Kto z nas pamięta czasy, kiedy w ramach tzw. dużej ulgi mieszkaniowej mogliśmy liczyć na znaczne odpisy podatkowe od zakupionego na rynku pierwotnym mieszkania. Był to porządny zastrzyk gotówki, którą można było przeznaczyć chociażby na wykończenie nabywanego mieszkania.
Dobre czasy skończyły się 31 grudnia 2001wraz ze zniesieniem ulgi podatkowej ustawodawca na otarcie łez wprowadził ulgę odsetkową, pozwalającą na odliczanie odsetek od zaciąganych kredytów (pożyczek) przeznaczonych na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych, czyli:
Budowę budynku mieszkalnego,
Wniesienie wkładu budowlanego do spółdzielni mieszkaniowej lub zapłaty ceny nabycia u developera w związku z nabyciem nowobudowanego lokalu (dotyczy to również nieruchomości nabywanych od gminy albo od osoby, która wybudowała budynek w związku z wykonywaną działalnością gospodarczą),
Rozbudowę istniejącego lokalu mieszkalnego bądź przystosowanie innego lokalu do potrzeb mieszkalnych (np. adaptacja strychu), pod warunkiem uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego w rozumieniu przepisów prawa.
Można by pomyśleć, że w sumie to jest to samo, a nawet lepiej, tylko pieniądze będziemy odzyskiwać w dłuższym czasie. Niestety, nie odzyskamy wszystkich odsetek, gdyż jest ustawiony górny limit kredytu, od którego możemy je odliczać. Co roku jest to inna kwota podawana w obwieszczeniu Ministra Finansów. I tak, w roku 2007 mogliśmy odliczyć odsetki od kredytu nie wyższego niż 189 000,00 PLN, a w 2008 roku będziemy mogli odliczyć odsetki od kredytu w wysokości nie wyższej niż 212 870,00 PLN. Biorąc pod uwagę obecne ceny mieszkań trzeba uznać, iż podane kwoty dalece odbiegają od nawet średniej kwoty kredytu, czyli około 300 000, 00 PLN (dla dużych miast).
Dodatkowo ulga ta zaliczana jest do tych odliczanych od dochodu, tzn. kwota wyliczonych odsetek pomniejsza podstawę opodatkowania, czyli jeśli odsetki, jakie mogliśmy odliczyć w 2007 roku, wyniosły 9 200, 00 PLN, to tak naprawdę otrzymamy zwrot w wysokości około 1 750, 00 PLN (jeśli rozliczamy się w pierwszym progu podatkowym wg stawki 19%)
DLA KOGO TA ULGA?
Ulga ta obejmuje podatników, którzy w okresie od 01.01.2002 do 31.12.2006 podpisali z bankiem umowę kredytu przeznaczonego na zrealizowanie wyżej wymienionych celów. Osoby chcące skorzystać z tej ulgi musiały spełnić jeszcze jeden warunek, a mianowicie nabyć lokal mieszkalny (podpisać akt notarialny umowy sprzedaży) lub zakończyć prace modernizacyjne i uzyskać zaświadczenie o samodzielności lokalu w ciągu trzech lat liczonych od końca roku, w którym zostało wydane pozwolenie na budowę.
Czas trwania ulgi pokrywa się z terminem spłaty kredytu, jednak ulga nie może być kontynuowana, zgodnie z ustawą po 31.12.2027r., nawet jeśli ostateczny termin spłaty kredytu wypada po tej dacie (jeśli np. zaciągnęliśmy kredyt w 2005 roku na 30 lat, to możemy odliczać odsetki nie do końca trwania umowy czyli do 2035 r, ale do granicznej daty przewidzianej w ustawie 31.12.2027).
Prosta ulga mieszkaniowa została skomplikowana, gdyż zaczęły się pytania: czy zakup domu w budowie uprawnia do skorzystania z ulgi? a jeśli rodzice nabyli mieszkanie i wzięli kredyt, a teraz „przepisali” mieszkanie i kredyt na dzieci, to czy dzieci mogą kontynuować ulgę? a jeśli środki na spłatę tego kredytu uzyskaliśmy ze sprzedaży poprzedniej nieruchomości (którą sprzedaliśmy przed upływem 5 lat od momentu zakupu), to czy możemy skorzystać z jednej i drugiej „ulgi”? I wiele, wiele innych wątpliwości, także tych związanych z wejściem Polski do UE.
