Banki, które znacznie ograniczyły dostęp do kredytów hipotecznych szczególnie ostrożnie podchodzą dziś do finansowania zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym. Traktują takie wnioski bardzo indywidualnie, uzależniając wypłatę kredytu od stopnia zaawansowania budowy, sytuacji finansowej dewelopera czy przebiegu jego wcześniejszych inwestycji. Z praktyki doradców finansowych Expandera wynika, że uzyskanie kredytu na zakup mieszkania na rynku pierwotnym jest dziś szczególnie trudne.
Wszystkie banki ujęte w zestawieniu Expandera deklarują, że sfinansują zakup nieruchomości na rynku pierwotnym, ale po spełnieniu określonych warunków (zakładamy, że kredytobiorca posiada zdolność kredytową i dostarczył wymagane przez bank dokumenty dotyczące dewelopera, inwestycji i samej nieruchomości). Jednym z nich jest stan zaawansowania prac. Zakupu przysłowiowej „dziury w ziemi” nie sfinansują mBank, Multibank, Nordea Bank, BZ WBK, Alior a także Bank Millennium. Ten ostatni, podobnie, jak mBank, standardowo wymaga, aby inwestycja była przynajmniej w stanie surowym zamkniętym. Raiffeisen Bank deklaruje z kolei, że inwestycja powinna być doprowadzona przynajmniej do tzw. stanu zerowego (zakończone roboty ziemne, wylane fundamenty, ściany piwnic). Alior wymaga, aby mieszkanie było oddane do użytkowania. Eurobank podaje natomiast, że jest gotów sfinansować zakup budowanej nieruchomości, niezależnie od stopnia zaawansowania inwestycji, dodaje jednak, że jeżeli mieszkanie jest już gotowe, to skłonność banku do udzielenia kredytu jest znacznie większa.
Decyzje w trybie indywidualnym
Ta deklaracja dobrze obrazuje podejście banków do finansowania rynku pierwotnego, gdzie decyzje podnajmowane są bardzo indywidualnie. O takim podejściu otwarcie informują Pekao, Lukas Bank, Dominet Bank Nordea Bank czy Dom Bank.
Banki uzależniają ponadto udzielnie kredytu od sytuacji finansowej dewelopera, oceny możliwości realizacji inwestycji w założonym terminie czy przebiegu dotychczasowych inwestycji. Przykładowo Raiffesen Bank wymaga, aby deweloper przeprowadził już przynajmniej jedną inwestycję mieszkaniową, bądź zakończył inny etap w danej inwestycji. Warunkiem udzielenia kredytu może być również to, że bank kredytuje jednocześnie dewelopera realizującego inwestycję (np. BZ WBK). Banki posiadają ponadto wewnętrzne listy deweloperów – jeżeli danego dewelopera na niej nie ma, bank nie sfinansuje zakupu mieszkania w budowie.
Długa lista dokumentów
Aby udzielić kredytu na zakup mieszkania na rynku pierwotnym banki wymagają dostarczenia wielu różnych dokumentów, na podstawie których bank może ocenić inwestycję oraz sytuację finansową dewelopera. Lista tych dokumentów jest podobna w różnych bankach. Dla przykładu GE Money Bank wymaga: odpisu z KRS dewelopera, dokumentu potwierdzającego umocowanie osób składających oświadczenia woli w imieniu dewelopera (jeżeli nie są one wymienione w KRS, zgody banku udzielającego kredytu na inwestycję na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu i przeniesienie na kredytobiorcę prawa wolnego od obciążeń, cesji wierzytelności z umowy o budowę lokalu z deweloperem, umowy przedwstępnej z deweloperem (w której jest zapisana: data zakończenia prac budowlanych, standard wykończenia, harmonogram rzeczowo-finansowy.).
Poza klasyfikacją deweloperów banki posługują się też klasyfikacją lokalizacji, które chętniej lub mniej chętnie akceptują. Przykładowo, z praktyki doradców Expandera wynika, że banki chętniej sfinansują w Warszawie zakup mieszkania na rynku pierwotnym na Kabatach niż na Tarchominie. Z praktyki tej wynika ponadto, że banki bardzo ostrożnie podchodzą dziś do finansowania zakupu mieszkań na rynku pierwotnym, co powoduje, że dostęp do kredytów jest mocno ograniczony.
