Przeciętne oprocentowanie kredytu ze stałą stopą przekracza już 6,4%. To o ponad 0,6 pkt. proc. więcej niż w przypadku „hipotek” ze zmiennym oprocentowaniem. Te kosztują dziś przeciętnie 5,8% – wynika z deklaracji banków. To właśnie kredyty ze zmienną stawką powstrzymały w ostatnich tygodniach spadek zdolności kredytowej. Gdyby nie one, to przeciętna kwota, którą rodzina mogłaby pożyczyć na mieszkanie spadłaby o prawie 30 tysięcy złotych w ciągu zaledwie miesiąca.
Wciąż trochę ponad milion złotych (1 009 tys. zł) – taka jest obecnie mediana zdolności kredytowej trzyosobowej rodziny z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych – wynika z najnowszych deklaracji banków.
To o kilka tysięcy złotych więcej niż przed miesiącem i wciąż o ponad 160 tysięcy złotych więcej niż przed rokiem, ale szczególnie ta druga kwota szybko topnieje. Wszystko dlatego, że od kilku miesięcy dostępność kredytów mieszkaniowych zmienia się w rytm doniesień z Bliskiego Wschodu. Przez długi czas (do lutego br.) mieliśmy do czynienia z serią dobrych informacji – dostępność kredytów mieszkaniowych dynamicznie się poprawiała, a zdolność kredytowa wyznaczała niemal co miesiąc kolejne historyczne rekordy.
RPP swoje, a rynek swoje
Od ataku na Iran i niemal kompletnego wyłączenia z użycia cieśniny Ormuz, kurek z dobrymi informacjami dla kredytobiorców został zakręcony. Obawy o poziom inflacji spowodowały, że Rada Polityki Pieniężnej ostatnim razem obniżyła stopy procentowe w marcu br. Mniej więcej wtedy też przestały spadać stawki kredytów ze zmiennym oprocentowaniem. Wszystko dlatego, że WIBOR (składnik kosztu kredytów ze zmiennym oprocentowaniem) jest bardzo mocno powiązany z bieżącym poziomem stawki referencyjnej ustalanej przez Radę.
Jedyne pocieszenie w tym, że kredyty ze zmiennym oprocentowaniem nie powinny drożeć, dopóki większość członków RPP będzie przekonana, że bieżący poziom kosztu pieniądza w Polsce wystarczy, aby trzymać inflację w ryzach. Póki co ekonomiści największych banków studzą emocje sugerując, że jeśli na Bliskim Wschodzie dojdzie do deeskalacji, to powinno udać się uniknąć podwyżek stóp procentowych.
Renesans kredytów ze zmiennym oprocentowaniem?
Gorzej jest jednak w przypadku kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem. Wszystko dlatego, że gracze rynkowi są większymi pesymistami niż wcześniej wspomniani analitycy największych banków. Notowania giełdowe sugerują, że górą są spekulanci obstawiający, że inflacji nie uda się poskromić, a mniej więcej od lipca będzie trzeba zacząć podnosić koszt pieniądza w Polsce.
To dlatego kredyty, w przypadku których przez 5 lat rata może być stała zaczęły drożeć tuż po ataku na Iran i są dziś oprocentowane przeciętnie o ponad 0,6 pkt. proc. wyżej niż te, w których wysokość raty zmienia się co maksymalnie kilka miesięcy. W efekcie „hipoteki” ze zmiennym oprocentowaniem są dziś oferowane z przeciętną stawką na poziomie 5,8%, a te z okresowo stałym oprocentowaniem kosztują już ponad 6,4%.
O tym czy rację mają członkowie RPP i ekonomiści największych banków komercyjnych dowiemy się już niedługo. W międzyczasie, chcąc otrzymać większy kredyt, zmuszeni jesteśmy podejmować większe ryzyko, czyli wybierać kredyty z oprocentowaniem zmiennym. W ich przypadku koszt zmieniać się będzie co maksymalnie kilka miesięcy, a nie co kilka lat, jak w przypadku kredytów z okresowo stałą stopą.
I choć jest to truizm, to warto dodać, że kredyt ze zmiennym oprocentowaniem nie jest rozwiązaniem bezpieczniejszym. Może dziś on poprawiać zdolność kredytową, ale jednocześnie oznacza większą ekspozycję na ryzyko wzrostu rat w przyszłości.
Redukcję zdolności ograniczają rosnące płace i kredyty ze zmienną stopą
Póki co zdolność kredytowa pozostaje więc w miarę stabilna i to pomimo droższych kredytów. Powody są dwa. Po pierwsze sytuację ratują kredyty ze zmiennym oprocentowaniem. Gdyby nie one, to przykładowa trzyosobowa rodzina z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych mogłaby dziś pożyczyć o około 20-30 tysięcy złotych mniej niż przed miesiącem. Po drugie cały czas GUS informuje o całkiem solidnym tempie wzrostu wynagrodzeń, które przekracza 6% w skali roku. Jest to o tyle ważne, że przecież im wyższy dochód kredytobiorcy, tym banki są skłonne pożyczyć więcej.
