 2023	11203	13529	14924	11996	7490
	2321	3946	2454	2266	1730
zmiana cen	26,1%	41,2%	19,7%	23,3%	30,0%

Zmiany cen transakcyjnych mieszkań na rynku wtórnym w latach 2021-2023. Dane: Metrohouse

Na co stać przeciętnego Kowalskiego?

Warto więc zadać sobie pytanie, czy przy cenach mieszkań z 2021 r. przeciętego Polaka było stać na rynku mieszkaniowym na więcej. Według danych opublikowanych przez GUS w sprawie przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w 2021 r. wynosiło ono 5 662 zł brutto (4 080 zł netto), podczas gdy 2 lata później średnie wynagrodzenie brutto wzrosło do poziomu 7 155 zł (5 208 zł netto). Jeżeli posługujemy się tylko wartościami netto,  wzrost przeciętnego wynagrodzenia wyniósł 27,6 proc. Porównując te dane do zestawienia średnich cen mieszkań w poszczególnych miastach, wyłaniają się trzy grupy lokalizacji. Pierwsza z nich to Kraków i Łódź. W Krakowie szczególnie wysokie wzrosty cen mieszkań znacząco przekroczyły też niemałe wzrosty średniego wynagrodzenia. O ile w 2021 r. za średnią pensję netto mogliśmy kupić 0,43 m kw., to dwa lata później już tylko 0,38 m kw. Natomiast w Łodzi po dwóch latach możemy sobie pozwolić na 1 cm kw. mniej. W drugiej grupie znajduje się Wrocław, gdzie możliwości nabywcy w 2021 i 2023 r. są takie same (0,46 m kw.). Istnieje też trzecia grupa, do której zaliczamy Warszawę i Gdańsk, gdzie możemy sobie pozwolić na nieco więcej niż wcześniej (odpowiednio 2 i 1 cm kw.). Pamiętajmy jednak, że mówimy tu jednak o wartościach wynagrodzenia uśrednionych dla całej Polski.

	Wrocław	Kraków	Warszawa	Gdańsk	Łódź
IV kw. 2021	0,46	0,43	0,33	0,42	0,71
IV kw. 2023	0,46	0,38	0,35	0,43	0,70
różnica	0,00	-0,04	0,02	0,01	-0,01
różnica w procentach	0%	-10%	7%	4%	-2%

Ile m kw. mieszkania można kupić za przeciętne wynagrodzenie netto? Dane: Metrohouse

– Patrząc jednak na Indeks Dostępności Mieszkaniowej, publikowany przez Związek Banków Polskich dostępność mieszkań pogorszyła się w porównaniu do 2021 roku. Jeszcze na koniec 2021 wskaźnik ten był na poziomie 196,44 punktów, a aktualny odczyt, na koniec 2023 roku wyniósł zaledwie 128,68 punktów. Ostatnio, tak niska wartość notowana była ponad 10 lat temu – komentuje Tomasz Kosiba, Dyrektor Sprzedaży Credipass. Indeks ten to wypadkowa cen mieszkań, oprocentowania kredytów hipotecznych, średnich zarobków rodziny oraz wysokości kosztów utrzymania. Wartość powyżej 100 punktów wskazuje, że modelową rodzinę (2 osoby dorosłe i 1 dziecko) stać na kredyt hipoteczny.

Źródło: Credipass