Choć wydawało się, że okres boomu sprzedaży mieszkań dawno już za nami, okazuje się, że ten rok jest szczególny – bo dokonano niemal o 30 proc. transakcji więcej.
Kto kupuje nowe mieszkania?
Sytuacja na rynku kredytowym jest dość niepewna. Mniej osób decyduje się na zaciągnięcie „hipoteki” na nowe mieszkanie. Kto zatem decyduje się na poważne wydatki? Wiele osób po prostu sprzedaje dotychczasowe lokale na rynku wtórnym i inwestuje w nowe. Jak wynika z danych banków wielu klientów w ostatnim czasie wycofało depozyty, które – jak można sądzić – w dużej części zostały przeznaczone właśnie na zakup mieszkania. Nie należy zapominać, że dla wielu kupujących katalizatorem stały się dopłaty państwa w ramach akcji „Mieszkania dla młodych”. – Mimo wzrostu popularności kredytów z dopłatą nadal możemy być spokojni: pieniędzy na dofinansowanie w tym roku nie zabraknie – uspokaja Marcin Krasoń z Home Broker. – Jak dotąd z tegorocznej puli zarezerwowano 322,1 mln zł z łącznej kwoty 715 mln zł, co stanowi 45 proc. środków. Coraz więcej jest też wniosków na dopłaty, które mają być zrealizowane w przyszłym roku. W lipcu było to 13,4 mln zł, czyli prawie jedna trzecia pieniędzy. Łącznie wnioski na przyszłoroczne wypłaty opiewają już na 87,2 mln zł, co oznacza wykorzystanie 12 proc. z 730 mln zł zarezerwowanych na 2016 r.
Coraz szersze grono kupujących stanowią także – szczególnie w dużych miastach – cudzoziemcy. To naturalne, że największe obroty na rynku pierwotnym notują duże aglomeracje – największe obroty odnotowały: Warszawa, Kraków, Trójmiasto, Wrocław, Poznań i Łódź. Tu bowiem są dobrze płatne miejsca pracy, a także wyższe uczelnie. Z jednej strony studenci, zamiast korzystać z akademika, coraz chętniej wynajmują mieszkania, więc coraz więcej osób kupuje mieszkania z myślą o wynajęciu. Z drugiej strony również rodzice młodych ludzi coraz częściej decydują się na zakup niedużego mieszkania zamiast płacić za wynajem.
Niedoceniani coraz liczniejsi
Niedocenianą, a coraz ważniejszą grupą na rynku pierwotnym są emeryci. Według GUS mamy w Polsce nieco ponad 6 mln osób w wieku 65+, co stanowi blisko 16 proc. społeczeństwa, a liczba ta ma, zgodnie z szacunkami, rosnąć z roku na rok. – Choć mówi się o nieprzesadzaniu starych drzew, to seniorzy coraz częściej chcą się przenieść – mówi Marcin Krasoń. – Najczęściej seniorzy chcą zmienić nieruchomość na mniejszą, gdyż obecna z jednej strony nie przystaje do ich potrzeb, a z drugiej jej utrzymanie może być kosztowne. Duże mieszkanie trudniej jest przecież sprzątać, a i czynsz zawsze będzie wyższy. W przypadku domu ma to jeszcze większe znaczenie. Częstympowodem chęci zmiany miejsca zamieszkania wśród seniorów są rzeczy prozaiczne,jak podejście do klatki z niewygodnymi schodami czy brak windy. Przyczyn chęci przeprowadzki może być więcej. Czasami jest tak, że dziadkowie chcą być po prostu bliżej wnucząt. Nierzadko zdarza siętak, że ktoś wybudował duży dom, ale dzieci wynoszą się do innego miasta na studia lub za pracą i dom zostaje. Potem rodzice migrują za dziećmi, bo łatwiej zmienić miasto zamieszkania emerytowi niż komuś, kto jest związany z danym miejscem przez pracę.
Jakie mieszkania są najchętniej kupowane?
