Wzrosty cen mieszkań wyraźnie wyhamowują, ale co z tego skoro na zakup nieruchomości z pomocą kredytu potrzeba dziś znacznie więcej gotówki niż przed rokiem. Szczególnie mocno dotyka to osób młodych, które chciałyby kupić swoje pierwsze „cztery kąty”. Najmocniej wzrosły wymagania odnośnie wkładu własnego. Więcej żądają też ekipy wykończeniowe.
Ponad 90 tysięcy złotych – nawet tyle gotówki potrzebujemy, aby kupić na kredyt i wykończyć dziś kawalerkę od dewelopera. To o ponad 50% więcej niż przed rokiem. Winny jest przede wszystkim wzrost wymagań odnośnie wkładu własnego, czyli tej części ceny mieszkania, którą musimy pokryć z własnej kieszeni, aby bank dał nam kredyt. Wymagania te wzrosły z powszechnie stosowanych jeszcze kilka miesięcy temu 10% ceny mieszkania do 20% obecnie. Szczególnie dotknęło to osób młodych, które ponadto częściej pracują na umowach śmieciowych. Niestety tych źródeł dochodów banki dziś co do zasady nie akceptują.
Ceny wciąż w górę
Gdyby tego było mało, to choć epidemia doprowadziła do wyhamowania wzrostów cen nieruchomości, to wcześniej drożały one bardzo szybko. W efekcie za własne cztery kąty wciąż trzeba płacić wyraźnie więcej niż przed rokiem. Najnowsze dane NBP (za 2 kwartał br.) sugerują, że w 7 największych miastach za używane lokum trzeba płacić o ponad 10% więcej niż rok wcześniej. W przypadku mieszkań nowych ceny są dziś wyższe o niecałe 7%. W naszym przykładzie 30-metrowe lokum od dewelopera możemy więc wycenić na 236 tys. zł w 2 kwartale ubiegłego roku i na 251 tysięcy w drugim kwartale br.
Najważniejsze jest jednak to, że ubiegając się o kredyt w 2019 roku wystarczył nam 10-proc. wkład własny. W przypadku naszej 30-metrowej kawalerki w dużym mieście oznaczało to konieczność posiadania prawie 24 tys. zł gotówki. Dziś standardem jest wymaganie 20-proc. wkładu własnego, co oznacza, że musimy mieć ponad 50 tysięcy gotówki.
Na tym nie koniec przykrych niespodzianek. Ktoś kto chciałby obecnie kupić i wykończyć mieszkanie musi się też przygotować na to, że więcej pieniędzy zostawi w kasach sklepów budowlanych i kieszeniach pracowników ekip remontowych. Bazując na wyliczeniach portalu kalkulatory budowlane, można pokusić się bowiem o szacunki, że wykończenie 30-metrowego mieszkania w popularnym standardzie przy wykorzystaniu materiałów z niższej półki i bez uwzględniania ceny mebli kosztować może dziś około 35 tys. złotych. To nawet o kilkanaście procent więcej niż przed rokiem. Wtedy na ten cel należałoby zarezerwować około 30 tysięcy.
Ze względu na wzrost cen mieszkań trochę więcej wydamy też na usługi notariusza, pośrednika czy prowizję za udzielenie kredytu. Przeważnie mamy bowiem tu do czynienia z opłatami zależnymi od ceny nieruchomości. Swoich stawek nie zmieniły tylko sądy. W sumie więc można oszacować, że koszty transakcyjne wzrosły, w rozważanym przypadku kawalerki od dewelopera, z 7,1 tys. zł w 2019 roku do 7,5 tys. zł obecnie.
Są sposoby na mniej gotówki
Całe szczęście przedstawione powyżej składniki kosztów można optymalizować. Po pierwsze wciąż jest kilka instytucji, które udzielą kredytu osobie mającej 10% lub 15% wkładu własnego. Te oferty są jednak przeważnie obwarowane dodatkowymi wymaganiami – np. są skierowane do dotychczasowych klientów albo takich osób, które osiągają ponadprzeciętne zarobki albo też można taki dług otrzymać kupując relatywnie tanią nieruchomość.
Wiele dać mogą też negocjacje wysokość opłat i prowizji bankowych, wysokości taksy notarialnej czy prowizji pośrednika – o ile kupujemy mieszkanie używane.
Ktoś kto chce wydać możliwie mało gotówki może się też pokusić o skredytowanie kosztów wykończenia lub prowizji i innych opłat związanych z zaciągnięciem kredytu mieszkaniowego. Ale uwaga! W ten sposób poniesiemy wyższy koszt, bo oczywiście będzie trzeba oddać pożyczone pieniądze wraz z odsetkami.
Najdrożej w Warszawie, najtaniej w Zielonej Górze
Wróćmy jednak do podstawowego założenia, w którym nie staramy się stosować takich optymalizacji. Sprawdzamy więc w ten sposób ile gotówki potrzebujemy, aby mieć pewność, że gotówki wystarczy nam, na spokojne przeprowadzenie całej transakcji i wykończenie lokalu.
Najważniejszą zmienną jest oczywiście cena płacona za mieszkanie. W gronie przebadanych miast najtaniej będzie więc w Zielonej Górze. Jest to miasto wojewódzkie o najniższej cenie nowych mieszkań. Za metr kwadratowy w drugim kwartale br. płacono tam niecałe 4,9 tys. zł. W efekcie, aby na spokojnie kupić i wykończyć kawalerkę od zielonogórskiego dewelopera trzeba mieć w kieszeni mniej niż 69 tys. złotych. Relatywnie niewielkim zasobem gotówki należałoby dysponować także w Kielcach, Białymstoku i Rzeszowie (73-75 tys. zł).
Nie jest zaskoczeniem, że zakup kawalerki w Warszawie wymagać będzie znacznie większych nakładów gotówki (ponad 100 tysięcy). Przede wszystkim będą to pieniądze przeznaczone na wkład własny (prawie 60 tys. złotych). Na koszty transakcyjne najlepiej zarezerwować około 8,5 tys. złotych. Podkreślmy, że mówimy tu wciąż o zakupie mieszkania nowego. Gdyby naszym łupem miało stać się mieszkanie z drugiej ręki, to koszty transakcyjne pochłonęłyby 2-3 razy wyższą kwotę ze względu na wyższe opłaty notarialne, konieczność zapłacenia podatku PCC (2% ceny) czy prowizji pośrednika (przeważnie 2-3% ceny).
Zbliżone do stołecznych – choć niższe – wyniki znajdziemy ponadto w Gdańsku, Krakowie, Wrocławiu i Gdyni. W miastach tych, planując kupić kawalerkę od dewelopera, najlepiej mieć na koncie co najmniej 90-95 tys. złotych. Jeśli mamy mniej, to będziemy musieli sprawniej negocjować i np. poprosić bank o pożyczenie pieniędzy na wykończenie lokum. Pieniądze te oddamy w takim wypadku z biegiem lat z nawiązką.
Bartosz Turek, główny analityk HRE Investments
Wojciech Boczoń