Ceny mieszkań mogą nadal spadać

Ceny transakcyjne spadły w skali 12 miesięcy we wszystkich monitorowanych przez nas miastach, choć w pojedynczych wypadkach wpływ na tę statystykę miała zmiana metodologii liczenia cen średnich (ze średniej arytmetycznej przeszliśmy na medianę, która lepiej oddaje średnie – są w mniejszym stopniu zakłócane przez nietypowe transakcje; zrezygnowaliśmy też z podawania zmian miesięcznych).

Spadek cen związany jest ściśle z sytuacją na rynku kredytów. Już w okresie wakacyjnym odnotowaliśmy zwiastun możliwego osunięcia się cen, a wrzesień – i dalej październik – przyniósł istotne zmiany na rynku kredytowym. Dostęp do kredytów hipotecznych – zwłaszcza nominowanych we frankach – stał się utrudniony (przez obowiązek posiadania wkładu własnego), co przełoży się na spadek popytu na kredyty i dalej na nieruchomości. Stąd spadek cen średnich mieszkań nie powinien nikogo dziwić w najbliższym okresie. Nie należy jednak spodziewać się gwałtownych zmian w skali pojedynczych miesięcy – nieruchomości, to jednak nie giełda, zmiany cen mają o wiele łagodniejszy charakter. Najprawdopodobniej najpierw zobaczymy spadek popytu na nieruchomości (to już się dzieje), a dopiero później spadek cen, który może się rozłożyć nawet na kilka kwartałów.

Ponadto trzeba pamiętać, że kredyty złotowe nadal są dostępne w większości banków, a rodziny kupujące swoje pierwsze mieszkania mogą korzystać z systemu dopłat do odsetek, gwarantowanych w programie „Rodzina na swoim” (więcej o tym w odrębnym komentarzu), co znakomicie obniża raty kredytowe w sposób porównywalny do zaciągania kredytów we frankach. Ze względu na dotychczasową strukturę popytu (dominują właśnie „pierwsze mieszkania”) oczekiwania na 50-proc. i więcej spadek popytu czy 30-40 proc. spadek cen mieszkań, wydają się przesadzone. Spodziewamy się, że w ciągu dwunastu miesięcy popyt na mieszkania spadnie o ok. 20 proc., a ceny mieszkań o ok. 10 proc., przy czym największy spadek popytu jest oczekiwany przez nas w końcówce roku, a największy spadek cen w I połowie przyszłego roku (a więc z pewnym opóźnieniem do spadającego popytu).

Otrzymujemy także sygnały o ożywieniu popytu inwestycyjnego. Inwestorzy, którzy wycofują środki z giełdy, a nie ufają już bankom, traktują właśnie nieruchomości jako safe-heaven, ze względu na gwarancję własności. Oczekujemy, że popyt inwestycyjny będzie wsparciem dla rynku mieszkaniowego zwłaszcza wobec oczekiwanego wzrostu rentowności z inwestycji pod wynajem.

Jeśli chodzi o podażową stronę rynku, to mamy do czynienia z pewnego rodzaju paniką wśród deweloperów, którzy zawieszają kolejne projekty. W ciągu 12-18 miesięcy może to skutkować niewystarczającą podażą nowych mieszkań i zahamowaniem tempa spadku cen. W dalszej perspektywie możliwe jest ponowne ożywienie popytu zwłaszcza, gdyby udało się zrealizować zapowiedzi wejścia Polski do strefy euro, co ponownie obniżyłoby koszty kredytów. Również spadająca inflacja może pomóc zarówno w zbijaniu cen mieszkań (tańsze będą materiały budowlane, a być może także robocizna) jak i ożywieniu popytu ze względu na spadek stóp procentowych.

W przypadku Gdyni, Katowic, Lublina i Olsztyna wolumen zarejestrowanych transakcji jest zbyt niski, aby mówić o wyznaczeniu precyzyjnych średnich cen transakcyjnych. Dlatego podane ceny należy traktować wyłącznie poglądowo – jako średnie zawartych ostatnio transakcji za pośrednictwem Open Finance, a w żadnym wypadku nie powinny być traktowane jako średnie dla całego rynku w tych miastach.

Podsumowanie

Ze względu na obecną sytuację na rynku kredytowym, jak również na rynkach finansowych i obawy o znaczące spowolnienie gospodarcze tak w ujęciu globalnym jak i lokalnym (dla Polski), sądzimy że w okresie najbliższych kwartałów należy spodziewać się spadku cen transakcyjnych wymuszonego zmniejszającym się popytem na nieruchomości, przy jednocześnie wciąż wysokiej podaży w początkowym okresie tego spadku. Ustabilizowania cen oczekujemy nie wcześniej niż w przyszłym roku na poziomach nawet o 10 proc. niższych niż obecnie. W dalszej perspektywie wpływ na tendencje cenowe na rynku mieszkań będzie miała odporność polskiej gospodarki na obecne zawirowania na rynkach finansowych i spodziewane w przyszłym roku spowolnienie gospodarcze.

Emil Szweda, analityk Open Finance