Coraz więcej młodych ludzi rozpoczynających dorosłe życie zastanawia się nad kupnem własnego mieszkania. Czynnikiem, który „odstrasza” już na samym starcie jest perspektywa spłacania kredytu bankowego nawet przez następne 30 lat. Najnowszym trendem na rynku kredytów hipotecznych jest łączenie kredytu z inwestowaniem w fundusze. Dzięki takiemu rozwiązaniu można kredyt spłacić taniej i szybciej, a w niektórych sytuacjach także… zarobić.
Zdaniem ekspertów sytuacja sprzyja osobom zainteresowanym kupnem mieszkań. – Obecnie kredyty hipoteczne są tanie, dlatego opłaca się je zaciągać. Z drugiej strony ciągle należy patrzeć na możliwości zarobienia na innych formach niż lokata bankowa – mówi Maciej Rogala, prezes PPE–Konsultanci – Przy spadających stopach procentowych, oprocentowanie na lokatach bankowych staje się coraz mniej atrakcyjne i efekty tego widać choćby po ponadprzeciętnym napływie środków do funduszy inwestycyjnych w ciągu ostatniego półrocza – dodaje Maciej Rogala. Jego zdaniem jest to dobry czas dla osób zainteresowanych kupnem własnej nieruchomości.
Przykład 1: Młode małżeństwo – Urszula i Zbigniew Kajdanowscy – biorąc kredyt mieszkaniowy we frankach szwajcarskich (obecnie najbardziej atrakcyjny) na 100 tys. zł w jednym z polskich banków, chciałoby go spłacić w 13 lat. Jeśli zdecydują się na spłatę całości, będą musieli uiszczać miesięczną ratę w wysokości 815,68 zł. Zakładając, że państwo Kajdanowscy zdecydowaliby się na spłacanie kredytu rozłożonego na 30 lat (rata kredytu w banku to 452,65 zł), a różnicę (363 zł) wpłacać do funduszu inwestycyjnego o umiarkowanym stopniu ryzyka1 – przyjmując, że stopy zwrotu z funduszy w najbliższych latach będą podobne do tych z ostatniej dekady – mogliby spłacić cały kredyt przy takim samym wysiłku finansowym już w 10, a nie 13 lat2. Nie dość, że ich zobowiązania wobec banku trwałyby 3 lata krócej, dodatkowo na takim rozwiązaniu zaoszczędziliby ponad 29 tys. zł3.
Symulacja szybszej spłaty kredytu z wykorzystaniem funduszy inwestycyjnego
Przykład 2: Gdyby ci sami państwo Kajdanowscy chcieli i mogli spłacić kredyt w 10 lat, musieliby spłacać co miesiąc 1012,39 zł. Jeżeli – tak jak w poprzednim przykładzie – zdecydowaliby się rozłożyć spłatę kredytu na 30 lat, a różnicę (559 zł) wpłacać do funduszu inwestycyjnego o umiarkowanym stopniu ryzyka4, to po 10 latach mieliby do spłacenia niecałe 79 500 zł. Zakładając utrzymanie się w przyszłości stóp zwrotu z funduszy inwestycyjnych na poziomie podobnym do uzyskanych w ostatnich 10 latach, ich przychód z inwestycji w fundusz inwestycyjny byłby rzędu ponad 126 800 zł5. Oznaczałoby to, że poniesiony przez nich rzeczywisty koszt 10-letniego kredytu na mieszkanie to trochę ponad 74 tys. zł6. Podążając tym torem myślenia – zamiast spłacić kredyt w pełnych 120 ratach miesięcznych po 1012,39 zł (czyli kupić mieszkanie za ok. 121 tys. zł7), małżonkowie zapłaciliby za mieszkanie ok. 74 tys. zł, czyli oszczędność w tym przypadku wyniosłaby ponad 47 tys. zł8.
Przykład 3: Można jeszcze spojrzeć na kwestię zakupu mieszkania z punktu widzenia osoby posiadającej wystarczające środki, aby obyć się bez kredytu, jednak chcącej wykorzystać obecną koniunkturę na rynku w celu pomnożenia pieniędzy. Dobrym pomysłem jest sfinansowanie inwestycji kredytem zaciągniętym na krótszy okres (np. 10-lat), i jednoczesne pomnażanie własnych pieniędzy w funduszu inwestycyjnym o umiarkowanym stopniu ryzyka9. Przez 10 lat kredytobiorca – inwestor musiałby spłacić w miesięcznych ratach równowartość 121 486,80 zł. Jego jednorazowa inwestycja w fundusz po 10 latach przyniosłaby natomiast (zakładając utrzymanie stopy zwrotu z funduszy inwestycyjnych na poziomie podobnym do osiągniętego w ciągu ostatnich 10 lat) ponad 371 tys. zł10. Taka osoba – dzięki mądrej inwestycji – po 10 latach miałaby nie tylko własne mieszkanie i dodatkowe prawie 150 tys. zł, ale także „zaoszczędziłaby” początkowy wkład własny – 100 tys. zł.
1 Fundusz o charakterze zrównoważonym np. UniKorona Zrównoważony FIO
2 Wyliczenie wykonane na podstawie historycznych wyników funduszu UniKorona Zrównoważony FIO w okresie 8 sierpnia 1995 – 1 sierpnia 2005, po 10 latach do zapłacenia w banku pozostało by 79 449,60 zł, przyjmując zachowanie stóp zwrotu z funduszy inwestycyjnych na poziomie zbliżonym do zaobserwowanych w ostatnich 10 latach, zysk z 10 letniej inwestycji 363 zł miesięcznie powinien wynieść prawie 82 350 zł
3 Spłacając do banku przez 13 lat ratę 815,68 zł miesięcznie, musieliby zapłacić łącznie 127 246,08 zł, 120 wpłat miesięcznych do banku (452,65 zł) i funduszu (363 zł) daje razem 97 878 zł; 127 246,08 zł – 97 878 zł = 29 368,08 zł
4 Fundusz o charakterze zrównoważonym np. UniKorona Zrównoważony FIO
5 Wyliczenie wykonane na podstawie historycznych wyników funduszu UniKorona Zrównoważony FIO w okresie 8 sierpnia 1995 – 1 sierpnia 2005
6 120 miesięcznych wpłat do banku (452,65 zł) i funduszu (559 zł) daje 121 398 zł, odejmując 47 300 zł (inwestycja w funduszy 126.800 zł – spłata pozostałej części kredytu 79.500 zł) otrzymujemy kwotę wkładu własnego równą 74 098 zł
7 120 rat po 1012.39 zł daje 121 486,80 zł
8 121 486,80 zł – 74 098 zł daje 47 388,80 zł oszczędności
9 Fundusz o charakterze zrównoważonym np. UniKorona Zrównoważony FIO
10 Wyliczenie wykonane na podstawie historycznych wyników funduszu UniKorona Zrównoważony FIO w okresie 8 sierpnia 1995 – 1 sierpnia 2005
* Do wyliczeń rat kredytowych i harmonogramów spłat kredytu wykorzystano symulator kredytowy zamieszczony na stronie internetowej Banku Millennium
** Wyliczenia wykonała Agencja Partner of Promotion
Wojciech Boczoń