Kredyty ze zmiennym oprocentowaniem z najwyższą „zdolnością”
Wspomniana kwota zdolności kredytowej, na którą może liczyć trzyosobowa rodzina dysponująca dwiema średnimi krajowymi (trochę ponad milion złotych), to mediana. To znaczy, że połowa instytucji deklaruje chęć pożyczenia przykładowej rodzinie większej kwoty, a połowa mniejszej.
| Zdolność kredytowa 3-os. rodziny z dochodem 12 968 zł netto | |||
| Nazwa banku | Maksymalna zdolność kredytowa | Oprocentowanie kredytu | Maksymalna część ceny mieszkania, którą bank może kredytować |
| Bank Pekao | 1 024 900 zł | 5,46% | 90% |
| PKO Bank Hipoteczny | 1 014 900 zł | 5,98% | 90% |
| PKO Bank Polski | 1 014 900 zł | 5,98% | 90% |
| BNP Paribas | 1 013 065 zł | 5,50% | 80% |
| ING | 1 005 668 zł | 5,49% | 80% |
| mBank | 916 400 zł | 5,44% | 90% |
| Erste | 880 618 zł | 6,05% | 90% |
| Alior Bank S.A. | 816 826 zł | 5,84% | 90% |
| Przypadek: Małżeństwo z jednym dzieckiem. Obie dorosłe osoby pracują od 3 lat na pełen etat na umowie na czas nieokreślony. Dochód rodziny na poziomie 12 968 zł netto miesięcznie. Modelowy kredytobiorca mieszka w mieście o 300 tys. mieszkańców i ma pozytywną historię kredytową. Na ten moment rodzina spłaciła wszystkie kredyty, nie posiada kart kredytowych czy limitów w kontach. Rodzina posiada samochód warty 40 tys. zł. Przeciętne deklarowane miesięczne koszty utrzymania na poziomie 2 tys. zł miesięcznie. Jeśli będzie miało to wpływ na wynik kalkulacji, rodzina skłonna jest skorzystać z dwóch produktów – rachunku ROR z przelewem wynagrodzenia i karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorca woli unikać ubezpieczeń typu: od utraty pracy, na życie itp. Raty równe. | |||
| Opracowanie na podstawie danych przesłanych przez banki (termin nadsyłania ankiet 15.05.2026 r.) | |||
Przesłane przez banki dane sugerują, że nawet instytucje szacujące zdolność kredytową najbardziej zachowawczo, deklarują możliwość pożyczenia rodzinie z naszego przykładu około 800-900 tysięcy złotych. Taką ofertę przedstawiły Alior, Erste (d. Santander) oraz mBank. Wciąż jeszcze w większości instytucji deklaracje przekraczają milion złotych. Takie propozycje zadeklarowały Pekao, ING, BNP Paribas i PKO BP wraz ze swoim bankiem hipotecznym.
Założenia przyjęte do badania zdolności kredytowej
Założenia przyjęte do wyliczenia zdolności kredytowej są optymistyczne. Średnie wynagrodzenie w przedsiębiorstwach w ostatnich latach utrzymuje się w wyraźnym trendzie wzrostowym. Do tego kwota ta to więcej niż wynoszą zarobki przeważającej części Polaków. Gdyby tego było mało, to przyjęte do kalkulacji koszty utrzymania są niskie, a przykładowa rodzina nie ma zobowiązań finansowych. Mimo tego jednym z założeń jest to, że familia zdążyła w oczach banku zbudować swoją wiarygodność kredytową. Celem badania jest to, aby niezależnie od koniunktury w sposób ciągły zbierać dane na temat tego jaką maksymalną kwotę banki chciałyby pożyczyć na zakup mieszkania. Zbyt zachowawcze założenia mogłyby doprowadzić do braku ciągłości badania w okresach dekoniunktury.
Choć jest to truizm, to patrzenie na ofertę hipoteczną tylko przez pryzmat deklarowanej zdolności kredytowej może okazać się błędem. Aby wybrać odpowiednią „hipotekę” powinniśmy zwrócić uwagę także na cenę kredytu, opłaty dodatkowe, koszty ubezpieczeń, skomplikowanie i czasochłonność procesu kredytowego czy skłonność danej instytucji do negocjacji warunków np. przy chęci skorzystania z dodatkowych produktów bankowych. Musimy mieć przy tym świadomość, że banki mogą być skłonne zaproponować nam tańszy kredyt w zamian za stawianie wyższych wymagań lub związanie się z daną instytucją innymi produktami. Różnice w ofercie mogą pojawić się np. na poziomie czasochłonności procesu udzielania kredytu lub preferencji dla konkretnych grup zawodowych czy budownictwa energooszczędnego.
Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości
Wojciech Boczoń