A MOŻE REFINANSOWAĆ?
Ważną rzeczą okazuje się również sytuacja, kiedy zaciągany kredyt hipoteczny chcemy refinansować w innym banku, bo dotychczasowe warunki przestały nam odpowiadać.
Ostatnie interpretacje Izb Skarbowych i samego Ministerstwa Finansów nie pozostawiają złudzeń – refinansowanie kredytu hipotecznego pozbawia nas ulgi związanej z odliczaniem wydatków na spłatę odsetek od kredytu.
Co w związku z tym powinniśmy zrobić – nadal korzystać z ulgi i spłacać dotychczasowy kredyt, czy też refinansować kredyt i w związku z tym stracić prawo do ulgi?
WARTO POLICZYĆ
Poniższe tabele pokazują, jak przedstawia się sytuacja w przypadku gdy weźmiemy kredyt w wysokości 300 000,00 PLN i 500 000,00 PLN na okres 30 lat, we franku szwajcarskim (CHF) dla LTV 80%. Założeniem jest sytuacja, iż zaciągnęliśmy pierwotnie kredyt w 2004 roku.
Z przedstawionych wyliczeń wynika, iż przy różnicy w marży na poziomie 0,96p.p. i kwocie kredytu 500 000,00 PLN niższy koszt odsetkowy w całości rekompensuje „stratę” ulgi odsetkowej.
Przy kwocie kredytu na poziomie 300 000, 00 PLN koszty obu rozwiązań w skali roku praktycznie się bilansują.
Trzeba pamiętać, iż korzyści wynikające z ulgi odsetkowej w czasie będą coraz mniejsze, gdyż w kolejnych ratach udział raty odsetkowej zmniejsza się, ale nominalna kwota kredytu jaki zaciągnęliśmy, brana do porównań, pozostaje bez zmian. Poza tym, w związku z wprowadzanymi zmianami w podatku od dochodów osób fizycznych, od przyszłego roku będziemy mogli odpowiednio odliczać 18 i 32% wyliczonych odsetek (zmiana stawek podatku od dochodu osób fizycznych). Natomiast zmniejszonego poziomu marży nikt nam nie odbierze, bank jednostronnie nie może zmienić tej wielkości.
Przy refinansowaniu kredytu występują również inne koszty (ubezpieczenie pomostowe do momentu wpisu hipoteki) oraz koszt „wymiany” hipoteki w księdze wieczystej (100,00 PLN opłaty sądowej za wykreślenie i kolejne 200,00 PLN za wpisanie – przy zabezpieczeniu kredytu hipoteką kaucyjną).
Przedstawione wyliczenia uwzględniają różnice kursowe, jakie musimy brać pod uwagę refinansując kredyt. Jednak obecna sytuacja sprzyja refinansowaniu, gdyż w 2004 roku kursy dla CHF kształtowały się odpowiednio 2,7920/2,9060 (kurs kupna/sprzedaży, orientacyjny poziom kursów z sierpnia 2004r.), a w 2008 roku 2,0110/2,1680 (kursy orientacyjne z czerwca 2008r.). Nie bez znaczenia jest fakt, iż przy refinansowaniu kredytu różnicę w miesięcznej racie możemy przeznaczać na miesięczne wpłaty do wybranego przez nas programu oszczędnościowego i w ten sposób zwiększać swoje rezerwy finansowe.
Oczywiście każdy z nas sam musi podjąć decyzję, co jest dla niego najbardziej opłacalne, oprócz przedstawionych czynników również inne mogą mieć wpływ na końcowy wynik operacji refinansowania kredytu, np. zakładany okres spłaty. Pamiętajmy, iż kredyt hipoteczny jest najtańszą formą pozyskania finansowania na warunkach rynkowych i jako taki nie powinien być zbyt szybko spłacany.
Wyliczenia, które zaprezentowaliśmy mają tylko pokazać, iż strata ulgi odsetkowej nie zawsze jest stratą dla nas.
Wojciech Boczoń