Każda wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek wyłonić swój zarząd, który ma wiele obowiązków. Jednak dzięki odpowiednim przepisom prawnym, zarząd może scedować swoje obowiązki na osobę trzecią jak również wyspecjalizowaną firmę, która zajmie się kompleksowo obsługą nieruchomości.
Wielu właścicieli nieruchomości narzeka, że zarządca nieruchomości zajmuje się jedynie administrowaniem nią oraz że jest to tylko zbędny comiesięczny koszt. Czy tak jest naprawdę? Czym różni się zarządca nieruchomości od administratora?
Często administratorzy nazywają się zarządcami
Dość powszechne jest wśród wielu lokatorów przekonanie, że tak naprawdę zarządca nieruchomości wynajęty przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej wykonuje prace, które bez problemu mogliby wykonywać poszczególni członkowie zarządu lub wspólnoty. – Problem polega na tym, że wciąż w Polsce mamy dużo przypadków, gdy osoby bez odpowiedniej wiedzy i licencji świadczą dla wspólnot usługi, nazywając się zarządcami nieruchomości, a tak naprawdę można je nazwać co najwyżej administratorami – zwraca uwagę Marcin Sodo z firmy Nawigator Nieruchomości kompleksowo zarządzającej nieruchomościami. Większość mieszkańców niesłusznie stawia znak równości pomiędzy określeniami „zarządca nieruchomości” oraz „administrator”. Niesłusznie, ponieważ są to dwa różne stanowiska o różnych kompetencjach. Ponadto różnią się także zakresem obowiązków.
Dlaczego administrator to nie to samo co zarządca?
Różnicę widać przede wszystkim w polskim prawodawstwie, w którym określenie „administrator” nie występuje w ogóle lub pojawia się incydentalnie. Zawężenie roli administratora na przykładzie Ustawy o gospodarce nieruchomościami wykazał między innymi Sąd Najwyższy w swoim wyroku z dnia 19 stycznia 2006 roku (sygn. akt. IV CK 343/05). Sędziowie orzekli, że administrowanie jest czynnością, która generalnie zawiera się w pojęciu zarządzania nieruchomością, ale oznacza przede wszystkim podstawowe czynności dotyczące opieki nad nieruchomością. Są to głównie: sprzątanie w obrębie nieruchomości oraz jej części wspólnych, pobieranie opłat czynszowych od lokatorów oraz monitorowanie awarii wraz z ich usuwaniem.
Administrator może również prowadzić korespondencję. – Jak widać są to najzwyklejsze czynności spotykane w ramach działania wspólnoty mieszkaniowej, które przywołują nam w pamięci obrazy znane na przykład z początków lat dziewięćdziesiątych, gdy lokator de facto mógł niewiele wyegzekwować od zarządu czy administratora. A proszenie o naprawy czy konserwacje w budynku trwało miesiącami – dodaje Marcin Sodo. Dzisiaj bardzo wiele się zmieniło, szczególnie w przypadku wspólnot mieszkaniowych w nowobudowanych osiedlach, lokatorzy coraz lepiej znają swoje prawa i obowiązki zarządu wspólnot jak i samej wspólnoty.
Co robi zarządca nieruchomości we wspólnocie mieszkaniowej?
Zarządca nieruchomości wybrany przez wspólnotę mieszkaniową ma o wiele więcej obowiązków niż administrator. Odpowiada on między innymi za utrzymanie czystości i bezpieczeństwa wewnątrz nieruchomości oraz wokół niej. Oznacza to także obowiązek odśnieżania chodników, dróg osiedlowych i terenów przyległych zgodnie z Ustawą o utrzymaniu czystości i porządku w gminach (Dz.U. 1996 Nr 132 poz. 622). Zarządca nieruchomości odpowiada zgodnie z prawem za terminową kontrolę stanu technicznego budynku. W skład tych czynności wchodzi między innymi sprawdzanie drożności przewodów wentylacyjnych, spalinowych czy dymowych w zależności od tego, z jaką nieruchomością mamy do czynienia. Ponadto przeglądowi podlega także instalacja gazowa, jeśli znajduje się ona w zarządzanej nieruchomości. Wszystkie te kwestie reguluje rozporządzenie w sprawie ochrony przeciwpożarowej budynków, innych obiektów budowlanych i terenów (Dz.U. 2006 Nr 80 poz. 563). Oczywiście do obowiązków zarządcy nieruchomości należy również dbanie o tak zwane części wspólne budynku (ciągi komunikacyjne, urządzenia z których korzystają wszyscy lokatorzy).
