Hipoteki: głęboki spadek

W pierwszym kwartale bieżącego roku liczba udzielonych kredytów hipotecznych spadła o 40 proc. w porównaniu z analogicznym okresem roku ubiegłego. Była też mniejsza o 34 proc. w zestawieniu z poprzednim kwartałem – wynika z raportu Open Finance.

Zebrane wśród czternastu największych banków dane dotyczące rynku kredytów hipotecznych przedstawiają obraz zniszczenia, jakiego w tym segmencie rynku dokonał kryzys finansowy. Spadek liczby udzielonych kredytów obserwowaliśmy co prawda od dłuższego czasu (siedmiu kwartałów), ale dopiero teraz nabrał on tak dużego tempa.

Przyczyn takiego stanu rzeczy można wyróżnić kilka, ale generalną jest słabsza kondycja sektora bankowego w Polsce i obawa przed jej pogorszeniem. Wyniki kwartalne banków (za I kw. 2009 r.) wskazały na spadek współczynników wypłacalności związany bądź to z osłabieniem złotego (a więc wzrostem wartości aktywów) bądź z rezerwami i odpisami tworzonymi na niespłacane kredyty (a więc spadkiem kapitałów własnych), bądź też z obydwoma tymi czynnikami łącznie. Stąd zmniejszona skłonność banków do udzielania kredytów, idący za tym wzrost ich ceny (marż), a w konsekwencji mniejsza liczba osób z sukcesem starających się o kredyt.

Z przesłanych do Open Finance ankiet wynika, że tylko pięć na czternaście banków zwiększyło sprzedaż kredytów w porównaniu do I kw. 2008 r. i w każdym przypadku dotyczyło to banków prowadzących wcześniej konserwatywną politykę udzielania kredytów walutowych. Ze względu na poufny charakter danych jednostkowych, tylko wyobraźni czytelników pozostawiamy skalę spadku liczby kredytów w bankach, które w przeszłości prowadziły ekspansywną politykę kredytową z naciskiem na kredyty walutowe.

Warto zauważyć silny spadek liczby kredytów w relacji do IV kw. 2008 r., w którym kryzys już trwał, a banki już zacieśniały akcję kredytową. Jednym z powodów jest sezonowość rynku (spadek liczby udzielonych kredytów między I kw. 2008 r. i IV kw. 2007 r. wyniósł 16,6 proc.) – pierwszy kwartał roku zwykle jest słabszy niż poprzedzająca go końcówka roku. Druga sprawa to relatywnie mocne wyniki z czwartego kwartału, a zwłaszcza z października, kiedy klienci zdecydowanie przyspieszyli wypłatę kredytów w obawie przed ich wstrzymaniem w czasie rozpoczynającego się kryzysu.
 

Nie tak źle w skali roku

Po raz drugi przedstawiamy wyniki sprzedaży kredytów hipotecznych w ujęciu dwunastomiesięcznym. Celem jest wyeliminowanie z danych turbulencji rynkowych związanych z sezonowością rynku i okresowymi wahnięciami koniunktury. Kryzys finansowy wymyka się spod tej definicji i w ujęciu czterech kwartałów zanotowaliśmy spadek liczby udzielanych kredytów o 18 proc. W tym ujęciu prezentowane dane będą z opóźnieniem przedstawiać wpływ kryzysu na sprzedaż hipotek, choćby ze względu na bardzo dobry drugi kwartał ubiegłego roku, czy prosty fakt, że zaostrzenie kryzysu datuje się na upadek banku Lehman Bros. we wrześniu 2008 r.
 

Mniejsze kwoty

W porównaniu do stanu sprzed roku przeciętna wartość kredytu hipotecznego obniżyła się o ponad 7 proc. do ok. 175 tys. zł, co wiąże się zarówno ze spadkiem cen nieruchomości, jak również z wymaganiami dotyczącymi wkładu własnego od kredytobiorców. Spadek kwoty kredytu nie jest tak silny jak spadek cen mieszkań (według cen transakcyjnych monitorowanych przez Open Finance sięga on 10-15 proc. w głównych miastach Polski), ponieważ kredyty przyznawane są obecnie głównie lepiej uposażonym klientom.

