Na rynku pojawia się coraz więcej ofert apartamentów z gwarancją zysku. Głównie zlokalizowane są one w miejscowościach turystycznych. Część stanowią condo hotele. Inne pozycjonowane są jako apart hotele, lub po prostu apartamenty wakacyjne, których najem ma przynosić zyski właścicielowi. Eksperci portalu InwestycjewKurortach.pl podpowiadają jak dobrze wybrać z setek dostępnych ofert i na co zwrócić uwagę przy kupnie.
Condo czy apart hotel, a może po prostu apartament wakacyjny
Rynek apart i condo hoteli w Polsce w ostatnich latach rośnie. Jest jednak jeszcze mocno nieuporządkowany. Kolebką systemu condo, którego nazwa pochodzi od słowa condominium, są Stany Zjednoczone. Pierwsze condo hotele powstały w Miami Beach na Florydzie. Od wielu lat ten sposób zarabiania znany jest także w Europie Zachodniej. Kilka lat temu dotarł do Polski. Pierwsze obiekty z apartamentami zarządzanymi pod wynajem powstały m.in. w Świnoujściu i Kołobrzegu. Ten sposób najmu budził wówczas pewne zdziwienie, gdyż turyści przyzwyczajeni byli do klasycznego hotelu lub kwater w prywatnych domach. Tymczasem apart hotel dawał komfort wynajęcia osobnego,
w pełni wyposażonego lokalu, i hotelową jakość obsługi. Od kilku lat apart i condo hotele powstają w atrakcyjnych lokalizacjach nie tylko nad morzem, ale też w górach i na Mazurach.
Inwestycje z systemu condo to dziś w Polsce głównie pokoje lub większe apartamenty o metrażach ok. 35-50 m kw. znajdujące się w budynkach typowo hotelowych, z pełnym zapleczem jakie gwarantuje cztero czy pięciogwiazdkowy hotel: recepcją, restauracją, room service, zapleczem konferencyjnym i rozrywkowym. Z kolei inwestycje typu apart hotel, to lokale z pokojami i kuchnią w budynkach o mniej rozbudowanej infrastrukturze. Tu jednak trzeba uważać, gdyż niektórzy deweloperzy, o małym doświadczeniu, pozycjonują zwykłe apartamentowce, czy mieszkania wakacyjne jako apart hotel.
To co odróżnia ofertę apartamentów budowanych jako produkt inwestycyjny, od klasycznych second home to zazwyczaj wykończenie. Te pierwsze są od razu wykończone pod klucz. Tak, by wszystkie pokoje miały ten sam standard i wystrój.
Na jakie zyski może liczyć właściciel?
System wypłacania zysków właścicielom apartamentów jest obecnie w Polsce bardzo zróżnicowany. Po pierwsze zyski wypłacane są albo bezpośrednio przez deweloperów, którzy wybudowali inwestycję, albo przez współpracujące z nimi zewnętrzne firmy zajmujące się zarządzaniem najmem. Wysokość zysków też jest różnorodna. Według obowiązujących obecnie stawek roczne zyski z wynajmu apartamentu mogą się wahać w granicach 6,5-10 proc. Na apartamencie średniej wielkości zarobić więc można od ok. 16 do 35 tys. zł rocznie.
Gwarancja przychodów, czy zyski prognozowane?
Część deweloperów lub firm zajmujących się wynajmem apartamentów daje gwarantowaną umową stałą stopę zwrotu na okres od 2 do 5 lat. Po tym okresie wypłacany zysk może być zmienny, np. 50 proc. przychodów hotelu wyliczonych proporcjonalnie do powierzchni apartamentu. By nabywcy czuli się pewniej wybrane firmy dają np. gwarancję minimalnych zysków w okresie kiedy wypłaty zależą od przychodów hotelu, i jest to zazwyczaj 7-8 proc. Jeszcze inny model wypłat zysków opiera się na prognozowanych zyskach. W przypadku takiego modelu zarabiania na pewno bardzo ważne jest doświadczenie dewelopera lub firmy zarządzającej, by potrafiły zapewnić odpowiedni poziom obłożenia lokalu, a tym samym odpowiednio wysokie wypłaty dla właściciela. Jeśli jesteśmy nastawieni na maksymalizację zysków, aby mieć większe bezpieczeństwo gwarantujące zarobek, szukajmy inwestycji, które będą „pracowały” przez cały rok, w których sezonowość nie odgrywa dużej roli.
Ile to kosztuje?
Ceny lokali są bardzo różnicowane. Im bardziej topowy kurort tym ceny wyższe. Drożej jest też nad morzem, niż w górach. Apartament wakacyjny kupić możemy już w cenie od ok. 200 tys. zł, a w cenie ok. 300 tys. zł znajdziemy też w pełni wyposażone lokale w condo lub apart hotelu. Ceny nie są jednak jednoznacznie uzależnione od standardu, tego jak duża firma deweloperska buduje apartamenty, czy jak daleko budynek znajduje się od morza lub wyciągów narciarskich. Warto dokładnie przyjrzeć się ofertom, i na spokojnie je przeanalizować. Bywają inwestycje w pierwszej linii zabudowy od plaży, których ceny są podobne do tych położonych dalej lub w mniej znanych miejscowościach nadmorskich.
