Któż z nas, o ile jeszcze nie posiada, nie marzy o własnym mieszkaniu czy domku. Biorąc pod uwagę średnie wynagrodzenie, trudno jednak w tych marzeniach być optymistą. Cena metra kwadratowego w niektórych miastach przyprawia o zawał serca. Mimo to, wielu z nas za punkt honoru stawia sobie kupno własnej nieruchomości. Oczywiście na kredyt.
Kredyt mieszkaniowy dla wielu z nas stał się podstawową pozycją w domowym budżecie. Dość powiedzieć, że każdego roku Polacy zaciągają około 300 tys. nowych kredytów. Czy jednak zawsze jest to decyzja przemyślana? Czy Polacy do końca zdają sobie sprawę, jak dużym obciążeniem jest rata i jakie konsekwencje niesie ze sobą jej niespłacanie?
Aby własny kąt nie stał się własnym katem
Dla rodziny, która nie odziedziczyła nieruchomości w spadku, bądź też nie jest jednym z 748 gospodarstw, które wygrały w Totka, jedyną drogą do zakupu mieszkania jest kredyt hipoteczny. Który niestety jest w Polsce coraz trudniej dostępny.
Założenia Rekomendacji T bardzo wysoko podniosły poprzeczkę dla wszystkich kredytów zaciąganych w walucie obcej. Mówi się, że podobna sytuacja czeka na początku przyszłego roku kredyty w złotówkach. Dla stabilności polskiego systemu bankowego to dobre rozwiązanie. Gorsze dla samych banków, nie mówiąc już o klientach.
Nieodparta chęć kupna nieruchomości jest zrozumiała. Gorzej, kiedy jest ona tak silna, że przesłania klientowi widok na jego rzeczywistą sytuację. Rata kredytu to nierzadko tysiąc, bądź tysiące złotych, które trzeba spłacać przez lata. Czy zawsze zdajemy sobie sprawę, jak duże to obciążenie? Przecież sytuacja nie tylko na rynkach finansowych, ale również naszego domowego budżetu, może ulec nagłej zmianie.
Decyzja o zaciągnięciu kredytu hipotecznego musi być dokładnie przemyślana. Trzeba przeanalizować nie tylko konsekwencje niespłacania raty, ale także możliwe scenariusze zmian sytuacji życiowej całej rodziny, a nie tylko tego, kto kredyt zaciąga. Wszystko po to, żeby mieszkanie, czy domek, z własnego kąta nie stało się katem.
Zdolność kredytowa badana przez bank
Pierwszym “sitem” przez które przejść musi każdy wnioskujący o kredyt mieszkaniowy jest badanie zdolności kredytowej przez bank. Seria standardowych pytań pozwala określić, czy klient ma realną szansę udźwignięcia raty i czy w ogóle może starać się o kredyt.
Założenia wprowadzonej niedawno Rekomendacji T zdecydowanie zaostrzają kryteria przyznawania kredytów hipotecznych. Chodzi o to, by zobowiązania kredytobiorcy nie przekroczyły 50 proc. jego przychodów netto, a także o konieczność posiadania wkładu własnego dla kredytów walutowych.
Dla niektórych rodzin to bariery nie do przejścia. Nawet jeśli mają jeszcze odłożone jakieś oszczędności, to przeznaczając je na wkład, pozbawiają się środków na wykończenie zakupionego mieszkania.
Trudno mieć w tym momencie pretensje do banków czy Komisji Nadzoru Finansowego. Polski system bankowy należy do jednego z bardziej stablinych na świecie. Ograniczanie liberalizacji rynku kredytów, to cena jaką płacą klienci. O banki byłbym spokojny.
Sami zbadajmy swoją zdolność
To chyba najważniejsze zagadnienie przy podejmowaniu decyzji o zaciągnięciu kredytu hipotecznego. Chodzi o szczegółową analizę sytuacji całego gospodarstwa domowego, jego członków, a także zagrożeń które mogą pojawić się w przyszłości.