W porównaniu do czwartego kwartału wartość przeciętnego kredytu spadła o 4,3 proc., ale trzeba pamiętać, że z kolei w czwartym kwartale zanotowaliśmy aż 20-proc. spadek wartości przeciętnego kredytu (wobec trzeciego kwartału). Mamy więc do czynienia z tzw. efektem niskiej bazy.

Waluty w odwrocie

Obserwator rynku kredytowego nie będzie specjalnie zaskoczony spadkiem liczby udzielonych kredytów walutowych, które w I kw. 2009 r. stanowiły 28,5 proc. portfela kredytowego (wśród banków, które podały tego rodzaju dane), podczas gdy przed rokiem trzy na cztery kredyty nominowane były w walutach. Można więc mówić o odwróceniu proporcji na korzyść złotego. Przyczyny są jasno zdefiniowane – kłopoty z pozyskaniem finansowania w walutach obcych przez banki przełożyły się na dostępność tego rodzaju kredytów w kraju. Marże od tych kredytów są znacząco wyższe, a dodatkowo wielu klientów dostrzegło ryzyko kursowe jakie wiąże się z zaciąganiem tego rodzaju zobowiązań. W efekcie popularność kredytów w walutach obcych znalazła się w fazie schyłkowej, a kredyty walutowe z popularnych, stały się ekskluzywnymi.

Rodzina na swoim

Zastępuje je za to z powodzeniem program kredytów preferencyjnych „Rodzina na Swoim”, w którym państwo przez osiem lat spłaca połowę odsetek za kredytobiorców uprawnionych do wzięcia udziału w programie. Obecnie już prawie co dziewiąty kredyt hipoteczny (10,7 proc.) zaciągany jest w ramach tego rozwiązania, a liczba udzielonych kredytów w ankietowanych bankach wzrosła o 150 proc. w porównaniu do stanu sprzed roku. Oczekujemy, że popularność tego kredytu będzie rosła i w całym 2009 r. będzie stanowić nawet 10-15 proc. całego rynku kredytów hipotecznych (w ujęciu ilościowym). Zaledwie trzy miesiące temu szacowaliśmy udział tych kredytów na 5 proc. (w całym 2009 r.), ale przez ten czas popularność programu wyraźnie wzrosła.

Komentarz i prognoza

Dane za pierwszy kwartał były zgodne z naszymi oczekiwaniami i nadal spodziewamy się, że rynek kredytów hipotecznych skurczy się o 30-40 proc. w ujęciu ilościowym w 2009 r., zakładając niewielką jego poprawę w drugiej części roku, do czego może przyczynić się odczuwalna już odwilż na rynkach pieniężnych na świecie oraz obserwowany spadek cen mieszkań. Z satysfakcją odnotowaliśmy, że wyniki ankiety Open Finance są prawie w 100 proc. zbieżne ze wstępnymi danymi opublikowanymi przez Związek Banków Polskich, który przed miesiącem poinformował o spadku liczby udzielonych kredytów do 35 tys. z 60 tys. w I kw. 2008 r. (spadek o 41,7 proc.).

W najbliższych miesiącach spodziewamy się dużych utrudnień w dostępie do kredytów hipotecznych ze strony większości banków obecnych w Polsce. Pole do dalszych obniżek stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej wydaje się być ograniczone i może co najwyżej w części zrekompensować przyszłym kredytobiorcom już dokonany wzrost marż od kredytów hipotecznych. Sądzimy, że najniższy poziom udzielanych kredytów hipotecznych zostanie osiągnięty w trzecim kwartale, który jest sezonowo słabszym okresem na rynku kredytów, a w kolejnych kwartałach będziemy oczekiwali stopniowej poprawy w dostępności kredytów, zwłaszcza jeśli do tego czasu doszłoby do umocnienia złotego lub przynajmniej stabilizacji jego notowań. Skutkowałoby to poprawą współczynników wypłacalności lub przynajmniej przekonaniem banków, że współczynniki te mogłyby nie ulegać dalszemu pogorszeniu.

Emil Szweda, Bernard Waszczyk – Open Finance
Źródło: Open Finance