– Najlepszym rozwiązaniem dla wspólnoty mieszkaniowej jest zatrudnienie specjalistycznej firmy, która zajmuje się kompleksowo zarządzaniem nieruchomościami. Takie rozwiązanie gwarantuje nam, że opiekę nad naszym budynkiem przejmie wykwalifikowany zespół osób posiadających licencję zarządcy nieruchomości – dodaje Paweł Krzak z Czarnowiejskiego Biura Nieruchomości.
Nie tylko sprzątanie i kontrole
Poza czynnościami będącymi rozwinięciem obowiązków administratora, zarządcą nieruchomości może odpowiadać również za przygotowywanie dokumentów i prowadzenie obszernej dokumentacji zarządzanego budynku. Dokumenty te obejmują zarówno kwestie finansowe, jak i techniczne. Zarządca nieruchomości, w ramach umowy zawartej ze wspólnotą, może ponadto reprezentować ją na zewnątrz w kontaktach z administracją publiczną, sądami, usługodawcami itd. Jeśli wspólnota udzieli firmie zarządzającej nieruchomością stosownych pełnomocnictw, to może ona także reprezentować wspólnotę w różnych innych sprawach. Dodatkowo zarządca nieruchomości może przygotowywać dla zarządu wspólnoty różnego rodzaju projekty uchwał lub opiniować te przygotowane i przyjęte przez wspólnotę. Może również pomóc w przygotowaniu bądź aktualizowaniu szeregu dokumentów, które powinna posiadać i stosować każda wspólnota. Doradzi, jakie prace remontowe czy konserwacyjne można wykonać w danej chwili, aby uniknąć dodatkowych kosztów w przyszłości i zaoferuje pomoc firm, które przeprowadzą prace po atrakcyjnej cenie.
Wspomniane utrzymanie czystości i bezpieczeństwa wokół budynku jest ważne i wymagane prawem, ale czasami warto pójść dalej. Doświadczony zarządca nieruchomości może zaproponować także zmiany w aranżacji zieleni otaczającej budynek. To szczególnie ważne w wielkim mieście, gdzie każdy skrawek roślinności jest na wagę złota. Wybierając firmę zarządzającą nieruchomościami, a nie tylko administratora, możemy być pewni, że zyska na tym również zielone otoczenie naszego budynku.
Jeden klik i wszystko jasne
Nikt nie lubi stosu papierów, rachunków i wizyt w biurze wspólnoty czy poszukiwania informacji w wielu źródłach. Umiejętny wybór zarządcy nieruchomości sprawi, że wiele takich spraw stanie się łatwiejszych, ponieważ firmy zarządzające coraz częściej oferują swoim klientom, a tym samym członkom wspólnot, zaawansowane internetowe platformy informacyjne. – Logując się na swoje indywidualne konto, lokator ma dostęp do pakietu wszystkich istotnych dla niego danych, takich jak rozliczenia mediów, stan rachunków czy wykaz opłat – wylicza Marcin Sodo. Znajdzie tam również wirtualną tablicę ogłoszeń czy forum dla mieszkańców danej wspólnoty i dokumentację. Zarządcy nieruchomości przyjmują także drogą internetową zgłoszenia usterek, a ponadto umożliwiają w ten sposób kontrolę stanu realizacji zgłoszeń.
Źródło: FreshPR.pl
Wojciech Boczoń