Expander: Kredyt mieszkaniowy – jak zapłacić niższą ratę

Refinansowanie to nic innego jak zmiana starego, droższego kredytu na nowy – tańszy. Obecnie marże bankowe są nawet dwa razy niższe niż 2 lata temu i dzięki temu klienci zmieniający bank mogą na miesięcznej racie klient zyskać od kilkudziesięciu do kilkuset złotych. W perspektywie całego kredytu może to przynieść kilkadziesiąt tysięcy złotych oszczędności na odsetkach. Niewielu klientów jednak korzysta z takiej możliwości, w Expanderze kredyty refinansowe stanowią tylko 4 proc. wartości wszystkich udzielanych kredytów. Na rozwiniętych rynkach europejskich np. brytyjskim kredyty refinansowe stanowią ponad połowę wartości wszystkich nowoudzielanych kredytów.

Refinansowanie może być korzystne także z innych powodów. Ponieważ oprocentowanie zależy między innymi od stosunku kwoty kredytu do wartości mieszkania, a przez kilka lat nie tylko spłaciliśmy część kapitału, ale również wraz ze wzrostem cen na rynku wzrosła wartość naszego mieszkania to może się okazać, że potrzebny kredyt to już tylko 70% wartości mieszkania, a nie jak kiedyś 100%. Dzięki temu możemy zakwalifikować się w inne „widełki” procentowe i koszt nowego kredyty będzie znacznie niższy.

Przed przystąpieniem do refinansowania warto sprawdzić, czy nasz bank jest skłonny obniżyć nam oprocentowanie. Jeśli tak, to unikniemy w ten sposób kosztów związanych z przenoszeniem kredytu. Może się jednak okazać, że nasz bank nie jest zbyt elastyczny. W tej sytuacji koniecznie trzeba sprawdzić oferty innych banków z uwzględnieniem oprocentowania, opłat związanych z udzieleniem kredytu, obowiązkowych ubezpieczeń oraz spread’u dla kredytów walutowych. Uzyskany dzięki refinansowaniu spadek kosztów obsługi kredytu powinien być na tyle znaczący, by oszczędności na miesięcznych ratach w rozsądnym czasie (np. 36 miesięcy) zrekompensowały koszty całej operacji

W pierwszej kolejności powinniśmy zwrócić uwagę na prowizje związane z wcześniejszą spłatą starego kredytu. Obecnie w większości banków prowizje za wcześniejszą spłatę są pobierane przez pierwsze 3 lata „życia” kredytu. Jednak w wypadku kredytów zaciąganych kilka lat temu zasady mogą być odmienne. Trzeba to sprawdzić dokładnie zanim zdecydujemy się na refinansowanie. Niektóre banki pobierają wysoką prowizję za spłatę całkowitą, ale spłata częściowa jest darmowa lub obarczona niewielką opłatą. Dodatkowo refinansowanie kredytu walutowego powoduje kilkuprocentowy wzrost kapitału do spłaty, bowiem w nowym banku będziemy musieli ponownie zapłacić spread.

Banki podwyższają faktyczny koszt pożyczki stosując inny kurs przy wypłacie kredytu a inny (wyższy) przy jego spłacie. Uniknięcie tego przeliczenia ma charakter wyjątkowy i jest bardzo trudne do zrealizowania – z banku do banku przenosimy wówczas pierwotną kwotę w walucie obcej. Jest to jednak możliwe tylko, gdy stary bank przyjmuje spłatę kredytu bezpośrednio w walucie, a nowy wypłaci w niej kredyt. Na takiej operacji zaoszczędzić od kilku do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. W tabeli zebraliśmy deklaracje banków, co do możliwości wypłaty i spłaty kredytu w walucie obcej.

Czy stary bank przyjmie spłatę w obcej walucie?

Czy nowy bank wypłaci kredyt w obcej walucie?

Najważniejszym parametrem kredytu jest oprocentowanie. To ono wpływa na wysokość rat w całym okresie kredytowania. Nawet niewielki spadek oprocentowania o 0,1 pkt. proc. w przypadku kredytu na kwotę 300.000 zł na 30 lat powoduje, że w przez cały okres spłaty oszczędzimy 6200 zł, a miesięczna rata kredytu będzie niższa o ponad 17 zł. A w wielu wypadkach refinansowania możemy obniżyć oprocentowanie nawet o 1 pkt. proc. lub więcej. Jest więc o co walczyć.

Oprocentowanie kredytu refinansowego w CHF

Oprocentowanie kredytu refinansowego w PLN

Założenia: kredyt refinansowy na kwotę 300 tys. zł, wartość nieruchomości 400 tys. zł., okres spłaty 30 lat, raty równe.

Większość banków posiada specjalne oferty refinansowania kredytów. Ich główną cechę jest minimalizacja wszystkich kosztów z tym związanych. Przede wszystkim banki rezygnują z prowizji. Na taki krok zdecydowały się praktycznie wszystkie banki z naszego zestawienia. Ponieważ w przypadku zwykłych kredytów mieszkaniowych banki pobierają prowizję wynoszącą od 0,5 do 1,5 proc. to okazuje się, że osoby refinansujące kredyt mogą liczyć na lepsze warunki, niż osoby, które po raz pierwszy zaciągają kredyt.

Prowizje dla kredytów refinansowych

W większości banków osoby refinansujące kredyt mogą liczyć na uproszczone formalności. Dotyczą one przede wszystkim dokumentowania dochodów kredytobiorcy oraz listy dokumentów dotyczących nieruchomości. Na przykład w mBanku, aby refinansować kredyt trzeba złożyć tylko dokumenty dotyczące starego kredytu (pod warunkiem, że był on obsługiwany prawidłowo przez 18 miesięczny). Decyzja kredytowa w takich wypadkach jest udzielana w 24 godziny.

Klient refinansujący kredyt poza spłatą całości starego kredytu, może też liczyć na skredytowanie wszystkich kosztów zmiany banku. Niektóre banki dają możliwość skorzystania z dodatkowej gotówki, która także jest doliczana do nowego kredytu. Może być ona wykorzystana na spłatę innych kredytów: gotówkowych, na kartach kredytowych czy samochodowych. W ten sposób poprzez kredyt refinansowy można dokonać konsolidacji własnego zadłużenia. Trzeba jednak pamiętać, że w wypadku konsolidacji niektóre banki pobierają wyższą prowizję.

Z reguły nowy kredyt jest zaciągany na taki okres, jaki pozostał do spłaty pierwotnego zadłużenia. Jednak klient zawsze ma możliwość wydłużenia okresu spłaty. W ten sposób można jeszcze bardziej obniżyć wysokość miesięcznej raty kredytu.