Kredyt hipoteczny P2P – nowy rozdział innowacji

Pożyczki społecznościowe to stosunkowo nowy fenomen. W przyszłym roku pionier tego rynku, brytyjska Zopa, świętować będzie 10-lecie działalności. Do tej pory social lending kojarzył się przede wszystkim z niewielkimi pożyczkami przeznaczonymi na konsumpcję, ale od pewnego czasu można zauważyć, że dynamicznie rozwija się także inny nurt – finansowanie nieruchomości.

Na pozór kredyt hipoteczny i P2P lending to kiepskie połączenie. Prywatni pożyczkodawcy dysponują z reguły niewielkim kapitałem, a ich horyzont inwestycyjny nie wykracza poza okres kilkuletni. Jednak od lat pojawiały się próby ożenienia idei pożyczek społecznościowych i finansowania nieruchomości. Jednym z pierwszych takich przedsięwzięć był serwis Money360 działający na amerykańskim rynku, a później naśladowcy znaleźli się także na Starym Kontynencie (LendInvest).

Jednak przywołane rozwiązania trudno było określić mianem ogólnodostępnych. Inwestować na tych platformach mogli tylko inwestorzy posiadający znaczny majątek i doświadczenie w samodzielnym korzystaniu z oferty rynków finansowych. Próg wejścia, liczony w dziesiątkach tysięcy dolarów, był zbyt wysoki dla przeciętnego poszukiwacza alternatywy wobec bankowych lokat.

Pożyczanie z hipoteką, od 100 funtów

Uruchomiony w tym roku brytyjski rynek Landbay różni się od poprzedników pod wieloma względami. Po pierwsze, zakłada że minimalna kwota inwestycji to zaledwie 100 funtów. Po drugie, udzielane pożyczki trafiają wyłącznie do osób, które kupują nieruchomości na wynajem (buy-to-let). Zabezpieczeniem zobowiązania jest hipoteka na mieszkaniu, a pożyczkodawca otrzymuje wypłaty co miesiąc.

Biznes to próba wypełnienia luki na rynku. Jak mówi w wywiadzie CEO Landbay John Goodall, profesjonalni „landlords”, posiadający kilka nieruchomości, natrafiają na przeszkody w pozyskaniu bankowego finansowania. Rynek P2P ma im pomóc pozyskać środki tam, gdzie przeszkadza bankowy „credit freeze”.

Mimo że P2P lending kojarzy się zazwyczaj z hasłem eliminacji pośredników, to w tym przypadku platforma bierze na siebie sporo obowiązków. Pożyczkobiorcy są szczegółowo sprawdzani, podobnie jak nieruchomość, która ma być obiektem finansowania. Landbay dokonuje selekcji aplikacji, zleca wycenę nieruchomości i sprawdza historię kredytową klienta. Akwizycja pożyczkodawców odbywa się za pośrednictwem brokerów kredytowych. Zdaniem szefa Landbay inny model groziłby uruchomieniem mechanizmu negatywnej selekcji – na rynek P2P trafiliby tylko ci, którym odmówiono finansowania w każdym innym modelu.

Zakłada się, że maksymalny wskaźnik LTV wynosi 72 proc., mieszkanie musi być zlokalizowane w okolicy o stabilnym popycie na wynajem, a pożyczkobiorca musi nie tylko spełnić wymogi dochodowe (min. 30 tys. funtów rocznego dochodu), ale również zapewnić, że czynsz najmu pokryje co najmniej 125 proc. miesięcznej raty pożyczki.

Nowa klasa aktywów odporna na wahania koniunktury?

Pożyczki udzielane przez Landbay są zabezpieczone hipoteką na nieruchomości na pierwszym miejscu. Pożyczkobiorcę i pożyczkodawcę łączy bezpośrednia umowa, ale dokumenty jej towarzyszące (m.in. dotyczące zabezpieczeń) przechowywane są przez niezależnego powiernika, który ma zapewnić ciągłość obsługi zobowiązania w razie np. upadłości platformy P2P.

Finansowanie jest spłacane w specyficzny sposób – raty zawierają wyłącznie odsetki, a dług musi pod koniec umowy zostać uregulowany lub zrefinansowany. Do wyboru są dwa „produkty” – o stałym oprocentowaniu przez pierwsze lata umowy (obecnie 4,2 proc.) lub o oprocentowaniu zmiennym.

Z punktu widzenia pożyczkodawców proces inwestowania jest stosunkowo prosty. Konieczna jest rejestracja, wybór formuły (oprocentowanie stałe lub zmienne) ,a następnie dokonanie wpłaty środków, które zgodnie z zaleceniami nadzoru FCA do czasu przekazania ich pożyczkobiorcy przechowywane są na wydzielonym rachunku w banku Barclays. Pieniądze są rozdzielane pomiędzy kilka umów, aby zapewnić podział ryzyka.

Comiesięczne spłaty mogą być automatycznie refinansowane (co dawałoby dziś zwrot na poziomie ok. 4,4 proc. przy oprocentowaniu stałym) lub wypłacane na rachunek bankowy pożyczkodawcy. Wcześniejsze wycofanie się z inwestycji jest możliwe w dowolnym momencie, jeśli użytkownik wybrał produkt o zmiennym oprocentowaniu lub w zależności od popytu na rynku wtórnym, gdy w grę wchodzi kontrakt ze stałym oprocentowaniem.

Czy biznes przetrwa?

Landbay reklamuje się podkreślając fakt, że inwestycje na rynku najmu doskonale radzą sobie również w czasie dekoniunktury. Oczywiście trudno dziś wyrokować, czy ta zależność sprawdzi się w najbliższych latach na rynku, o którym mówi się, że jest w fazie narastania bańki spekulacyjnej.

Model biznesowy platformy opiera się na opłatach pobieranych od pożyczkobiorców (2 proc.) oraz marży doliczanej do oprocentowania kapitału (0,8 proc.). Jeśli w ciągu 4 lat, zgodnie z planem rozwoju, firma będzie obsługiwać zobowiązania w kwocie przekraczającej 1 mld funtów, to nie tylko zapewni sobie środki na rozwój, ale również okaże się dochodowym biznesem dla założycieli i udziałowców. Na razie warto obserwować jej dalsze losy, zwłaszcza, że na krajowym podwórku P2P lending nie tylko brakuje innowacji, ale chyba także wiary w to, że pożyczki społecznościowe mogą jeszcze spełnić pokładane w nich niegdyś nadzieje.

Michał Kisiel