Dodatkowe opłaty
Rodzaj apartamentu definiuje też sposób rozliczania dodatkowych kosztów. W condo i apart hotelach wszelkie wydatki związane z eksploatacją i remontami budynku, czy pokoi ponosi firma zarządzająca. W przypadku lokali znajdujących się w zwykłym apartamentowcu obciążenie to często spada na właściciela. Np. sprzątanie jest w cenie obsługi naszego apartamentu. Jednak już wymiana mebli czy prace remontowe, to wydatki właściciela.
Jak szukać?
Warto też pamiętać o tym, iż na rynku nieruchomości w kurortach działa sporo firm, nie tylko te najbardziej znane. Wiele ciekawych inwestycji w kurortach realizowanych jest przez mniejsze, lokalne firmy, które realizują już kolejny apartamentowiec. Inwestycje te często niczym nie ustępują pod względem jakości i atrakcyjnej lokalizacji od obiektów budowanych przez najbardziej rozpoznawalnych deweloperów.
Jak będę mógł korzystać z apartamentu?
Lokale sprzedawane z myślą o wynajmie dają właścicielom możliwość własnego wypoczynku, zazwyczaj jest to kilkanaście dni w roku. Tu także warunki są różne. W niektórych będziemy mogli wypoczywać jedynie tylko my i nasza najbliższa rodzina. Zabronione jest udostępnianie lokalu np. znajomym. Nie można też upiększać apartamentów rzeczami osobistymi jak np. zdjęciami rodziny na ścianie.
Czasem pobyt właścicielski oznacza mniejsze zyski, szczególnie jeśli będziemy chcieli skorzystać z naszego apartamentu w szczycie sezonu latem i zimą oraz w święta. Niektórzy deweloperzy proponują jednak dodatkowe bonusy np. z pobytu właścicielskiego można korzystać nie tylko w tym budynku, w którym posiadamy apartament, ale także w innych obiektach dewelopera. Kupujemy więc apartament nad morzem, a na pobyt właścicielski możemy wybrać się w góry. To właśnie dostępność lokali stwarza wyraźny podział rynku – ci, którzy apartament wakacyjny traktują jako inwestycję zdecydują się na lokal w systemie condo lub z gwarancją najmu. Z kolei osoby, które chcą mieć swobodę odpoczywania wybiorą raczej klasyczny apartament second home. Oczywiście od czasu do czasu mogą postarać się go wynająć. Na ich głowie leży jednak pozyskanie turystów (reklama lokalu) i bieżąca obsługa.
A co po wielu latach?
Lokale wakacyjne różnią się jeszcze jednym, w apartamentach budowanych jako obiekt mieszkalny można się zameldować i mieszkać, kiedy np. po latach wynajmowania będziemy chcieli osiąść w kurorcie na stałe. W condo hotelach stały meldunek w naszym apartamencie nie jest możliwy, gdyż obiekty te oddawane są jako inwestycje komercyjne, a nie mieszkalne. Sprzedaż condo apartamentu jest możliwa w każdym momencie, jednak lokal zbywamy w wraz z umową zarządzania najmem. Ponieważ rynek ten w Polsce dopiero się rozwija, nie ma jeszcze obecnie zbyt wielu przypadków sprzedaży nieruchomości condo w obrocie wtórnym.
Pułapki na rynku
Ponieważ ta forma inwestowania w Polsce jest stosunkowo młoda brakuje jeszcze standardów. Rynek deweloperów z tego segmentu jest bardzo rozdrobniony. Tworzą go zarówno renomowane firmy od lat specjalizujące się w inwestycjach wakacyjnych, jak i firmy, które do tej pory nie zajmowały się działalnością deweloperską, a np. jedynie produkcyjną, a teraz próbują swoich sił także na polu budowlanym.
Moda na condo inwestycje powoduje prawdziwy wysyp apartamentów sprzedawanych w systemie „wypoczywaj i zarabiaj”. Niestety w części przypadków gwarancje zysków są jedynie hasłem reklamowym, które ma przyciągnąć klienta. Nie wszyscy deweloperzy, którzy takie rozwiązania zapewniają będą potrafili sobie poradzić ze sprawnym wynajmem apartamentów, a co za tym idzie gwarancją wypłat jakie mają zapewnione właściciele lokali. Nie oznacza to, że tylko duzi gracze rynku mają rację bytu. Na pewno jednak klienci powinni być czujni, i szczegółowo ocenić zapisy umowy jeśli kupują apartament w celach inwestycyjnych. Pamiętajmy także, że aby zarobić na apartamencie nie musimy koniecznie go wynajmować. Nieruchomość w kurorcie, w dobrej lokalizacji, po wielu latach możemy sprzedać z naprawdę sporym zyskiem. Obraz polskiego rynku nieruchomości w miejscowościach wypoczynkowych tworzą nie tylko duże obiekty realizowane przez największych deweloperów, ale także dziesiątki inwestycji budowanych przez lokalne firmy deweloperskie.
Grzegorz Kosiura,
dyrektor zarządzający portalu InwestycjewKurortach.pl
