Fenomen zamkniętych osiedli

Liczba zamkniętych osiedli mieszkaniowych powiększa się w błyskawicznym tempie. Szczególnie w Ameryce, uznawanej skądinąd za jeden z najbardziej tolerancyjnych i otwartych krajów świata. Dziś do strzeżonych osiedli lgną również Polacy. Dlaczego tak bardzo chcemy się grodzić?

W Nowym Jorku podobno każdy czuje się, jak u siebie. Mieszkańcy Stanów Zjednoczonych, zawsze chętni do pogawędki, uchodzą przecież za jeden z najbardziej komunikatywnych narodów. Tym trudniej uwierzyć w tempo, w jakim wzrasta w Ameryce liczba mieszkańców zamkniętych osiedli. Jeszcze w 1995 roku były ich 4 miliony, trzy lata później – 16 milionów. Choć w kontekście dzielnic z kontrolowanym dostępem padają słowa snobizm i dyskryminacja, te niczym magnes bez przerwy przyciągają kolejnych mieszkańców.

Strach, snobizm i pieniądze najczęściej prowadzą za bramy

Rosnąca liczba zamkniętych osiedli nie przesądza jeszcze o niczym. Może być zarówno modą na zawiązywanie wspólnot (wszak to „osiedla”), jak i wyrazem dążenia do izolacji (bo przecież „zamknięte”). Socjologowie z największym zaciekawieniem przyglądają się rozwojowi grodzonych osiedli i jak z pamięci recytują przyczyny popularności tego zjawiska.

Pierwszym jest strach. Fizyczne atrybuty zamkniętych osiedli – bramy, mury czy płoty – dowodzą podstawowej obawy człowieka – o bezpieczeństwo swoje, bliskich i własnego majątku. Stąd akceptacja dla wideodomofonów, monitoringu i służb ochroniarskich przy wejściach do tzw. security zones (stref bezpieczeństwa). Dr Jacek Gądecki zajmujący się naukowo tematem zamkniętych osiedli, stawia w swojej książce [1] pytanie, czy aby z oryginalnej nazwy gated community (znaczy tyle, co „odgrodzona społeczność”) na pierwszy plan znacznie bardziej niż community (społeczność) nie wybija się dziś gated (zamknięta). Idea gromadzenia w jednym miejscu społeczności pod jakimś względem do siebie podobnych rozbiła się o ostre kanty rzeczywistości. To nie wspólne cele, ale obietnica bezpieczeństwa sprowadza dziś mieszkańców na zamknięte osiedla.

Reklama jednego z gorzowskich osiedli: „Do mieszkań dostać się będą mogli tylko mieszkańcy i ich goście. Osoba niepożądana nie będzie mogła wejść na teren osiedla. Projektant przewidział jeden wjazd dla zmotoryzowanych i jedno wejście dla mieszkańców – będą one pod stałą opieką recepcjonisty. Zastosowanie takiego rozwiązania gwarantuje bezpieczeństwo lokatorom. Zespół budynków jest tak zaprojektowany, aby osiedle stanowiło zamkniętą całość. Nad bezpieczeństwem mieszkańców dodatkowo .czuwać będzie firma ochroniarska. Recepcjonista będzie miał do dyspozycji system monitoringu.”

Według tegorocznego badania CBOS-u, 86 proc. Polaków uważa miejsce, w którym mieszka za bezpieczne i spokojne. Nie wszyscy trafiają więc na zamknięte osiedla ze strachu. Wielu po prostu utożsamia te dzielnice z wyższym standardem nieruchomości i przydatnymi udogodnieniami dla mieszkańców. O osiedlach budowanych z tą myślą mówi się leisure communities (od ang. leisure – rozrywka, czas wolny). O ile place zabaw czy skwery do wspólnego grillowania nie są dziś na osiedlach deweloperskich niczym nowym, o tyle korty tenisowe, pola golfowe, aquaparki, centra wellness czy ścieżki do joggingu na wyłączność to rozwiązania nadal dostępne tylko w niektórych mieszkaniowych ofertach deweloperów.

Tam, gdzie cena za dodatkową wygodę jest odpowiednio wysoka, a dostęp stosownie kontrolowany, z lubością osiedlają się najzamożniejsi. Prestiżowe zamknięte osiedla mieszkaniowe (tzw. prestige communities) powstają w największych miastach i są schronieniem dla gwiazd, znanych biznesmenów lub po prostu dla najbogatszych.

Osiedla zamknięte prócz tego, że budowane jako twierdze lub oznaki prestiżu, są często dedykowane ściśle określonym grupom klientów (tzw. dedicated communities). Tym samym mamy osiedla wyłącznie dla imigrantów, tylko dla seniorów, dla celebrytów, dla rodzin z osobami niepełnosprawnymi itd. Przebywanie w gronie sobie podobnych ma być najprostszym sposobem na to, by czuć się jak u siebie. Tymczasem granica dzieląca komfort od niezdrowej społecznej segregacji wielu wydaje się bardzo płynna.

