Utrudniony dostęp do kredytów mieszkaniowych powoduje, że coraz więcej osób ubiega się o kredyt w więcej niż jednym banku – wynika z analizy Expandera. Niektóre banki zachęcają do tego na własne życzenie odchodząc od sztywnych siatek marż kredytowych.
W I kwartale 2009 r. jeden kredytobiorca (lub współkredytbiorcy ubiegający się o jeden kredyt) złożył za pośrednictwem Expandera średnio 1,7 wniosku kredytowego, zatem wnioskował o kredyt mieszkaniowy w więcej niż jednym banku. W lutym i w styczniu, wskaźnik liczony narastająco za trzy ostatnie miesiące, był jeszcze wyższy. To rekordowe poziomy w badanym okresie trwającym od początku 2003 roku do końca marca 2009 r. W ujęciu miesięcznym najwięcej złożonych wniosków za pośrednictwem Expandera przypadało średnio na jednego klienta w styczniu br.– ponad 1,8.
Duża rozpiętość w ofercie banków
Zwiększona aktywności doradców w zakresie wysyłania większej liczby wniosków kredytowych pod koniec 2008 i na początku 2009 roku jest konsekwencją wprowadzenia przez banki ograniczeń w dostępie do kredytów mieszkaniowych, częstych zmian warunków kredytowania, np. marż kredytowych, poziomu LTV (relacja wartości kredytu do wartości nieruchomości) czy zmniejszeniem dostępności kredytów walutowych. Rozpiętość we wskaźniku LTV w różnych bankach wynosi obecnie od 75% do 100% dla kredytów w złotych oraz od 70% do 100% dla kredytów we frankach i w euro. Jednocześnie rozpiętość w maksymalnej zdolności kredytowej (4-osobowa rodzina o dochodach 3,5 tys. zł netto) wynosi od 100 do 345 tys. zł dla kredytów w złotych, od 90 do 246 tys. zł dla kredytów we frankach i od 80 do 295 tys zł dla kredytów w euro – wynika z danych Expandera. Do tego dochodzą znaczące różnice w cenach kredytów czy też różne podejście banków do pojedynczych kredytobiorców czy honorowania różnych form zatrudnienia, bądź akceptacji pracy w określonej branży (dotyczy to szczególnie osób prowadzących działalność gospodarczą). Jednocześnie jednak ograniczona została liczba banków oferujących kredyty mieszkaniowe, zwłaszcza we frankach, co pozwala doświadczonemu doradcy z większym prawdopodobieństwem przewidzieć decyzję banku oraz określić czas rozpatrywania wniosku.
Stabilna sytuacja do końca 2005 r.
Przez pierwsze trzy kwartały 2008 roku na jednego kredytobiorcę (współkredytobiorców) przypadało średnio nieco ponad 1,5 złożonego wniosku kredytowego. W okresie od wiosny 2003 do jesieni 2006 roku wskaźnik utrzymywał się na poziomie 1,1-1,2 i od tego czasu systematycznie rośnie. Niski poziom wskaźnika w latach 2003-2005 był spowodowany niewielką liczbą korzystnych ofert bankowych w zakresie kredytowania zakupu nieruchomości, dużą przewidywalnością decyzji kredytowych podejmowanych przez bankowych analityków oraz stosunkowo wysoką jakością klientów kredytowych, a ponadto umiarkowanym zainteresowaniem kredytami mieszkaniowymi.
Boom na kredyty – konieczność aplikowania w różnych bankach
Od końca 2005 roku wskaźnik Expandera obrazujący przeciętną liczbę złożonych wniosków przez jednego kredytobiorcę (współkredytobiorców) systematycznie rośnie. Do końca trzeciego kwartału 2008 r. było to spowodowane rosnąca lawinowo popularnością kredytów mieszkaniowych, wojną cenową między bankami czy też wprowadzaniem Rekomendacji S oraz likwidacja ulgi odsetkowej. W efekcie tych zmian powszechną zasadą doradców stało się aplikowanie w imieniu jednego kredytobiorcy do kilku różnych banków. Dzięki temu klient miał szansę otrzymać najniższą marżę na rynku, a jednocześnie nie ryzykował, że nie otrzyma środków na czas z powodu tego, że trafił do banku, który nie był wstanie obsłużyć zbyt dużej liczby składanych wniosków. Obecnie liczba składanych wniosków jest rekordowo wysoka, przyczyna jest jednak zupełnie inna: dziś priorytetem nie jest minimalizacja marży, lecz dostęp do kredytu w ogóle. Jednocześnie doradcy Expandera dążą do jak najwyższej efektywności w zakresie liczby składanych wniosków w stosunku do liczby zawieranych umów kredytowych, co przejawia się w aplikowaniu do banków, w przypadku których prawdopodobieństwo wydania pozytywnej decyzji w odniesieniu do konkretnej sytuacji kredytobiorcy jest największe.
Rynek coraz mniej przejrzysty
Sytuację dodatkowo komplikuje to, że część banków odchodzi od sztywnych siatek marż kredytowych, w których marża uzależniona jest zwykle od kwoty kredytu czy wysokości wkładu własnego. Przykładowo Bank BGŻ i Bank Pocztowy informują tylko o minimalnym możliwym do uzyskania poziomie marży przy danym poziomie wkładu i kwocie kredytu. Z kolei w Dom Banku czy GE Money Banku marża zależy od wielu różnych parametrów, które składają się na ocenę klienta, np. rodzaj nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu. Potencjalny kredytobiorca nie wyczyta tych informacji w ogólnie dostępnych rankingach, które bazują na założonych parametrach. Oczywiście w każdym banku, nawet tym, który ma sztywną siatkę marż, jest możliwość jej podniesienia przez analityka kredytowego, gdy uzna, że ryzyko banku jest większe.
Katarzyna Siwek
Expander
Źródło: Expander
Wojciech Boczoń