Zgodnie z dostępnymi dziś prognozami do końca 2025 roku kredyty w Polsce stanieją, a wynagrodzenia wzrosną i to nawet o kilkanaście procent. Teoretycznie może to wystarczyć, aby popyt na kredyty mieszkaniowe wzrósł nawet o około 1/3. To znacznie więcej niż mógłby zrobić „Kredyt 0%”. Problem w tym, że na normalne kredyty stać osoby o lepszych dochodach, a z obiecywanego kredytu z dopłatą miały korzystać rodziny wielodzietne i osoby kupujące pierwsze mieszkanie.
Saga nowego programu dopłat do kredytów trwa i trwać pewnie jeszcze będzie. Trudno już nawet zliczyć ile razy przekładany był termin ostatecznej decyzji o tym czy „Kredyt 0%” będzie czy go nie będzie. Jeśli spełnione zostałyby pierwsze zapowiedzi, to hipoteki z dopłatą powinny już w najlepsze wspierać w zakupie pierwszego mieszkania. Jeszcze kilka tygodni temu można było mówić o tym, że prawdopodobnym terminem wejścia programu w życie będzie styczeń 2025 roku. Teraz w tym kontekście pojawia się marzec albo i maj.
Wykruszają się osoby czekające na „Kredyt 0%”
Trudno się więc dziwić, że topnieje grupa, która wierzy w realizację tej wyborczej obietnicy. Tak długo mówiło się jednak o sprawczej roli kredytów z dopłatą, że urósł on do roli demiurga polskiego rynku mieszkaniowego. Tymczasem temperatura sporu, który wokół tego rozwiązania rozgorzał, jest przeciwnie proporcjonalna do wagi tego rozwiązania. Kredyt #naStart jest bowiem biednym kuzynem „Bezpiecznego Kredytu 2%”.
W nowym rozwiązaniu zapowiedziano tak wiele limitów i ograniczeń, że zaczyna wyglądać to tak, że ewentualny wpływ tego programu na rynek bardziej opierać się może na rozdmuchanych oczekiwaniach niż faktycznym jego wpływie na wielkość popytu. Chodzi o to, że w umysłach Polaków perspektywa wprowadzenia dopłat jawi się jako czynnik, który powinien doprowadzić do skokowego wzrostu popytu, a może nawet do znacznego wzrostu cen. I choć nie można wykluczyć chwilowych zawirowań przy okazji jego wprowadzania w życie, to bardziej będą one wynikały ze wspomnianych rozdmuchanych oczekiwaniach niż z faktycznego wpływu programu na wielkość popytu. Trudno przecież długo udawać samochód sportowy jeśli pod maską ma się silnik od Fiata 126p.
Program wart 10 tysięcy kredytów kwartalnie
Skąd taka teza? Spójrzmy na liczby. Przypomnijmy, że zapowiadany w kampanii wyborczej program „Kredyt 0%” miał za zadanie pomoc w zakupie pierwszego mieszkania lub zamianie posiadanego lokum przez rodziny wielodzietne. W toku prac nad ustawą okazało się, że docelowo co kwartał banki mają przestawać przyjmować wnioski o preferencyjne kredyty, gdy ich licznik dobije do 15 tysięcy. Wbrew pozorom nie jest to wcale aż tak dużo.
Przecież nie każdy wniosek kredytowy oznacza udzielenie finansowania. To znaczy, że preferencyjnych długów powinno być mniej niż wniosków o nie. W przypadku zwykłych kredytów tylko około połowa wniosków przekuwana jest w umowę kredytową. W przypadku długów preferencyjnych wspomniana skala „konwersji„ powinna być wyższa. Przecież przy okazji „Bezpiecznego Kredytu 2%” złożono ponad 100 tysięcy wniosków, a udzielono około 88 tysięcy kredytów (dane BIK). Tym razem warunków do spełnienia oraz ograniczeń jest więcej, a kredyt preferencyjny ma być często łączony z tradycyjnym (pokłosie limitu kwoty preferencyjnego długu). Załóżmy więc zachowawczo, że w hipotetycznym nowym programie mieszkaniowym rządu około 70% wniosków przekuwanych będzie na kredyty mieszkaniowe. To oznacza, że ze wspomnianych 15 tysięcy wniosków, wynikać może około 10-11 tysięcy kredytów kwartalnie.
