Ceny nieruchomości rosną, ale klientów może być mniej

Michał Macierzyński Michał Macierzyński - 25.09.2006 (06:26)

Inwestycja w nieruchomości zapewniała w ostatnim czasie chyba najlepszą możliwą stopę zwrotu na rynku. Oprocentowanie lokat i obligacji jakie jest, każdy wie. Na giełdzie ryzyko i do tego ostatnio raczej można było stracić niż zyskać. Co innego nieruchomości. Wszyscy rzucili się kupować. Zarabiali praktycznie wszyscy. Takie małe perpetum-mobile.Zarabiały osoby lub podmioty, które sprzedawały grunt. Zarabiał deweloper, zarabiali producenci materiałów budowlanych, podwykonawcy, banki, ubezpieczyciele. Zarabiały firmy wnętrzarskie, zarabiali hydraulicy i wszelkiej maści fachowcy. Na końcu zarabiali sami klienci. Bo nawet chociaż mieszkanie dużo kosztowało, to za kilka miesięcy jego wartość, cudem nagle wzrastała bez niczego o 10-30, a czasem i więcej procent. Wystarczyło nawet kupić, poczekać, sprzedać. Tak zresztą wiele osób robiło. Czy takie wzrosty mogą jednak trwać wiecznie?

Chyba nie. I tak przez skórę czujemy, że zaczyna się zmieniać nastawienie. Nastawienie najważniejszego elementu w tym całym łańcuchu powiązań – ostatecznych klientów. Ceny mieszkań w największych miastach, a chodzi tutaj szczególnie o Warszawę, wzrosły już do takiego pułapu, że coraz więcej osób do tej pory zdecydowanych, zaczyna po prostu się wahać. Co najciekawsze, warszawscy deweloperzy… przestali budować. I niech nas nie zmylą ich wyjaśnienia. Na nasz nos widzą co się dzieje i wolą po prostu przyhamować podaż, bo najnormalniej w świecie maleje popyt. Przecież wiadomo, że do tej pory ludzie kupowali nawet na pniu, jeszcze przed wbiciem łopaty w ziemię. A skoro są nowe pozwolenia, to przecież nic – tylko dalej sprzedawać. Tak jak to miało miejsce do tej pory – jeszcze bez pozwoleń, na 2-3 lata do przodu. Co się zatem stało i dlaczego tak kraczemy?

Ceny w Warszawie w ostatnich kilku tygodniach nie rosną. To dość dziwne i zdawałoby się trudne do wytłumaczenia. Chyba, że po prostu doszliśmy do granicy i ceny będą rosły normalnie – czyli np. 5% rocznie (co i tak w naszych warunkach jest dużo). Przy obecnych stawkach wywoławczych coraz mniej ludzi stać jest na nowe mieszkanie. Poza tym ci, którzy mieli wziąć – już to uczynili. W tym momencie do gry wchodzą ludzie albo młodzi, albo o mniejszej sile nabywczej. A rynek im raczej nie pomaga. Nie dość, że przez ceny stać ich na mniej, to jeszcze trudno im dostać kredyt we frankach. Po pierwsze musieliby mieć większą zdolność kredytową, po drugie rośną stopy procentowe w Szwajcarii, a co za tym idzie koszt kredytu. Jednym słowem trafiają na taką samą barierę, jaka była kilka lat przed boomem kredytowym – po prostu nie było ich stać na zaciągnięcie kredytu. A liberalizacja oceny zdolności też ma swoje granice. Z rynku zniknął też duży gracz frankowy – Bank BPH – popyt poszedł do innych banków, a te niekoniecznie sobie z tym dobrze radzą, bo przecież musieli przerobić falę wniosków sprzed 1 lipca.

Do tego dochodzi podejście części klientów. Co prawda próbka badawcza nie jest za duża, ani reprezentatywna, ale coraz więcej naszych znajomych, którzy nosili się z zamiarem kupna mieszkania rezygnuje, bo przerażają ich kwoty kredytów. Mają gdzie mieszkać, więc nie widzą powodu, żeby całe życie mieć na karku tak duży kredyt. Decyzje odkładają na później. W ich mniemaniu ceny poszły do góry za bardzo.

Naszym zdaniem takich osób może być coraz więcej – przede wszystkim w największych miastach. Rzecz charakterystyczna, że podczas gdy w Warszawie ceny nie rosną, to w Łodzi czy Wrocławiu – szaleją. Zobaczymy co to będzie. USA stoją przed odpowiedzią nie czy, ale jak głęboki będzie kryzys na rynku nieruchomości, w Wielkiej Brytanii, nastroje nie są lepsze. Jeśli w tych krajach w ciągu kilku-kilkunastu miesięcy ceny nieruchomości będą spadały (mówi się, że nawet po 20% w ciągu 3 lat), to pytanie jak zachowają się zagraniczni inwestorzy, którzy tak chętnie kupowali mieszkania w Polsce. Owszem – jesteśmy trochę wyjątkowi, ale przecież w sumie można też tak mówić o naszych obligacjach. Czy nie jest właśnie w ich przypadku mowa o tym, że jak w USA będą płacili lepiej, to kapitał zacznie przychylniej patrzyć na Stany? Bo to jednak stabilniejsza gospodarka niż nasza. U nas co prawda dalej będą, ale jakiś wpływ może to mieć. Czy podobnie może być na rynku nieruchomości? Zamiast kupować po wysokich w sumie cenach u nas, czy nie będą woleli kupić domy po „promocyjnej” cenie gdzieś na zachodzie? Jaki to mogłoby mieć wpływ na nasz rynek? Ceny zapewne będą ciągle rosły, ale czy aż tak szybko jak do tej pory? Czy możemy w prostej linii stwierdzać, że będzie tak jak w Hiszpanii? Kraju, gdzie ponad milion mieszkań stoi teraz pustych i o zupełnie innym klimacie (turystyka). Co z popytem, który by wygenerowali ludzie, którzy wyjechali z Polski? To wiele pytań, na które warto byłoby sobie odpowiedzieć, nie rezygnując oczywiście z ewentualnej transakcji.

A jak będzie, o tym przekonamy się zapewne za kilkanaście miesięcy. Należy zadać sobie jednak pytanie – kto jeszcze nie ma mieszkania i dlaczego. Jeśli przyczyną są pieniądze, to jaki wpływ na jego decyzję miały takie wydarzenia jak rekomendacja S, ogólny wzrost cen nieruchomości, wzrost stóp procentowych w Szwajcarii, a ostatnio zmniejszenie podaży. Banki może i jeszcze dalej sztucznie będą zwiększać zdolność kredytową klientów, wydłużać okres kredytowania, zmniejszać marżę, wprowadzać innowacyjne produkty, ale na końcu zostanie pytanie, czy nowi klienci wytrzymają psychicznie perspektywę spłaty takich kredytów. My sądzimy, że taka granica jednak istnieje, a tych odważnych będzie coraz mniej. Jakoś w tak nagły wzrost pensji i zmniejszenia się bezrobocia, nie wierzymy. Ciekawe, czy będzie podobnie jak na rynku nowych samochodów? Co prawda tam znaleziono substytut w postaci aut sprowadzanych z zagranicy, ale sytuacja bardzo podobna. Można poszukać tych analiz, w których wróżono, że będziemy kupować nawet jakoś koło 1 mln nowych aut rocznie…