Raty niższe o kilkaset złotych i będą dalej spadać

Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe o 75 pkt bazowych. Część analityków oczekiwała takiego cięcia, choć średnia oczekiwań wskazywała na obniżkę o 50 pkt. Gdyby banki na bieżąco aktualizowały poziom oprocentowania, rata kredytu hipotecznego spadłaby już o blisko 350 zł od szczytowego momentu końca października.

Po styczniowej obniżce stopy spadły do 4,25%, poziomu notowanego ostatnio w czerwcu 2007 r. Obniżenie stóp jest reakcją na spowolnienie polskiej gospodarki. W grudniu produkcja przemysłowa obniżyła się o 4,4% rok do roku, silniej niż oczekiwali ekonomiści. Był to kolejny spadkowy miesiąc. Jednocześnie ostatnie dane dotyczące wymiany handlowej, wskazują na spadek eksportu w listopadzie rok do roku o blisko 12%. Bardzo słabo wypadły styczniowe badania koniunktury GUS, z których wynika, że przedsiębiorcy już odczuli spowolnienie gospodarcze i spodziewają się dalszych jego konsekwencji. W grudniu stopa bezrobocia wzrosła do 9,5% z 9,1% w listopadzie. Grudzień był ponadto kolejnym miesiącem wyhamowania tempa wzrostu wynagrodzeń i zatrudnienia w przedsiębiorstwach. Jednocześnie stopa inflacji obniżyła się do 3,3% z rekordowego poziomu 4,8% w lipcu ub.r., chociaż inflacja bazowa netto (po wyłączeniu cen żywności i paliw) wciąż utrzymuje się na wysokim poziomie 4,5%.

Raty już mocno spadły

Obniżka stóp procentowych to oczywiście pożądana informacja dla kredytobiorców spłacających kredyty w polskiej walucie. Oprocentowanie kredytów hipotecznych w złotych zależy od oprocentowania rynkowego (stopy WIBOR), które z kolei jest wypadkową aktualnego poziomu stóp oficjalnych i oczekiwań co do ich przyszłego poziomu, a także ryzyka. Dzisiejsza 3-miesięczna stopa WIBOR wynosi 5,15%. Przy takim poziomie i założeniu, że bank na bieżąco aktualizuje stawkę WIBOR, rata kredytu na 300 tys. zaciągniętego na 30 lat pod koniec czerwca 2008 r. (marża 1%) wynosi 1828 zł. Dla porównania w szczytowym momencie dla WIBOR (24 października ub.r. stopa wynosiła 6,87%) teoretyczna rata naszego kredytu wynosiła 2174 zł. Rynek oczekuje, że za pół roku stopa WIBOR spadnie do 3,37%. Realizacja takiego scenariusza spowodowałaby obniżenie raty do 1497 zł, zatem w sumie o 677 zł od szczytu. Należy jednak zwrócić uwagę, że banki aktualizują stopy procentowe z opóźnieniem miesięcznym, kwartalnym półrocznym, a nawet rocznym. Dlatego na korzyści z obniżki stóp „starzy” kredytobiorcy muszą niestety poczekać.

Kluczowa data aktualizacji oprocentowania

Inaczej jest w przypadku „nowych” kredytobiorców. Banki stosują dwie zasady: aktualizują oprocentowanie w określonych cyklach (miesiąc, kwartał, itd.) licząc od dnia zaciągnięcia kredytu, bądź w cyklach pokrywających się z kalendarzem (wtedy moment zaciągnięcia kredytu nie ma znaczenia, bank aktualizuje bowiem stawkę na koniec miesiąca czy kwartału).

Marże dla kredytów w złotych (300 tys. zł, 30 lat, 25% wkładu własnego) wynoszą obecnie średnio 2,2% wobec ok. 1% w połowie ub.r. Expander oczekuje jednak ich ponownego spadku w tym roku.

Obecnie część banków wymaga wkładu własnego dla kredytów w złotych, wynoszącego w skrajnym przypadku 70%. Są jednak instytucje gotowe sfinansować kredytem zakup nawet 110% wartości nieruchomości.

A dochodowość obligacji… rośnie

W kontekście rozważań dotyczących dzisiejszej decyzji RPP warto zwrócić uwagę na polskie obligacje skarbowe. Rentowność papierów 10-letnich spadła do poziomu 5,13% w połowie stycznia (z rekordowego poziomu 7,5% w drugiej połowie października). W ostatnich dniach dochodowość szła w górę, do poziomu 5,57%. Na razie nie widać przesłanek, by zyskowność 10-latek mogła spaść poniżej 5%. Pozytywny impuls związany z perspektywą dalszych obniżek stóp procentowych przynajmniej w krótkiej perspektywie wyczerpał się, głównie ze względu na skalę wcześniejszego spadku rentowności. Jednocześnie na naszym rynku ciążą nastroje z USA, gdzie rentowność obligacji o dłuższych terminach też rośnie w ostatnich dniach. Dochodowość papierów 10-letnich podniosła się z rekordowo niskiego poziomu 2,05% z końca ub.r. do 2,63%. Wczoraj na notowaniach zaważyła aukcja papierów 20-letnich indeksowanych względem inflacji. Obawy przed nadmierną podażą są największym zagrożeniem dla obligacji w perspektywie tego roku.

Katarzyna Siwek, Jerzy Węglarz
Expander
Źródło: Expander