Dla porównania od kwietnia do sierpnia br., a więc w okresie, w którym „Bezpiecznych Kredytów 2%” prawie już nie udzielano, średnia sprzedaż hipotek opiewała na około 15,6 tys. miesięcznie, czyli prawie 47 tysięcy kwartalnie (szacunki na podstawie danych BIK).
Mówimy więc o programie dopłat do kredytów, którego skala to około 20-25% aktualnego, niewygórowanego wciąż popytu. Na pierwszy rzut oka sporo, ale nie możemy zapomnieć o jednym drobnym szczególe – tylko ułamek z potencjalnych beneficjentów programu dopłat do kredytów stanowić mogą osoby, które zaciągną kredyt tylko dzięki wsparciu. To grono w przypadku poprzedniego kredytu można było szacować na około 30-50% beneficjentów. Tym razem liczne dodatkowe ograniczenia i limity mają spowodować, że więcej pieniędzy ma trafić do osób faktycznie potrzebujących wsparcia. Załóżmy więc, że jeśli kredyt #naStart wejdzie w życie, to od połowy do 2/3 hipotek z dopłatą trafi do osób, które w normalnych warunkach mieszkania by sobie nie kupiły. To oznacza, że finalnie „Kredyt 0%” może doprowadzić do wzrostu popytu na mieszkania nie o 20-25%, ale o około 10-15%.
RPP ważniejsza niż dopłaty do kredytów
W międzyczasie większy wpływ na rynek mogą mieć spodziewane spadki stóp procentowych i oczekiwane wzrosty płac – wynika z szacunków HREIT. Jeśli bowiem wierzyć prognozom, to wynagrodzenia w Polsce dalej mają szybko rosnąć, a stopy procentowe pójść w dół i to – według największych optymistów – już na początku 2025 roku. Jak tak dalej pójdzie, to rynek zadziała szybciej niż politycy.
Zgodnie z projekcją inflacji i PKB przygotowaną przez analityków NBP, do końca 2025 roku wynagrodzenia w Polsce mogą wzrosnąć nawet o około 13-14%. Nawet jeśli byłoby to kilka punktów procentowych mniej, to i tak oznacza to wyraźny wzrost wynagrodzeń. W kontekście popytu na kredyty jest to o tyle ważne, że przecież co do zasady im wyższe wynagrodzenia, tym większa zdolność kredytowa Polaków. Podobnie zadziałać mogą spodziewane cięcia stóp procentowych. Im bowiem tańsze kredyty, tym nie tylko niższa rata, ale też większa zdolność kredytowa, a więc potencjalnie więcej osób zyska możliwość realizacji marzeń o własnych „czterech kątach”.
Szukając odpowiedzi na pytanie co stać się może ze stopami procentowymi w 2025 możemy wsłuchać się w głosy analityków bankowych. Większość z nich sugeruje, że czeka nas kilka cięć. Łącznie podstawowa stopa procentowa spaść powinna w 2025 roku o od 75 punktów bazowych do 125 punktów bazowych. Bardziej skrajne prognozy sugerują, że cięć nie będzie (Pekao) albo wręcz przeciwnie – będą i to znacznie dalej idące. Ten drugi biegun prognostyczny zajmują gracze rynkowi, którzy zakładając się o poziom WIBORu 3M w przyszłym roku dyskontują cięcia nawet o 150-200 punktów bazowych.
