Wielka płyta tańsza – różnice cen
W okresie styczeń – czerwiec 2006 agencja Metrohouse S.A. przeprowadziła analizę własnych i zewnętrznych ofert warszawskiego rynku mieszkań, szczegółowo badając sytuację mieszkań z wielkiej płyty. Z analiz wynika, że mieszkania oferowane w tej technologii są średnio o 15% tańsze od mieszkań budowanych w innych technologiach. Różnice cen w wielkiej płycie w porównaniu ze średnimi cenami rynkowymi wahają się od 3 do 25% i są uzależnione głównie od jakości osiedla i budynku, wysokości budynku oraz lokalizacji.
Płyta płycie nierówna
Budynki z wielkiej płyty są różne. Według raportu Metrohouse, najważniejsze czynniki decydujące o cenie mieszkania w wielkiej płycie to lokalizacja i wysokość budynku. Można na jednym biegunie umieścić wysokie budynki ( 10-12 pięter) z wielkiej płyty na Jelonkach, w których ceny mieszkań są niższe o 25% od średnich rynkowych, a na drugim biegunie postawić mieszkania w niskich budynkach ( 2,3 piętra) z ładną zielenią i w doskonałej lokalizacji na bliskim Żoliborzu. Tutaj różnica cen w stosunku do średniej rynkowej jest minimalna – około 3%. Na duże rozbieżności wpływ ma przede wszystkim wysokość budynku oraz jego lokalizacja. Im niższy budynek i lepsza lokalizacja tym mniejsze są różnice cenowe pomiędzy wielką płytą a innymi ofertami.
Dla kogo wielka płyta
Zdecydowanie wielka płyta przeznaczona jest dla osób, które kupują mieszkania na własne potrzeby. Z racji cen, wielka płyta jest alternatywą dla mniej zamożnych. Mieszkania w blokach z wielkiej płyty nie są produktem inwestycyjnym. Jeśli traktujemy zakup nieruchomości jako inwestycję musimy wybierać produkty, które w przyszłości pozwolą nam na wypracowanie jak największego zysku. Zrobimy znacznie lepszą lokatę kupując mieszkanie zbudowane w innej technologii na przykład z cegły. Inwestując w wielką płytę należy liczyć się ze znacznie mniejszymi zyskami oraz z problemami ze sprzedażą mieszkania w przyszłości – ocenia Mariusz Kania prezes Metrohouse.
Wielka płyta ma złą sławę
Z raportu „Wielka płyta w Warszawie” wynika, że 41% klientów kupujących mieszkania na rynku wtórnym wybiera w ostatniej kolejności oferty mieszkań z wielkiej płyty. 35% badanych deklaruje, że na wstępie odrzuca propozycje mieszkań w wielkiej płycie. Razem aż 76% klientów jest niechętnych wielkiej płycie, kolejnym 22% jest obojętne w jakiej technologii zbudowany jest budynek a tylko 2% badanych chce kupić mieszkanie w wielkiej płycie. Tak duży odsetek klientów, którzy nie chcą mieszkań w wielkiej płycie jest jak najbardziej wytłumaczalny. Na rynku istnieje wiele innych, lepszych ofert a wielka płyta z reguły jest w złym stanie technicznym, brudna, zaniedbana i z wadami, których nie można wyeliminować – komentuje Katarzyna Cyprynowska z Metrohouse.
Przyszłość wielkiej płyty
„Wielka płyta jest znakiem rozpoznawczym naszego regionu. Na pewno nie da się zburzyć szacowanego na 4 mln zasobu mieszkań w budynkach z wielkiej płyty z blisko 12 mln lokali mieszkalnych w kraju ( ostatni spis powszechny). Trzeba o wielką płytę dbać i ją rekonstruować. Z inwestycyjnego punktu widzenia jawi mi się następujący obraz w przyszłości: osiedla będą się wyludniać i na pewno zmieniać na niekorzyść strukturę mieszkańców. Coraz częściej w wielkiej płycie znajdziemy przyjezdnych i mniej zamożne rodziny, które muszą zdecydować się na tańsze mieszkanie. Wielka płyta stanie się też najtańszym produktem na rynku wynajmu. Kondycja wysokich budynków z wielkiej płyty będzie się pogarszała a wartość ulokowanych tam nieruchomości będzie w stosunku do innych mieszkań malała. Uważam, że w przyszłości wielka płyta będzie jednym z najtrudniejszych produktów do sprzedania” – ocenia Mariusz Kania Prezes MH.
Kominy, oczyszczalnie ścieków, za Żelazną Bramą, wygwizdowie
Tworząc raport „Wielka Płyta w Warszawie” nasunęło się pytanie, gdzie jeszcze nie warto inwestować w różnego rodzaju nieruchomości mieszkalne. Z pewnością dość słabymi inwestycjami są produkty mające tak zwane wady lokalizacyjne, takie jak najbliższe sąsiedztwo kominów chociażby w rejonie Augustówki lub oczyszczalni ścieków jak w przypadku Choszczówki. Obecność smrodzących zakładów przemysłowych np. Polfa na Tarchominie, jest bardzo dużym utrudnieniem w użytkowaniu i sprzedaży mieszkania czy domu. W następnej kolejności należy wymienić dalekie peryferia Warszawy z kiepską komunikacją miejską. To też nie jest najlepsza inwestycja chociaż sprzedaż tak zlokalizowanego mieszkania w przyszłości nie będzie trudna. Lokalizacje podmiejskie cieszą się powodzeniem wśród osób poszukujących tańszych mieszkań i zawsze je sprzedamy, ale mniej na nich zarobimy. W centrum wydawałoby się, że osiedle za Żelazną Bramą z maleńkimi mieszkaniami, w złym standardzie, z karaluchami jest trudno sprzedawalne. Jest to błędna opinia. Tutaj zawsze znajdziemy klienta z Chin, Wietnamu czy Korei. To miejsce powoli staje się warszawskim China Town. Wielu cudzoziemców tych narodowości nie mówi po polsku i chcą lokować się z rodzinami w jednym miejscu. Dawniej rejon Szmulek czy Stara Praga były ostatnimi miejscami, w których kupowało się mieszkania. Teraz te dzielnice są w modzie. Na Starej Pradze mieszkania chętnie kupują artyści, płacąc za nie spore kwoty. Podsumowując można powiedzieć, że na pewno nie warto inwestować w mieszkania z wielkiej płyty w wysokich budynkach i w nieruchomości położone w lokalizacjach obarczonych uciążliwym sąsiedztwem obiektów przemysłowych. Należy się zastanowić nad inwestycjami, które mają określoną grupę odbiorców czyli na przykład Szmulki czy Za Żelazną Bramą, bo tam będzie nam trudniej w przyszłości sprzedać mieszkanie – komentuje Małgorzata Witkowska Zwiep dyrektor w Metrohouse.
