Dane BIK pokazują, że Polacy zaczynają zaciągać więcej kredytów mieszkaniowych. Trudno się temu dziwić, skoro oprocentowanie takiego długu jest niskie, a zdolność kredytowa przeciętnej rodziny rośnie – wynika z danych zebranych przez Lions Bank.
Trzyosobowa rodzina dysponująca dochodem na poziomie 5 tys. zł netto może pożyczyć 456,2 tys. zł (mediana) w formie 30-letniego kredytu – wynika z najnowszych danych zebranych przez Lions Bank. Do kalkulacji przyjęto, że kredytobiorcy zobowiązują się do korzystania z bankowego rachunku i karty kredytowej, a w niektórych bankach także kupują dodatkowe ubezpieczenie (o ile jest to niezbędne). Wrześniowy wynik jest o 8,6 tys. zł wyższy niż sierpniowy i o 40,2 tys. zł wyższy niż w analogicznym okresie przed rokiem. Możliwość zaciągnięcia większego długu zawdzięczamy rekordowo niskim stopom procentowym. Dzięki nim oprocentowanie kredytów jest niskie, a możliwości pożyczkowe wysokie.
Wakacyjny wzrost w kredytach mieszkaniowych
Nowością są natomiast pozytywne dane z indeksu stworzonego przez BIK, który bada jaki jest popyt na kredyty mieszkaniowe. Podczas gdy od początku roku wskaźnik sugerował mniejsze zainteresowanie hipotecznym długiem, to począwszy od wakacji jest inaczej. Kwotowo obserwowany jest bowiem wzrost o 8,9% r/r. Do tej pory wzmożony popyt na mieszkania był raczej spowodowany tym, że osoby posiadające kapitał zniechęcone mizernym oprocentowaniem lokat decydowały się szukać innego sposobu na pomnażanie majątku. Kolejne miesiące pokażą czy okres wakacyjny był przełomem i to nowe kredyty staną się nowym źródłem popytu na mieszkania.
Stopy w górę najwcześniej za rok
Warto w tym miejscu podkreślić, że nawet jeśli kredyt stanie się tańszy niż dziś, to różnica będzie kosmetyczna. W tym względzie pole manewru wydaje się już bowiem niemal wyczerpane. Szczególnie dotyczy to stawki WIBOR, która jest ważnym składnikiem oprocentowania kredytu. Trzeba przy tym zaznaczyć, że prognozy dotyczące zmian tego wskaźnika są bardzo zmienne, niemniej aktualne sugerują, że WIBOR 3M w perspektywie 9 miesięcy jeszcze spaść do poziomu 1,63% (z dzisiejszych 1,72%). W bardzo niewielkim stopniu zmiana taka ulżyłaby zadłużonym. Co jednak ważne w dłuższym horyzoncie czasowym (15-miesięcznym) kontrakty na WIBOR 3M notowane są na poziomie 1,74%, a za 21 miesięcy jest to już 1,93%. Liczby te są o tyle ważne, że tak jak wspomniano składnikiem oprocentowania kredytu mieszkaniowego w Polsce bardzo często jest właśnie WIBOR 3M. W efekcie, gdy jest on niższy, raty maleją, i odwrotnie.
Co te liczby właściwie znaczą? Gracze rynkowi sądzą, że z dużym prawdopodobieństwem w 2015 roku i na początku kolejnego można się liczyć z niewielkim spadkiem comiesięcznej raty, ale już na przełomie lat 2016/17 powinno dojść do pierwszej podwyżki stóp procentowych – tak przynajmniej wygląda najbardziej prawdopodobny scenariusz, wynikający z najświeższych danych rynkowych. Warto w tym miejscu podkreślić, jeszcze 3 miesiące temu pierwsza podwyżka stóp procentowych spodziewana była raczej na przełomie 2015/16, a pół roku temu wyższego kosztu pieniądza spodziewano się na początku 2017 roku. Prognozy te należy więc traktować z dużą dozą ostrożności.
W rok rata spadła o 145 zł
Na razie zaś kredytobiorcy mogą cieszyć się z wysokiej zdolności kredytowej i niskich rat. Obecnie przy zaciąganiu kredytu na 300 tys. zł i 30 lat trzeba się liczyć z ratą miesięczną na poziomie 1347 zł (przy założeniu marży banku w wysokości 1,78%). Rok temu rata kredytu o identycznej wartości wynosiła 1492 zł, czyli była o 145 zł wyższa.