Załóżmy jednak, że prawda leży gdzieś po środku. Jeśli w przyszłym roku RPP zdecydowałaby się obciąć stopy o 100 punktów bazowych, czyli 1 pkt. proc., to tylko z pozoru byłaby to zmiana niewielka. Jaki może być efekt obcięcia oprocentowania kredytów o wydawałoby się skromny 1 pkt. proc.? Teoretycznie taka zmiana dla wysokości rat kredytowych nie byłaby przewrotem kopernikańskim. Z szacunków HREIT wynika, że miesięczna rata spadłaby o około 9%. To faktycznie niewiele. Jeśli jednak wziąć pod uwagę dane GUS na temat rozkładu wynagrodzeń, to te pozwalają nam szacować, że przy ratach o 9% niższych niż dziś, aż o 17% więcej osób miałoby zdolność kredytową.
Zsumujmy więc te wyniki przy założeniu liniowych zależności pomiędzy zarobkami czy kosztem kredytów, a poziomem popytu na mieszkania. Spodziewane dziś wzrosty wynagrodzeń i spadek oprocentowania kredytów może doprowadzić do wzrostu popytu na kredyty nawet o około 1/3. Aż o tyle większe może być grono osób, które pod koniec 2025 roku stać będzie na zakup własnego mieszkania – o ile oczywiście ich ceny pozostaną stałe, a formułowane dziś prognozy się sprawdzą.
W praktyce sprawa jest bez wątpienia bardziej skomplikowana, ale już nawet te pobieżne szacunki zaczynają sugerować, że toczący się od miesięcy spór o program dopłat do kredytów może spowodować, że na rozstrzygnięcia dotyczące wprowadzenia programu dopłat do kredytów będziemy czekać tak długo, że może się on stać niepotrzebny. Popyt na mieszkania w perspektywie 2025 roku może bowiem wzrosnąć na tyle, że ruch ten przyćmi ewentualny efekt rządowego programu dopłat do kredytów.
| Potencjalny wpływ cięć stóp procentowych na dostępność kredytową mieszkań | |||
| Poziom oprocentowania kredytów | Odsetek obywateli, których stać na zakup mieszkania | Zmiana wysokości raty | Potencjalna zmiana popytu (procentowa) |
| Obecnie | 45% | – | |
| -0,25% | 47% | -2% | 4% |
| -0,50% | 49% | -4% | 9% |
| -1,00% | 53% | -9% | 17% |
| -1,50% | 57% | -13% | 27% |
| -2,00% | 61% | -17% | 37% |
| Szacunki HREIT na podstawie danych GUS na temat rozkładu dochodów oraz przy założeniu innych czynników stałych. Jako bazę przyjmujemy dostępność cenową mieszkań na poziomie 45% – taka część mieszkańców miast wojewódzkich wg wstępnych danych NBP za 2 kwartał 2024 roku zarabiała na tyle dużo, że ich pięcioletnie dochody brutto powinny odpowiadać wartości 45-metrowego mieszkania | |||
Dopłaty mają największy sens w okresie spowolnienia
Z każdym mijającym tygodniem czy miesiącem rośnie nam ryzyko, że program dopłat do kredytów, nawet jeśli zostanie wprowadzony, to stanie się to w co najmniej nieoptymalnym momencie. Przecież największy sens miałby on w okresie dekoniunktury. Właśnie w takich „gorszych momentach” program powinien wspierać mniej zamożnych kupujących tańszym kredytem. Otrzymalibyśmy wtedy dwa pozytywne efekty. Po pierwsze potencjalni beneficjenci programu byliby obecni na rynku w momencie, w którym naturalnie ograniczona byłaby konkurencja ze strony innych kupujących (w tym inwestorów). Ponadto w okresach dekoniunktury nie powinniśmy mieć do czynienia z ograniczaniem liczby rozpoczynanych budów. Okresy dobrej koniunktury powinny natomiast powodować, że program mieszkaniowy przechodziłby w stan uśpienia. Jeśli spadek oprocentowania kredytów i wzrost wynagrodzeń przełożą się w najbliższych kwartałach na wzrost popytu na mieszkania, to okres gorszej koniunktury w mieszkaniówce będzie można uznać za zakończony.
Bartosz Turek, główny analityk HREIT
Wojciech Boczoń
