Zyski z wynajmu dużo wyższe niż na lokatach i obligacjach

W przeciwieństwie do bankowych lokat czy obligacji skarbowych, zyski jakie można osiągnąć wynajmując mieszkanie, są stabilne i wynoszą w skali roku ok. 4 proc. na czysto.

W dalszym ciągu mamy do czynienia ze spadającym oprocentowaniem lokat, malejącą inflacją a co za tym idzie słabnącą atrakcyjnością obligacji – mówi Agnieszka Grotkowska, dyrektor ds. Projektów Specjalnych, Domiporta.pl. Te elementy, w połączeniu z lekkim odbiciem cen transakcyjnych, jakie obserwujemy w zasadzie od początku tego roku, sprawiają, że wynajem, mimo że bardzo stabilny i utrzymujący się na prawie niezmiennym poziomie, staje się coraz bardziej atrakcyjny i opłacalny w stosunku do innych form lokowania kapitału– dodaje Grotkowska.

Według danych z sierpnia, średnia oczekiwana roczna rentowność netto wynajmu mieszkań wynosi 3,96 proc. W porównaniu z poprzednim raportem z czerwca tego roku, niemal się ona nie zmieniła, gdyż spadła ledwie o 0,03 p.p. Wskaźnik powstaje na podstawie średnich ofert wynajmu mieszkań zamieszczanych w serwisie Domiporta.pl w przeliczeniu na metr kwadratowy ich powierzchni oraz średnich cen transakcyjnych mieszkań, po jakich klienci Open Finance dokonują transakcji ich zakupu. W wyliczeniach uwzględniane zostały dane z Gdańska, Gdyni, Krakowa, Łodzi, Poznania, Warszawy i Wrocławia.

Średnia stawka z ofert zamieszczonych w lipcu w portalu Domiporta.pl dla wymienionych miast podliczona została na 29,5 zł w przeliczeniu na metr kwadratowy mieszkania. W porównaniu z poprzednim raportem stawka ta wrosła o 1,2 proc. Największy wzrost odnotowany został w Gdańsku (3,8 proc.) i Krakowie (2,4 proc.). Z kolei spadek średniej stawki wynajmu wystąpił w Gdyni (-0,8 proc.) i Warszawie (-0,5 proc.). Liczba uwzględnionych w obliczeniach ofert wynajmu zamieszczonych w serwisie Domiporta.pl niemal się nie zmieniła i wzrosła o 3 proc. w porównaniu z raportem sprzed dwóch miesięcy.

Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach w maju 2013 roku

Miasto	Cena m2 mieszkania	Stawka najmu w przeliczeniu na m2	Rentowność brutto	Rentowność netto
Gdańsk	5195 zł	28,93 zł	4,69%	4,19%
Gdynia	5058 zł	25,71 zł	4,15%	3,70%
Kraków	6240 zł	31,21 zł	4,10%	3,65%
Łódź	3711 zł	22,18 zł	4,66%	4,13%
Poznań	5438 zł	27,14 zł	4,14%	3,69%
Warszawa	7118 zł	41,35 zł	4,92%	4,40%
Wrocław	5535 zł	30,11 zł	4,41%	3,93%
Średnia	–	–	4,44%	3,96%

Źródło: ceny transakcyjne Open Finance z lipca; oferty najmu z serwisu domiporta.pl z lipca obniżone o 5 proc. Założony został 10,5 miesięczny okres wynajmu mieszkania, 5 PLN za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (6 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 7 PLN w Warszawie). Stawka podatku ryczałtowego od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc.

Potencjalne dochody z wynajmu nadal bardzo wyraźnie przewyższają zyski, jaki możliwe są do osiągnięcia w przypadku lokat czy obligacji skarbowych. Rekordowo niskie stopy procentowe sprawiają, że banki tną oprocentowanie oferowanych przez siebie depozytów.