Ważne jest aby odpowiedzieć sobie na kilka pytań, które pozwolą dużo dokładniej niż to robi bank, określić naszą zdolność kredytową. Chodzi o pytania takie jak:
– kredyt w walucie czy złotówce? – stara prawda mówi że należy zaciągać kredyt w walucie, w której się zarabia. To prawda, że obecnie kredyty walutowe są udzielane na korzystniejszych warunkach. Ale ich dostępność ogranicza Rekomendacja T. Są również obarczone ryzykiem walutowym, z czego klienci bardzo często nie zdają sobie do końca sprawy.
Trudno dziś przewidzieć, kiedy Polska wejdzie do strefy euro i jak rzeczywiście wpłynie to na rynek kredytów hipotecznych, a przede wszystkim na warunki ich udzielania. Teoretycznie, z punktu widzenia klienta, powinno być korzystniej. Jak jednak zachowają się banki? Ciężko na to pytanie udzielić dziś jednoznacznej odpowiedzi.
– jak wygląda moja/nasza sytuacja zawodowa? – dziś etat nie jest już żadną gwarancją zatrudnienia. Jeszcze gorzej sytuacja wygląda w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą, czy tak zwanych wolnych zawodów. Dlatego konieczne jest przeanalizowanie swojej sytuacji zawodowej, a także tego, czy może ona zmienić się w okresie, na jaki zaciągamy kredyt.
– czy w momencie przejścia na emeryturę będzie nas stać na spłacanie raty kredytu – zagadnienie to dotyczy nie tyle możliwości opłacania raty, co wysokości przyszłej emerytury. Optymiści zakładają, że średnia emerytura będzie wynosić ok. 60 proc. naszych obecnych zarobków. Z kolei realiści twierdzą, że jeśli na emeryturę nie odłożymy sami, nie będziemy mieli jej wcale.
Jeśli rata naszego kredytu jest malejąca, to im dalej w przyszłość, tym dla nas lepiej. Gorzej, jeśli rata jest stała, okres spłaty kredytu będzie trwał jeszcze na naszej emeryturze, a nasze dochody spadną o połowę, czy choćby o 40 proc.
– czy jesteśmy odpowiednio ubezpieczeni na życie? – zwykle życie kredytobiorcy jest już ubezpieczone. Zastawiona jest również kupiona nieruchomość. Jednak konieczna jest dokładna analiza sytuacji, w której kredytobiorcy zabraknie, suma ubezpieczenia okazuje się niewystarczająca, a bank zajmuje hipotekę. W takim wypadku położenie pozostałych członków rodziny jest nie do pozazdroszczenia. Ubezpieczenia na życie to mało zyskowny produkt. Czasem jednak okazuje się niezbędny.
– a co jeśli będziemy chcieli sprzedać nieruchomość? – również i taką możliwość warto rozważyć. Trudno przecież przewidzieć bieg wydarzeń w przyszłości. Może będziemy chcieli dom, czy mieszkanie zostawić dzieciom, a sami kupić kolejne, a one z kolei będą je chciały od razu sprzedać? Żadnej opcji nie można wykluczyć.
Słowo klucz – odpowiedzialność
Prowadzenie domowego budżetu polega, oprócz liczenia, analizowania i rozsądnego wydawania pieniędzy, na stawianiu właściwych pytań i udzielaniu na nie szczerych odpowiedzi. Szczerych do bólu. Czasem lepiej jest nie naciągać budżetu do granic wytrzymałości i poczekać na poprawę sytuacji, niż zaciągnąć kredyt, a potem ledwo wiązać koniec z końcem. Od czego przecież, jak nie od niespłacanych kredytów, rozpoczął się kryzys finansowy w Stanach Zjednoczonych?
Własna nieruchomość to lokata kapitału, zabezpieczenie i inwestycja
Mimo wszystkich wątpliwości i obaw, jakie niesie za sobą zaciągnięcie kredytu hipotecznego, kupno nieruchomości to doskonała lokata kapitału i zabezpieczenie na przyszłość. To w perspektywie świetna inwestycja, bo w długim terminie nieruchomość zawsze będzie zyskiwała na wartości. Ważne, żeby decyzja o zakupie była podjęta odpowiedzialnie, a nie za wszelką cenę. Bo cena, która z pozoru jest korzystna, może w przyszłości okazać się zbyt wysoka.
Źródło: Bankier.pl
Wojciech Boczoń