|
Czy bank udzieli kredytu hipotecznego na zakup „dziury w ziemi”, czyli przed rozpoczęciem budowy?*
|
|
|
Alior Bank |
Nie chyba, że zabezpieczenie kredytu zostanie ustanowione na innej, gotowej nieruchomości wnioskodawcy |
|
Bank Millennium |
Standardowo Bank Millennium nie finansuje nierozpoczętych inwestycji deweloperskich. W indywidualnych przypadkach bank może udzielić kredytu na zakup nieruchomości w takiej inwestycji, wyłącznie po jej szczegółowym zbadaniu (wiarygodność, rzetelność i doświadczenie dewelopera, czy cieszy się dobrą opinią, jak długo istnieje na rynku, czy dotychczasowe inwestycje, w które była zaangażowana realizowane były z powodzeniem). Istotne jest także uzyskanie informacji o tym, czy firma deweloperska posiada zapewnione źródło finansowania (kredyt bankowy), a także w jakiej fazie znajduje się przedsprzedaż lokali mieszkalnych – mała przedsprzedaż mieszkań może świadczyć o niskiej atrakcyjności inwestycji. |
|
Bank Pocztowy |
Tak, pod warunkiem, że bank współpracuje z deweloperem i pozytywnie zweryfikuje jego sytuację finansową. |
|
BGŻ |
Tak, pod warunkiem pozytywnej oceny inwestycji |
|
BOŚ Bank |
Tak, jeżeli inspekcja i ocena inwestycji przez bank jest pozytywna, deweloper został oceniony przez bank pozytywnie lub jest to inwestycja realizowana przez uznane przez oddział za wiarygodne spółdzielnie mieszkaniowe lub deweloperów |
|
Deutsche Bank |
tak, jeżeli bank ma dobre doświadczenie we współpracy z developerem oraz dobrze ocenia jego kondycję finansową |
|
DnB NORD |
Tak, jeżeli bank finansuje developera w zakresie realizowanej inwestycji lub zna sytuację finansową dewelopera. Bank posiada wewnętrzną listę deweloperów, których akceptuje. Może przeprowadzić badanie sytuacji finansowej developera i gdy oceni ją pozytywnie może, finansować inwestycję. W pozostałych przypadkach istotny jest bardziej zaawansowany stan zaawansowania inwestycji |
|
Dominet Bank |
Wszystko zależy od całościowego ryzyka transakcji, harmonogramu płatności oraz indywidualnej oceny firmy developerskiej. |
|
GE Money Bank |
Tak pod warunkiem zapoznania się z dokumentacją oraz dokonania pozytywnej oceny dewelopera i inwestycji przez bank. Bank oferuje specjalny program kredytowy „Twój Nowy Adres” przeznaczony dla Klientów nabywających prawa do nieruchomości od jednego z Deweloperów umieszczonych na liście programu „TNA”. Zaletą programu jest zwolnienie Klienta z obowiązku dostarczania aktualnych dokumentów dotyczących Dewelopera oraz specjalne warunki cenowe. |
|
ING Bank |
Bank udziela kredytów na finansowanie rynku pierwotnego na różnych etapach ich realizacji. Nie uzależnia z góry decyzji od sytuacji dewelopera czy niskiego zaawansowania budowy. |
|
Kredyt Bank |
Tak. Bank przeprowadza analizę całego przedsięwzięcia, ocenia sytuację finansową inwestorów, możliwości realizacyjne. |
|
Lukas Bank |
Bank udziela kredytów mieszkaniowych na zakup domu/lokalu mieszkalnego budowanego przez spółdzielnię lub dewelopera. Do każdej sprawy podchodzi się w sposób indywidualny. |
|
Pekao SA |
Decyzja podejmowana jest w trybie indywidualnym. Transze udzielonego kredytu wypłacane są przez bank z dołu, po zrealizowaniu konkretnego etapu prac budowlanych. |
|
PKO BP |
Bank może udzielić kredytu w przypadku inwestycji realizowanej przez dewelopera |
|
Raiffesien Bank |
Standardowo kredyt na zakup nieruchomości na rynku pierwotnym jest udzielany, jeżeli są spełnione: |
|
BZ WBK |
Nie |
|
Eurobank |
Tak, pod warunkiem, że Bank zna sytuację finansową dewelopera, ma informacje na temat realizowanych przez niego inwestycji i/lub finansował już nieruchomości wchodzące w skład inwestycji tego dewelopera. Bank posiada wewnętrzną listę deweloperów. Jeżeli deweloper się na niej znajduje, bardziej prawdopodobne jest, że Bank zgodzi się na udzielenie kredytu (to zależy od dewelopera i inwestycji). |
|
mBank |
Nie |
|
Multibank |
Nie |
|
Nordea Bank |
Nie |
|
DomBank |
Indywidualnie, po zapoznaniu się ze szczegółami inwestycji |
|
Pekao Bank Hipoteczny |
Nie |
|
*przy założeniu, że klient posiada zdolność kredytową i przedstawił wszystkie wymagane przez bank dokumenty dotyczące dewelopera, inwestycji oraz nieruchomości |
|
|
źródło: Expander, banki |
|
Katarzyna Siwek, analityk Expandera
Źródło: Expander
Wojciech Boczoń