Średnia rentowność netto rocznych lokat w aktualnej ofercie to – wg danych z początku sierpnia – nieco ponad 2 proc. (o 0,3 p.p. mniej niż przed dwoma miesiącami), czyli niemal o połowę mniej niż wskaźnik średniej oczekiwanej rentowności wynajmu. Z kolei niska inflacja sprawia, że mniejsza jest też atrakcyjność dziesięcioletnich obligacji skarbowych (nazwa skrócona EDO), których kupon zależy od stopy inflacji i jest powiększany o ustaloną marżę. Oprocentowanie sprzedawanych obecnie papierów w pierwszym roku odsetkowym to co prawda 4 proc., czyli ok. 3,2 proc. netto, jednak w pozostałych okresach marża spadnie z 3,8 do 1,5 p.p., a to oznacza, że jeśli inflacja będzie utrzymywała się na niskim poziomie, poniżej 2 proc., to oprocentowanie netto obligacji dziesięcioletnich w kolejnych okresach odsetkowych może oscylować w granicach 2,4-2,8 proc.

Są to argumenty przemawiające za tym, że nieruchomości są jednym z najciekawszych i najbezpieczniejszych aktywów inwestycyjnych – potwierdza Agnieszka Grotkowska. Trzeba jednak zawsze pamiętać o tym, że inwestycja w nieruchomości jest inwestycją długoterminową i jej opłacalność zmienia się w czasie w odniesieniu do m.in. takich parametrów rynkowych jak, oprocentowanie lokat, obligacji, kredytów hipotecznych czy zmiany cen mieszkań – wyjaśnia.

Porównanie aktualnych rentowności najmu mieszkania, lokaty bankowej i obligacji dziesięcioletnich (EDO)

Rodzaj inwestycji	Rentowność brutto	Rentowność netto
Zakup mieszkania na wynajem	4,44%	3,96%
Roczna lokata bankowa*	2,50%	2,03%
Obligacje 10-letnie	4,0%**/2,6%***	3,24%**/2,11%***

*średnia dla 36 banków z 05.08.2013 r.;

**oprocentowanie w pierwszym rocznym okresie odsetkowym;

***oprocentowanie po pierwszym roku życia obligacji, przy założeniu utrzymania inflacji.

Źródło: banki, obligacjeskarbowe.pl, obliczenia Open Finance.

Uwzględniając zmianę cen transakcyjnych oraz stawek ofertowych wynajmu, przychodów z wynajmu oraz inflację, średni realny zwrot z inwestycji w mieszkanie na wynajem dokonanej przed 12 miesiącami podliczony został na blisko 4,8 proc. Dodatnia realna stopa zwrotu w raportach Open Finance i Domiporta.pl po raz pierwszy pojawiła się w kwietniu i od tej pory cały czas rośnie. Głównie jest to zasługą rosnących od początku roku średnich cen transakcyjnych mieszkań, które na koniec lipca podliczone zostały już na 12,3 proc.

Zwrot z inwestycji w mieszkanie na wynajem dokonanej przed rokiem

Miasto	Zmiana stawki najmu r/r	Zmiana mediany cen transakcyjnych r/r	Nominalny zwrot z inwestycji	Realny zwrot z inwestycji
Gdańsk	3,53%	2,63%	6,99%	5,82%
Gdynia	-6,94%	-8,09%	-4,14%	-5,18%
Kraków	1,86%	4,90%	8,84%	7,66%
Łódź	-5,05%	-0,36%	4,38%	3,24%
Poznań	-4,76%	5,37%	9,74%	8,55%
Warszawa	-3,32%	2,27%	7,14%	5,98%
Wrocław	-4,91%	3,99%	8,58%	7,40%
ŚREDNIE	-2,80%	1,53%	5,93%	4,78%

Źródło: Domiporta.pl, raport Open Finance i Home Broker dot. cen transakcyjnych mieszkań, obliczenia Open Finance.

Trzeba pamiętać, że z dostępnych ofert lokat bankowych uda się wybrać wyżej oprocentowane niż prezentowana średnia. Rentowność najmu należy jednak również obliczyć dla konkretnego przypadku. Na wynik obliczeń mają wpływ nie brane tu pod uwagę czynniki, takie jak dłuższe niż półtora miesiąca rocznie okresy przestojów, koszty remontów czy wreszcie zmiana wartości samego mieszkania.

Bernard Waszczyk, Open Finance