Ale uwaga! Trzeba pamiętać, że zadłużając się dziś – przy niskim poziomie stóp procentowych – można co prawda pożyczyć więcej, ale gdy stopy zaczną rosnąć, wyższa będzie też comiesięczna rata. Dziś za każde pożyczone na 30 lat 100 tys. zł trzeba do banku oddawać co miesiąc średnio 449 zł. Gdyby stopy procentowe podniesiono na przykład o 1 pkt. proc., to rata za identyczny kredyt wzrosłaby do 507 zł miesięcznie. Nie jest jednak wykluczone, że w kolejnym cyklu zaostrzania polityki pieniężnej dojdzie do większych podwyżek niż o 1 pkt. proc. Warto więc zauważyć, że gdyby stopy procentowe wzrosły do poziomu sprzed obniżek (podstawowa stopa była na poziomie 4,75%, a nie 1,5% jak dziś), rata w przeliczeniu na każde pożyczone 100 tys. zł mogłaby wzrosnąć do poziomu około 640 zł miesięcznie.
Przeciętna marża kredytowa
Możliwości pożyczkowe modelowej rodziny rosną od czwartego kwartału 2012 r. Wtedy to już bowiem rynek zaczął dyskontować oczekiwany początek cyklu obniżek stóp procentowych. Na początku września 2012 r. przykładowa rodzina mogła pożyczyć na mieszkanie 357 tys. zł, a dziś 456,2 tys. zł, czyli o 99,2 tys. zł więcej. W dużej mierze wynika to z faktu, że w trzecim kwartale 2012 r. podstawowa stopa procentowa była na poziomie 4,75%, a dziś jedynie 1,5%.
Inaczej niż stopy procentowe zachowują się marże w bankach komercyjnych. Przeważnie banki podnoszą swoje marże wtedy, gdy koszt pieniądza maleje, a obniżają je, gdy RPP zacieśnia politykę pieniężną. Marże kredytowe wyraźnie wzrastały od roku 2011 do 2014, a najnowsze dane zebrane przez Tax Care sugerują już nie tylko stabilizację, ale nawet nieśmiałe obniżki. Aktualna średnia to 1,78%, a więc o 0,05 pkt. proc. mniej niż przed rokiem.
5 banków za 5 tysięcy da ponad pół miliona
Trzeba oczywiście pamiętać, że oferty banków są bardzo zróżnicowane. Doskonałym tego przykładem jest chociażby kwota kredytu, na którą mogłaby liczyć modelowa rodzina w poszczególnych bankach. Zakładamy, że trzyosobowa rodzina o dochodzie 5 tys. zł netto mieszka w mieście mającym 150 tys. mieszkańców, nie ma żadnych kredytów i posiada samochód. Rodzina chce kupić mieszkanie o pow. 70 m kw. i w tym celu zadłużyć się na 30 lat w równych ratach z możliwie niskim wkładem własnym.
Pięć banków deklaruje, że modelowej rodzinie chciałyby pożyczyć na mieszkanie ponad pół miliona złotych. To więcej niż stukrotność miesięcznych dochodów. Do tego grona instytucji należą: Raiffeisen Polbank, ING Bank Śląski, Bank Pekao S.A., Bank BGŻ BNP Paribas i Alior Bank. Na drugim biegunie są Citi Handlowy, Credit Agricole, Deutsche Bank Polska, PKO BP, mBank i Bank Pocztowy. Według ich deklaracji modelowa rodzina mogłaby liczyć na kredyt w kwocie od 350 do niespełna 400 tys. zł.
|
Zdolność kredytowa 3-os. rodziny z dochodem 5 tys. zł netto |
|
| Bank | Maksymalna kwota kredytu (3-os. rodzina) |
|
Alior Bank |
573 102 zł |
|
Bank BGŻ BNP Paribas |
527 000 zł |
|
Bank BPH* |
456 200 zł |
|
Bank Millennium |
485 700 zł |
|
Bank Pekao S.A. |
549 905 zł |
|
Bank Pocztowy |
352 008 zł |
|
Bank Zachodni WBK |
469 622 zł |
|
BOŚ S.A. |
428 000 zł |
|
Citi Handlowy |
394 000 zł |
|
Credit Agricole Bank |
376 981 zł |
|
Deutsche Bank Polska |
350 000 zł |
|
Eurobank |
446 519 zł |
|
Getin Noble Bank |
464 645 zł |
|
ING Bank Śląski** |
512 052 zł |
|
mBank |
388 870 zł |
|
PKO Bank Polski / |
354 900 zł |
|
Raiffeisen Polbank |
537 000 zł |
|
Źródło: ankiety wysłane do banków na początku września 2015 r. |
|
|
Założenia: 3-osobowa rodzina o dochodzie 5000 zł netto mieszka w mieście o liczbie mieszkańców 150 tys., nie ma żadnych kredytów i posiada samochód. Rodzina chce kupić mieszkanie o pow. 70 m kw. i w tym celu zadłużyć się na 30 lat w ratach równych z możliwie niskim wkładem własnym. |
|
|
* kwota kredytu zawierająca kredytowane koszty (opłaty i prowizje) |
|
|
** oferta „Niższa marża” z dodatkowym ubezpieczeniem – pakiet życie plus |
|
Bartosz Turek, Lions Bank
Anna Olesiejuk, Tax Care
