Zakup na własność pokoi w hotelach staje się w Polsce coraz popularniejszą formą inwestowania kapitału. Operatorzy takich obiektów skłonni są nie tylko wypłacać inwestorom czynsze o z góry określonej wysokości, ale też dzielić się z właścicielami pokoi swoimi zyskami. Udział inwestora może sięgnąć nawet 75% przychodu.
Inwestując w pokój w hotelu można otrzymać w formie przychodów nawet 10% jego wartości rocznie –zgodnie z danymi Lion’s House takie stawki za najem oferują inwestorom niektóre projekty, gwarantując w umowach wysokość wynagrodzenia przez przynajmniej kilka lat. Coraz częściej na rynku pojawiają się oferty, zgodnie z którymi nowy nabywca lokalu w hotelu zarządzanym przez wyspecjalizowaną firmę, otrzyma wynagrodzenie proporcjonalne do przychodu generowanego przez cały obiekt.
12,5% zamiast 7%?
Czy jest to dobre rozwiązanie? Z jednej strony powstaje ryzyko, że osiągany przychód z inwestycji będzie zróżnicowany w poszczególnych sezonach roku. Z drugiej jednak, jak wynika z wyliczeń poszczególnych firm zarządzających, potencjalne zyski z najmu mogą być wtedy wyższe. Wiele zależy od obłożenia, czyli tego jak często pokój hotelowy rzeczywiście jest wynajęty. W przypadku inwestycji położonej w Kościelisku właściciel mógłby w formie przychodów otrzymać 12,5% wartości nieruchomości gdy obłożenie wyniesie 65% (rentowność ta uwzględnienia już koszt czynszu na poziomie 10 zł za m kw. miesięcznie). W inwestycji tej alternatywą byłoby 7% zysku, gdyby inwestor chciał otrzymywać wynagrodzenie na podstawie umowy z gwarantowanym jego poziomem. Nie powinno więc dziwić, że takie rozwiązanie nie cieszy się dużym zainteresowaniem wśród inwestorów. Wraz z malejącym poziomem obłożenia ograniczany będzie też możliwy do uzyskania przychód. Zgodnie z szacunkami przedstawicieli kościeliskiej inwestycji, przy obłożeniu na poziomie 55% będzie można uzyskać 10,4% rentowności, a przy 45% obłożenia – 8,3% rentowności.
Atrakcyjna lokalizacja pozwala podnieść obłożenie
Który z tych poziomów obłożenia można uznać za realistyczny? Zgodnie z danymi GUS przeciętne wykorzystanie pokoi w hotelach, motelach, pensjonatach i innych obiektach hotelowych w I półroczu 2011 r. wyniosło 39,1%. Dane operatora kościeliskiego projektu hotelowego sugerują obłożenie na poziomie około dwukrotnie wyższym niż średnia krajowa. Potwierdza to, że wybór atrakcyjnego projektu hotelowego jest kluczowy dla możliwych do osiągnięcia zysków przez inwestorów.
Udział w zyskach nawet o połowę wyższy
Nie jest to jednak jedyny czynnik, na który warto zwracać uwagę przy wyborze inwestycji. Kolejnym jest udział nabywcy lokalu w przychodach za noclegi. Zgodnie z danymi Lion’s House może on na przykład wynosić 50% – tak jak w przypadku inwestycji w Ostródzie, Szklarskiej Porębie czy Ustroniu Morskim lub 70% jak w przypadku projektu w Międzyzdrojach, a także nawet 75% jak we wspomnianym wcześniej Kościelisku. W Międzyzdrojach i Kościelisku inwestor może partycypować w zyskach hotelu od momentu jego uruchomienia, a w pozostałych trzech przypadkach najpierw osiąga czynsz w gwarantowanej wysokości. W Ostródzie jest to 8% rocznie przez 5 lat, a w Szklarskiej Porębie i Ustroniu Morskim odpowiednio 7 i 6,5% przez pierwsze 2 lata. W części projektów można też spotkać się z takim rozwiązaniem, że inwestor otrzymując wynagrodzenie za wynajęcie swojego pokoju w hotelu w postaci partycypacji w zyskach w hotelu będzie też miał zagwarantowaną minimalną stopę zwrotu. Gdyby więc jego zysk był niższy niż ta wartość graniczna, operator zobowiązuje się wypłacić dodatkowe wynagrodzenie. W Kościelisku wyniesie więc ono minimum 5% wartości nieruchomości rocznie, a w Ostródzie 8%.
… za cenę dodatkowych kosztów
Teoretycznie więc inwestorzy powinni wybierać takie inwestycje, które zaoferują im najwyższy udział w zyskach. Jak jednak pokazuje praktyka wraz z rosnącym udziałem inwestora w zysku mogą też rosnąć obowiązki nabywcy. Na przykład w ostródzkim hotelu właściciel pokoju partycypuje w połowie przychodów z noclegów, a jego koszty dodatkowe sprowadzają się jedynie do opłacania 50 groszy miesięcznie za m kw. lokalu w formie funduszu remontowego. W Kościelisku natomiast właściciel opłaca miesięczny czynsz na poziomie 10 zł miesięcznie za metr oraz jest zobowiązany do wykupienia ubezpieczenia nieruchomości (koszt rzędu kilkuset złotych rocznie) i za kilka lat, gdy zużyje się wyposażenie lokalu, także pokrycia kosztu jego wymiany. Te dodatkowe obowiązki skutkują jednak tym, że właściciel pokoju dostanie aż 75% przychodów z noclegu. Podobny udział w przychodach – bo 70% – mógłby osiągnąć nabywca pokoju w projekcie zlokalizowanym w Międzyzdrojach. – Tam jednak właściciel musi wykupić nie tylko ubezpieczenie i opłacać czynsz, ale też ponosić koszty sprzątania, drobnych napraw oraz bieżących remontów – tłumaczy Bartosz Jankowski, manager ds. rynku pierwotnego w Home Broker.
Nie zawsze przychody wpadają do „wspólnego worka”
Projekt w Międzyzdrojach wyróżnia się jednak też spośród omawianych inwestycji jeszcze jednym atrybutem – zysk właściciela pokoju zależy od atrakcyjności jego nieruchomości, a nie tylko całego obiektu. Jedynie bowiem tu przychody z najmu nie są sumowane i rozliczane pomiędzy wszystkich właścicieli, ale przypisywane do faktycznie wynajmowanych nieruchomości. W efekcie najwięcej zarabiają właściciele najatrakcyjniejszych lokali. W pozostałych projektach przychody lądują na wspólnym koncie, z którego dzielone są na właścicieli poszczególnych pokoi zgodnie z kluczem podziałowym. Może nim być wartość nieruchomości (Szklarska Poręba, Ustronie Morskie) lub powierzchnia (Kościelisko, Ostróda). Im więc ktoś posiada w tych projektach droższą lub większą nieruchomość, tym wyższe przychody z najmu będzie osiągał.
Źródło: Lion’s House
Wojciech Boczoń