Zamknięte osiedla w ekstremalnym wydaniu

Czym zamkniętych osiedli więcej, tym mniejsze wywołują emocje. Wyjątkowo odważne propozycje deweloperów potrafią jednak wzbudzać kontrowersje nawet tam, gdzie grodzenie się od innych teoretycznie zyskało społeczną akceptację dziesiątki lat temu.

Przykładem projektowane przez deweloperów osiedla wyłącznie dla osób starszych. Lokal kupić może jedynie taka rodzina, w której co najmniej jedna z osób przekroczyła z góry ustaloną granicę wieku (najczęściej 50-55 lat). Nie tylko trudno znaleźć tam młodego mieszkańca, ale i młodego przechodnia. Dzieci czy wnuczęta mają bowiem prawo do odwiedzin przez z góry określoną liczbę dni w roku. Ma to gwarantować komfort pozostałym mieszkańcom, którzy wybrali to miejsce, by żyć w otoczeniu swoich rówieśników.

Podobne wątpliwości budzą osiedla dla imigrantów. Dyskusja w tym przypadku toczy się nie wokół snobizmu, lecz tolerancji dla dyskryminacji. Jakąkolwiek segregację mieszkańców – według wieku, koloru skóry czy zasobności portfela podaje się jako podręcznikowy przepis na wywołanie lokalnych konfliktów.

Obrywa się też tym, którzy deklarują, że grodzone osiedla cenią za lepszą ochronę. Tworzenie enklaw zamkniętych przed resztą miasta może zdaniem socjologów prowadzić do społecznej paranoi na punkcie bezpieczeństwa. Zwłaszcza, gdy w grę zaczynają wchodzić karty wstępu z numerem ID i zdjęciem, albo konieczność wydawania portierowi pisemnego polecenia wpuszczenia nadchodzącego gościa na teren nieruchomości, po zweryfikowaniu jego danych. Dostęp do mieszkańców jest w ten sposób technicznie utrudniony. Ale też ruch przez bramę odbywa się rzadziej. Warto wspomnieć, że większe osiedla urządza się coraz częściej jak samowystarczalne mini-miasta. Są tam sklepy, punkty usługowe, pralnie, przedszkola i szkoły, wszystko na tyle blisko siebie, by móc funkcjonować bez konieczności opuszczania terenu osiedla. Z tego powodu coraz częściej zamknięte osiedla nazywa się gettami XXI wieku. Nie zniechęca to jednak Polaków, wciąż jeszcze zauroczonych taką propozycją mieszkaniową.

Polaków zamknięte podwórka

Ponad 9 proc. amerykańskich rodzin mieszka dziś na grodzonych osiedlach [2]. Dwie trzecie z nich w miejscach, do których dostępu chronią bramy, kody, karty wstępu i służby ochrony. W Polsce regularnych badań na ten temat brak, lecz niewątpliwie od kilku lat panuje moda na osiedlanie się w zamkniętych dzielnicach. Gdy pod koniec 2008 roku firma Nowy Adres badała preferencje mieszkaniowe w kraju nad Wisłą okazało się, że 42 proc.rodaków chętnie kupiłoby mieszkanie na zamkniętym osiedlu. Najbardziej skorzy do takiego zakupu byli mieszkańcy stolicy (59%) poszukujący osiedla, do którego wejścia strzegłaby ochrona lub brama z domofonem [3].

Znając preferencje Polaków, kolejni deweloperzy nadają swoim inwestycjom zamknięty, ekskluzywny charakter. W tutejszych realiach wciąż zaledwie ogrodzenie i domofony wystarczą, by osiedle nazywać zamkniętym. O ile nie jest to więc zupełnie luksusowa oferta, ceny nie odstają mocno od przeciętnych osiedli deweloperskich. Zupełnie inaczej niż za oceanem. Gdy w 2006 r. magazyn Forbes opublikował ranking najdroższych zamkniętych osiedli w Stanach Zjednoczonych, ceny nieruchomości w Mauna Kea Resort na Hawajach czy Beverly Park w Los Angeles sięgały 30 milionów dolarów. W Polsce pozostajemy na poziomie kilku do kilkunastu tysięcy złotych za metr kwadratowy mieszkania. Czy będzie więcej?

Wiele zależy od dalszej popularności tego typu oferty mieszkaniowej. Wydaje się, że pierwsze zachłyśnięcie zamkniętymi osiedlami już za nami. Dr Gądecki przypuszcza jednak, że na tym nie koniec. Na pytanie o przyszłość grodzonych osiedli w Polsce odpowiada: – Myślę, że trend się utrzyma, choć już pojawiają się pierwsi rozczarowani, pierwsze wydarzenia i sytuacje, które zaczynają uświadamiać mieszkańcom, że kupowali raczej marzenia niż realny produkt.

Malwina Wrotniak
Bankier.pl

[1] „Za murami. Osiedla grodzone w Polsce – analiza dyskursu”, J. Gądecki, Fundacja na Rzecz Nauki Polskiej, Wrocław 2009
[2] American Housing Survey 2009 (www.census.gov)
[3] Polski Rynek Mieszkaniowy – Badania Popytu i Preferencji Nabywców – listopad/grudzień 2008

Źródło: Bankier.pl