Zakup mieszkania. Na ile metrów może sobie dziś pozwolić rodzina z dzieckiem, a na ile para bez dzieci? [komentarz]

Stopy procentowe w Polsce wciąż utrzymywane są na niskim poziomie. To zachęca wiele osób do zaciągania kredytu hipotecznego na zakup mieszkania. Czy posiadanie dziecka oznacza niższą zdolność kredytową? Niekoniecznie. Sprawę analizuje Tomasz Bujański z Działu Wsparcia Kredytów Hipotecznych ANG Odpowiedzialne Finanse.

Po ostatniej, kwietniowej decyzji RPP główna stopa referencyjna nadal wynosi 3,75 proc. Koszt kredytów jednak nieco wzrósł przez notowania WIBOR. – Można powiedzieć, że rynek wycenia niepewność spowodowaną trwającym konfliktem na Bliskim Wschodzie. Zainteresowanie kredytami wciąż jest jednak duże. Pokazują to choćby dane Biura Informacji Kredytowej – komentuje Tomasz Bujański z ANG Odpowiedzialne Finanse.

Według danych BIK, w marcu 2026 roku o kredyt mieszkaniowy wnioskowało ponad 63 tys., osób – o ponad 71% więcej niż przed rokiem. Zainteresowanie wzrosło także miesiąc do miesiąca. Średnia wartość wnioskowanego kredytu to ponad 506 tys. zł.

A jak kształtują się ceny mieszkań? Wzrosły, ale nieznacznie, w porównaniu z danymi sprzed roku. Według Rynekpierwotny.pl, średnia cena metra kwadratowego nowego mieszkania w 14 największych miastach Polski w marcu 2026 była o 5% wyższa niż przed rokiem. Na zdecydowanym prowadzeniu w zestawieniu cen za metr są Warszawa (19 640 zł), Gdańsk (18 356 zł) oraz Kraków (17 054 zł). Średnio najmniej za metr zapłacimy w Łodzi (11 512 zł), Kielcach (11 149 zł) i Bydgoszczy (11 259 zł).

Na ocenę zdolności składa się wiele czynników

– Weryfikując zdolność kredytową klientów, banki biorą pod uwagę szereg czynników, w tym między innymi wysokość dochodów oraz koszty utrzymania gospodarstwa domowego. W naszej analizie sprawdzimy jak wyglądają różnice w przypadku pary z dzieckiem i pary bez dziecka. Zakładamy, że w tych gospodarstwach domowych osoby dorosłe uzyskują dochody z tytułu umowy o pracę i dysponują wkładem własnym na poziomie 20% oraz otrzymują 800+ na dziecko – mówi Tomasz Bujański z Działu Wsparcia Kredytów Hipotecznych ANG Odpowiedzialne Finanse.
Ile metrów kupi para z dzieckiem, a na jakie mieszkanie może sobie pozwolić para bez dzieci zarabiając łącznie 8 tys. zł na rękę?

– Jeśli osoby dorosłe zarabiają łącznie 8 tys. zł na rękę, to średnia zdolność kredytowa w przypadku pary bez dzieci wyniesie 525 000 zł, a w przypadku pary z dzieckiem będzie ona niższa – na poziomie 411 333 zł Po dodaniu do powyższych wyliczeń 20% wkładu własnego otrzymujemy kwoty na poziomie: 656 250 tys. zł w przypadku pary bez dzieci i 514 166 zł, gdy mowa o gospodarstwie domowym z dzieckiem – mówi Tomasz Bujański z ANG. – Zatem para bez dzieci będzie mogła nabyć mieszkanie o powierzchni 33 m² w Warszawie, 58 m² w Bydgoszczy, 56 m² w Rzeszowie czy 46 w Poznaniu. Para z dzieckiem będzie mogła z kolei otrzymać kredyt na sfinansowanie zakupu odpowiednio 26 m² w stolicy, 40 w Katowicach, 44 w Rzeszowie czy 36 w Poznaniu – wyjaśnia Tomasz Bujański z ANG Odpowiedzialne Finanse.

Ile metrów więcej można kupić przy łącznych zarobkach na poziomie 11 tys. zł? Zdolność niemal ta sama w przypadku pary z dzieckiem i bez dzieci

Jeśli weźmiemy pod uwagę powyższe założenia, a łączne zarobki wzrosną do 11 tys. zł, wówczas para bez dzieci będzie mogła rozglądać się za mieszkaniem o wartości 946 666 zł. Z kolei gospodarstwo składające się z dwóch osób dorosłych i dziecka może liczyć na zakup nieruchomości za 912 604 zł. W obu przypadkach doliczony został 20% wkład własny.

– Dla gospodarstwa składającego się z dwóch osób dorosłych oznacza to szansę na zakup 82 m² w Łodzi, 52 m² w Gdańsku, 85 m² w Kielcach czy 79 m² w Białymstoku. W tych samych miastach rodzina z dzieckiem będzie mogła się rozglądać odpowiednio za 79, 50, 82, 76 m² – mówi Tomasz Bujański Działu Wsparcia Kredytów Hipotecznych ANG Odpowiedzialne Finanse.

Dodatkowy pokój przy 15 tys. zł na rękę?

– Łączne zarobki na poziomie 15 tys. zł netto dają już o wiele większe możliwości. Średnia zdolność kredytowa wynosi w tym przypadku odpowiednio 1 074 500 zł dla pary bez dzieci i 1 097 583, gdy mówimy o gospodarstwie 2+1. Po uwzględnieniu wkładu własnego daje to odpowiednio 1 343 125 zł i 1 371 979 zł. – mówi Tomasz Bujański. – Powyższe kwoty umożliwiają zakup 68 m² w Warszawie, 106 w Katowicach czy 115 w Lublinie – w przypadku pary bez dziecka. Gospodarstwo z dzieckiem będzie z kolei stać na 70 m² w Warszawie, 108 w Katowicach czy 117 w Lublinie – dodaje.

– Zatem w tym konkretnym przypadku przy zarobkach na poziomie 15 tys. zł, sytuacja się odwraca i para z dzieckiem może liczyć na wyższą kwotę finansowania. Jak wspomniałem, w swoich obliczeniach banki biorą pod uwagę różne czynniki, zmienia się także ich waga w zależności od miesięcznych wpływów. W opisywanym scenariuszu, przy zarobkach na poziomie 15 tys. zł bardziej istotny staje się wpływ z 800+ niż koszt utrzymania kolejnej osoby w gospodarstwie domowym. Dlatego zdolność jest nieco wyższa w przypadku pary z dzieckiem. Trzeba też zwrócić uwagę, że mówimy o średnich kwotach zdolności kredytowej i opisana wyżej sytuacja nie będzie miała miejsca w każdym banku. – mówi Tomasz Bujański z ANG.

Każdy z banków inaczej oblicza zdolność kredytową

– Wspomniana średnia zdolność kredytowa to przeciętna, szacunkowa wartość, wyliczona na podstawie ofert kilkunastu banków współpracujących z ANG Odpowiedzialne Finanse. Różnica między najniższą a najwyższą wyliczoną zdolnością kredytową może wynosić nawet 196 tys. zł w przypadku pary bez dziecka, a w przypadku rodziny z dzieckiem nawet 149 tys.zł. I to w przypadku łącznej sumy wypłat na poziomie 8000 zł. Gdy mówimy o wyższych zarobkach różnice są jeszcze większe. Rola ekspertów polega na tym, by przedstawić klientom oferty kredytu, na miarę ich oczekiwań, możliwości i potrzeb – podsumowuje Tomasz Bujański z ANG Odpowiedzialne Finanse.