Podstawowym błędem popełnianym przez osoby, które odłożyły już trochę oszczędności dzięki pracy za granicą jest kupowanie nieruchomości w całości lub w dużej części za własne pieniądze. Kredyty traktowane są jak zło konieczne. Tymczasem, zdecydowanie bardziej opłaca się zyskownie zainwestować oszczędności (np. skorzystać z funduszy inwestycyjnych), a nieruchomość sfinansować tanim kredytem. Zysk jaki uzyskamy za zainwestowanych pieniędzy będzie wyższy niż oprocentowanie kredytu. W efekcie za 10 czy 20 lat nasza sytuacji finansowa będzie zdecydowanie lepsza niż przy zaangażowaniu własnych środków w zakup mieszkania.
Tylko polski bank
Jeśli nieruchomość zlokalizowana jest w Polsce to kredytu musi udzielić polski bank. Nie ma co prawda prawnych barier, by inwestycję skredytował bank brytyjski jednak w praktyce jest to niemożliwe. Żaden bank w Londynie nie zaakceptuje hipoteki na polskiej nieruchomości jako zabezpieczenia. Nie jest to jednak wielka strata – oferty polskich banków są znacznie bardziej konkurencyjne.
Oprocentowanie kredytów hipotecznych zależy od poziomu stóp procentowych ustalanych przez banki centralne oraz marż banków komercyjnych. Podstawowa stopa procentowa w Wielkiej Brytanii wynosi 4,75 proc., a jej odpowiednik w Polsce to 4 proc. (stan na 23 sierpnia 2006 r.). Jednocześnie marże banków na Wyspach są wyższe niż w Polsce. W efekcie kredyt w złotówkach kosztuje ok. 5 proc. a kredyt w funtach ok. 7 proc. Na przykład w ofercie brytyjskiego banku NatWest przy wkładzie własnym poniżej 10 proc. oprocentowanie wynosi 6,89 proc. (pierwsze 3 lata 5,99 proc.).
Nie znaczy to jednak, że Polak zarabiający funty brytyjskie powinien pożyczać złotówki. Powtarzana przez bankowców jak mantra reguła mówi, że należy zadłużać się w tej walucie w której zarabiamy. Pożyczanie w innej walucie oznacza, że będziemy ponosić ryzyko kursowe. Wysokość naszej raty będzie zależeć od notowań waluty, w której się zadłużyliśmy. W skrajnym przypadku, jeśli ta waluta znacznie się umocni, możemy stracić to co oszczędziliśmy dzięki niższemu oprocentowaniu.
Tyle teorii. W praktyce, na przykład w Polsce, nabywcy mieszkań masowo zadłużają się we frankach szwajcarskich. Oprocentowanie wynosi ok. 3 proc., a dzięki temu na miesięcznej racie 30-letniego kredytu w kwocie 300 tys. zł można zaoszczędzić ponad 400 zł. Jak dotąd złotówka trzyma się mocno i wszystko wskazuje na to, że tak będzie w najbliższych ratach. Za kilka lat Polska wejdzie do strefy euro i ryzyko kursowe znacznie spadnie – frank szwajcarski i euro są ze sobą silnie skorelowane i osoba która zarabia euro praktycznie nie ponosi ryzyka kursowego.
Franki zamiast funtów?
A jaka może być strategia dla Polaka zarabiającego funty? Może w Polsce wziąć kredyt w funtach. Takie oferty mają jednak tylko dwa banki – BZ WBK i MultiBank. W tym pierwszym koszt kredytu z własnym wkładem poniżej 30 proc. waha się od 6,8 do 7,8 proc. MultiBank oferuje oprocentowanie między 6,45 a 7 proc. BZ WBK pozwala jednak na spłatę kredytu bezpośrednio w funtach. Jest to dość istotne, bo w sytuacji gdy bank nie przyjmuje rat w walucie obcej zarobione przez kredytobiorcę funty będą najpierw przeliczane na złotówki po kursie kupna danej waluty a następnie ta kwota musi wystarczyć na pokrycie raty kredytu oblicznej wg kursu sprzedaży funtów. Takie zupełnie niepotrzebne przeliczenie sprawia że kredyt jest faktycznie droższy niż podaje bank – by spłacić 100 funtów raty należy przelać do banku ok. 104 funty!