Mieszkańcy dużych miast – wbrew pozorom – wcale nie szukają przede wszystkim dużych mieszkań. Gros transakcji dotyczy lokali o powierzchni 40-60 mkw., a ok. 40 proc. kupujących przeznacza na mieszkanie najwyżej 500 tys. zł, i jest skłonnych poczekać na wymarzone M nawet rok. W związku z tym większość nabywców wprowadzi się do mieszkań 2- i 3-pokojowych. Na takie mieszkania również nastawiają się inwestorzy, którzy kupują z myślą o wynajęciu. Wynajmowanie mieszkania bowiem staje się coraz powszechniejszym sposobem na lokatę kapitału, dużą atrakcyjniejszym niż lokata bankowa. – Najlepiej oprocentowana lokata roczna na wyższą kwotę (np. 100 tys. zł – to wyklucza promocje, które często dotyczą maksymalnie kilku tys. zł) to obecnie niespełna 2,3 proc. netto – mówi Marcin Krasoń. – Jakby na to nie patrzeć, nawet najlepsza lokata daje dziś znacznie niższy zysk niż mieszkanie na wynajem w każdym z badanych miast.
Z myślą o tych grupach klientów znany deweloper, Grupo Lar, zdecydował się rozpocząć budowę obiektu „Przy Woronicza” z takimi właśnie średnimi, ale wygodnymi mieszkaniami. Mniej osób kupuje mieszkania 4- i 5-pokojowe mierzące 60-80 mkw. Co ciekawe, niezbyt dużo sprzedaje się też mieszkań najmniejszych do 40 mkw., choć oczywiście i na nie są chętni. Niektórzy deweloperzy decydują się nawet na budowę minikawalerek o powierzchni od 17 mkw. i w cenie netto nieco powyżej 100 tys. zł. To oferta dla młodych, samotnych osób, które nie mogą sobie pozwolić na wydatek rzędu 300-400 tys. zł.
Nie bez znaczenia jest oczywiście lokalizacja. Najwięcej osób decyduje się na budynki znajdujące się w obrębie miasta, niezbyt oddalone od centrum. Wpływ na decyzję ma oczywiście także dogodna komunikacja miejska, obecność terenów zielonych, bliskość szkół, przychodni i sklepów czy dostateczna odległość budynku od ruchliwej ulicy. Niemniej jednak wiele mieszkań sprzedawanych jest także w odleglejszych rejonach, jak np. na warszawskiej Białołęce czy krakowskim Prądniku Czerwonym, ze względu na niższą cenę.
W co warto inwestować
Zdecydowanie warte swojej ceny są mieszkania niezbyt oddalone od centrum, z dobrym dostępem do komunikacji miejskiej, ale jednocześnie otoczone zielenią, parkami i z blisko zlokalizowanymi punktami usługowymi. W to idealne połączenie świetnie wpisuje się oferta Grupo Lar. Najnowsza inwestycja dewelopera „Przy Woronicza” powstaje na warszawskim Mokotowie. To dzielnica, która w wielu ankietach wymieniana jest jako najlepsza do mieszkania. Przyczynia się do tego niewątpliwie świetnie rozwiązana komunikacja miejska (metro, autobusy, tramwaje), dzięki której mieszkańcy szybko i bez trudu dojadą do centrum i wszystkich pozostałych dzielnic Warszawy. Wartością są także rozległe tereny zielone, dające oddech, możliwość rekreacji i odpoczynku, a także bliskość szkół, punktów usługowych, w tym dużej galerii handlowej.
Kupować bezpiecznie
W ostatnich latach głośno było o inwestycjach, które, mimo iż w dużej mierze sfinansowane przez przyszłych lokatorów, nigdy nie dobiegły do szczęśliwego końca. Obawy kupujących przed ewentualną plajtą dewelopera są więc słuszne. Ale nie musi tak być. Wielu deweloperów, chcąc uspokoić klientów, zakłada bezpieczne zamknięte rachunki powiernicze. Na takie udogodnienie zdecydował się także Grupo Lar. Co to oznacza? Otwarte rachunki powiernicze zostały wprowadzone w 2012 roku. Obok nich funkcjonują rachunki zamknięte. Oba rachunki znacząco różnią się między sobą. W pierwszym przypadku deweloper dostaje pieniądze klienta od banku, w ratach, wraz z rozpoczęciem kolejnych etapów prac. Gdy środki są na rachunku zamkniętym, inwestor otrzymuje je dopiero po zakończeniu budowy. To bezpieczniejsze rozwiązanie, bowiem w razie niepowodzenia inwestycji klient otrzymuje z powrotem swój wkład. Obecnie pod znakiem zapytania stoją otwarte fundusze powiernicze, bowiem istnieje projekt ich zniesienia. Ewentualna likwidacja z pewnością wpłynie na płynność finansową wielu deweloperów, ale niebezpieczeństwo ominie tych, którzy (jak Grupo Lar) postawili na bezpieczniejsze rozwiązania.
