Z rynku nie płyną niestety zbyt optymistyczne informacje dla osób planujących zaciągnięcie kredytu na mieszkanie. Od początku roku rosną marże pożyczek hipotecznych w złotych i w euro. Jedynych kredytów, które praktycznie są teraz dostępne dla chcących zapożyczyć się na mieszkanie.
We frankach pożycza dziś bowiem tylko jeden bank, a w dolarze amerykańskim trzy instytucje finansowe. Wygląda na to, że banki zmierzają do całkowitego wycofania się z pożyczania pieniędzy na nieruchomości w walutach obcych, bo marże kredytów w euro są już tak wysokie, że nie opłaca się ich zaciągać.
Rekomendacja barierą dla kupujących
Nie dość, że za pożyczone pieniądze musimy zapłacić teraz więcej, to od tego roku weszły w życie zapisy rekomendacji SIII, która znacznie zawęża grono osób, którym banki mogą udzielić kredytów hipotecznych. Rata kredytu walutowego nie może przekroczyć 42 proc. dochodu netto pożyczkobiorcy. W przypadku zobowiązania zaciągniętego w złotych jest to nieco więcej, bo maksymalnie 50 proc. zarobków.
Poza tym, zdolność kredytową klienta banki obliczają w oparciu o kredyt z 25-letnim okresem spłaty, nawet jeśli umowa podpisywana jest na dłuższy okres. Zwiększanie zdolności poprzez wydłużenie okresu spłaty nie jest już możliwe. Jak informują analitycy Domu Kredytowego Notus, nowe wytyczne zmniejszają zdolność kredytową niektórych osób chcących zaciągnąć pożyczki walutowe na mieszkanie nawet o kilkadziesiąt procent.
Ograniczona możliwość zaciągnięcia pożyczek na mieszkania powoduje, że deweloperzy różnicują cenowo swoją ofertę, szczególnie w projektach budowanych w standardzie premium. W ten sposób poszerzają grono potencjalnych klientów. Na przykład w realizowanej obecnie fazie swojego wieloetapowego stołecznego projektu firma Rogowski Development oferuje mieszkania w budynkach o różnym standardzie. W inwestycji Apartamenty Wilanowska na Mokotowie stawki mieszczą się w przedziale 7 800-12 700 zł/mkw. Najwyższa cena za metr dotyczy luksusowych mieszkań i penthouse’ów w budynkach wysokiej klasy.
Ceny mieszkań różnią się w zależności od tego, w jakim z trzech typów budynków się znajdują. Apartament można kupić w siedmio, pięciokondygnacyjnym, lub czteropiętrowym budynku. Poza tym ich ceny uzależnione są od położenia. Najdroższe mieszkania to te usytuowane najbliżej przylegających do osiedla terenów rezerwatu przyrody i Potoku Służewieckiego. Oferowane są w nich jedne z najbardziej ekskluzywnych mieszkań w Warszawie. Dzięki większej rozpiętości cen deweloper może zaspokoić potrzeby większej ilości osób poszukujących mieszkań na warszawskim rynku.
Bezpieczna złotówka
Jak podają analitycy Comperia.pl, koszty kredytu w złotych i w euro są teraz bardzo zbliżone. Dlatego obecnie bezpieczniejszym wyborem jest pożyczka w złotówkach. Kredyty walutowe powoli odchodzą do przeszłości. Ze względu na wyższy koszt i dodatkowe ryzyko walutowe, nawet popularne jeszcze w ubiegłym roku, kredyty w europejskiej walucie nie są już teraz atrakcyjną alternatywą dla złotówki. Poza tym, stają się dziś towarem deficytowym.
Pożyczki w euro dostępne są już tylko w nielicznych bankach, bo większość instytucji finansowych wycofała się z nich. Pozostałe banki starają się ograniczyć kupującym nieruchomości dostęp do tych pożyczek, podnosząc ich marże. Wnioskować o nie mogą tylko nieliczne osoby. Do zaciągnięcia takiego zobowiązania mogą przymierzać się osoby, które osiągają ponadprzeciętne dochody. W zależności od banku wymagana minimalna wysokość miesięcznych zarobków wynosi od 10 tys. do 15 tys. zł.
Wzrost marż kredytowych
W styczniu tego roku poszły w górę średnie koszty finansowania zakupu nieruchomości, tak kredytem denominowanym w euro, jak i w naszej rodzimej walucie. Marże kredytów w euro podniosły cztery banki. Według obliczeń analityków serwisu Comperia.pl przeciętne marże kredytów w euro udzielanych w ofercie standardowej wzrosły o 0,59 pkt proc. do 3,96 proc., a w ofertach promocyjnych o 0,46 pkt proc. do 2,74 proc.
W pierwszym miesiącu br. zdrożały też pożyczki hipoteczne w złotych. Średnie marże kredytów hipotecznych w PLN, udzielanych w wysokości 300 tys. zł na 80 proc. wartości nieruchomości, wzrosły w styczniu z 2,02 do 2,11 proc. Marże kredytów w opcji pakietowej, tj. z dodatkowymi produktami banku, także skoczyły z 1,23 do 1,39 proc. Marże zobowiązań wypłacanych w rodzimej walucie na początku roku podniosło aż siedem banków.
W porównaniu do stawek grudniowych marże kredytów hipotecznych denominowanych we frankach szwajcarskich oraz dolarach amerykańskich pozostały bez zmian. Kredytów w CHF udziela wyłącznie Nordea Bank, pobierając marże na poziomie 4,75 proc. w ramach oferty standardowej i 3,75 proc. w przypadku wykupu dodatkowych produktów banku. Kredyt mieszkaniowy w dolarach amerykańskich można obecnie dostać tylko w BOŚ Bank, mBank i MultiBank. Przeciętne marże wynoszą 6,73 proc. w opcji standardowej, a 4,10 proc. w pakietowej.
Źródło: Rogowski Development
Wojciech Boczoń