Kredytobiorcy osiągający dochody z funtach powinni się jednak zastanowić nad kredytem we frankach szwajcarskich. Oprocentowanie będzie ponad dwukrotnie niższe. Jednocześnie ryzyko kursowe nie jest zbyt wysokie. Wielka Brytania nie jest co prawda w stefie euro jednak stopy procentowe oraz kursy walutowe w tym kraju są silnie skorelowane z tym co się dzieje w krajach, w których obowiązuje wspólna waluta.
Podobnie jest z Szwajcarią. Tamtejszy bank centralny praktycznie kopiuje politykę monetarną Europejskiego Banku Centralnego. Jeśli spojrzymy na notowania euro i franka względem złotówki (i innych walut obcych) okaże się, że te kursy poruszają się praktycznie w tym samym kierunku (korelacja wynosi ok. 80 proc.). Oznacza to, że kredyt we frankach jest dobrym rozwiązaniem dla kogoś kto zarabia euro, lecz także złotówki czy funty.
Europa coraz silniej się integruje pod względem gospodarczym mimo, że nie zawsze oznacza to formalną przynależność określonych Państwa do ponadnarodowych struktur (Szwajcaria na przykład z założenia jest poza takimi organizacjami). Właśnie dlatego sensowne są w przypadku Europejczyków kredyty we frankach szwajcarskich a nie np. w jenach, chociaż te ostatnie mogłyby być jeszcze korzystniej oprocentowane z uwagi na bardzo niskie stopy w Japonii.
Przyda się doradca
Oferta polskich banków jeśli chodzi o kredyty we frankach szwajcarskich jest bardzo szeroka. W tej chwili ok. 25 banków proponuje takie kredyty. Jednocześnie konkurencja cenowa jest bardzo silna i można znaleźć atrakcyjne promocje. Polscy kredytobiorcy od kilka lat bardzo cenią sobie pomoc firm doradztwa finansowego, które bezpłatnie pomagają wybrać najlepszy kredyt zależnie od sytuacji klienta.
W tej chwili ok. 15 proc. sprzedaży kredytów w Polsce realizowane jest właśnie za pośrednictwem doradców finansowych. Podobne usługi są znacznie bardziej popularne w Wielkiej Brytanii jednak tam, w przeciwieństwo do Polski, w większości przypadków są one płatne. W Polsce brokerom płacą banki a klienci uzyskują ich pomoc za darmo.
Polacy, którzy są zameldowani w Polsce a osiągają dochody poza krajem mają dostęp do standardowej oferty większości banków. Gorzej, jeśli na przykład zdecydują się wymeldować (a jest to coraz częstsze ze względów podatkowych). Banki wymagają bowiem, by kredytobiorca wykazał jakiś związek z Polską. Jeśli o kredyt ubiega się obcokrajowiec powinien posiadać kartę stałego pobytu. W przypadku Polaka bardzo pomocne będzie zameldowanie. W przypadku braku związku z Polską oferta banków znacznie się zawęzi (3-4 banki). Warunki kredytu również będą gorsze – bank może zażądać wysokiego wkładu własnego (np. 40 proc.) oraz podnieść oprocentowanie.
Warunkiem uzyskania kredytu jest oczywiście uzyskiwanie dochodów. Muszą to być dochody udokumentowane – w praktyce wielu Polaków pracuje na „czarno” więc nie mają szans na kredyt. Na potrzeby polskiego banku należy dokonać tłumaczenia dokumentów potwierdzających dochód. Może to być dość kosztowne, bo banki wymagają, by było to wykonane przez tłumacza przysięgłego. Część banków skłonna jest zaakceptować dokumenty w oryginale (np. Deutsch Bank po niemiecku, a BZ WBK czy GE Money Bank po angielsku).
Zaciąganie kredytu mieszkaniowego to często dość czasochłonna wymagająca kilku wizyt w banku. Dlatego dobrym rozwiązaniem jest ustanowienie pełnomocnika, który za nas załatwi na miejscu większość formalności. Można to załatwić u notariusz a koszt ustanowienia pełnomocnictwa to ok.150 zł.
Kupuj póki tanio
W relacji do brytyskich zarobków, nawet do zarobków Polaków, nieruchomości w Polsce są tanie. Rata kredytu na zakup mieszkania we Wrocławiu może wynieść mniej więcej tyle co koszt miesięcznego biletu autobusowego w Londynie – ok. 500 zł. Jednocześnie polskie mieszkanie czy grunt to znacznie lepsza inwestycja niż nieruchomość na przegrzanym rynku brytyjskim. Nawet jeśli nie mamy sprecyzowanych planów powrotu do kraju za kilka lat warto kupić nieruchomość w Polsce.
Wojciech Boczoń
