W ostatnich latach wzrost cen ziemi w Polsce wyhamował i nie jest już tak dynamiczny jak do 2009 r. W niektórych regionach ceny ziemi nawet spadają. Ochłodzenie widać również po liczbie zawieranych transakcji, która swój szczyt miała w 2007 r. Nastroje na lokalnym rynku ziemi zepsuł światowy kryzys finansowy.
W pierwszej połowie 2007 r. zawarto najwięcej transakcji kupna-sprzedaży zarówno działek budowlanych, jak i rolnych na przestrzeni ostatnich lat. Na tym tle ostatnie trzy lata to rynkowy marazm – wynika z raportu analizującego rynek ziemi w powiatach okalających duże polskie metropolie, przygotowanego przez Wealth Solutions.
Boom 2007 i wielkie wychłodzenie
Liczba transakcji na lokalnym rynku nieruchomości ziemskich do połowy 2007 r. systematycznie rosła. Dopiero szok wywołany przez kłopoty na amerykańskim rynku nieruchomości, które szybko przeniosły się na cały światowy sektor bankowy, ograniczyły aktywność sprzedawców i nabywców, również na rynku ziemi w Polsce.
Co ciekawe, wychłodzenie rynku pod względem liczby zawieranych transakcji nie przełożyło się bezpośrednio na spadek cen. Na terenach analizowanych przez autorów raportu wyraźny spadek cen nieruchomości widać najczęściej dopiero w 2009 r. Tendencje w największym stopniu zależą jednak od lokalizacji.
Gdańsk i powiaty: kartuski, pucki, wejherowski
Ziemia rolna wokół Gdańska drożała do trzeciego kwartału 2009 r. włącznie. Wtedy to cena 1 m2 osiągnęła poziom 4,22 zł. Podczas przeceny (która trwała pół roku) ziemia rolna straciła aż 25% na swej wartości. Cena 1 m2 ziemi budowlanej w opisywanym okresie wykazywała się natomiast większą stabilnością, piszą w raporcie analitycy Wealth Solutions.
Wrocław i powiaty: średzki, trzebnicki
W opisywanym okresie wzrost cen gruntów rolnych w pobliżu stolicy Dolnego Śląska trwał nieprzerwanie do połowy 2009 r., kiedy to za 1 metr kwadratowy trzeba było średnio zapłacić 3,67 zł. Następnie do końca roku nastąpił spadek do poziomu ok. 2,80 zł, który zdaniem autorów raportu utrzymuje się do chwili obecnej. Ceny ziemi budowlanej po spadkach z 2009 r. ustabilizowały się. Obecnie utrzymują się w przedziale: 140-130 zł/m2.
Poznań
Od 2006 r. do końca 2008 r. ziemia rolna w sąsiedztwie Poznania podrożała prawie trzykrotnie. Jednak do końca 2008 r. cena jednego metra kwadratowego spadła prawie o 25%. Od roku utrzymuje się nieznacznie poniżej 4 zł/m2. Wartość jednego metra kwadratowego gruntu budowlanego charakteryzowała się natomiast w opisywanym okresie dużą zmiennością. W ciągu półrocza, czy nawet kwartału można było zaobserwować wahania na poziomie 25%. Z analizy raportu wynika, że jest to najmniej stabilny rynek spośród wszystkich badanych.
Kraków i powiat wielicki
Wg raportu analityków Welath Solutions cena jednego metra kwadratowego gruntu rolnego w pobliżu Krakowa systematycznie z niewielkimi wahaniami rośnie. Od 2006 r. do końca drugiego kwartału 2011 r. jego wartość wzrosła ponad dwukrotnie. Gwałtowny wzrost cen gruntu budowlanego został zahamowany na poziomie 153 zł/m2 na koniec trzeciego kwartału 2007 r. Po osiągnięciu tego poziomu nastąpił gwałtowny spadek wartości o 30% w ciągu zaledwie trzech kwartałów. Trwający obecnie od trzech lat powolny wzrost wartości nadal nie pozwolił na odrobienie tych strat.
Warszawa i powiaty okalające
Ceny gruntów w powiatach położonych w pobliżu Warszawy charakteryzują się największą stabilnością. Od początku 2008 r. można zaobserwować zahamowanie wzrostu cen i ich stabilizację. Spadki i gwałtowne wahania cen z 2008 r., które są tak widoczne na pozostałych badanych terenach, tu są praktycznie niezauważalne. W przypadku gruntów rolnych ceny utrzymują się na poziomie ok. 20 zł/m2, natomiast ziemi budowlanej na poziomie ok.180 zł/m2.
Co dalej z cenami gruntów?
Ceny gruntów rolnych po wejściu Polski do UE gwałtownie rosły. Przez szereg lat odbywało się to w tempie dwucyfrowym. Obecnie na rynku widoczne jest wyraźne wychłodzenie koniunktury. Zdaniem Kuby Karlińskiego, analityka Wealth Solutions, drugiej fali gwałtownych wzrostów można się spodziewać w 2016 r. – po zakończeniu okresu ograniczeń w obrocie gruntami rolnymi i leśnymi dla obcokrajowców.
Jak pokazują statystyki, grunty budowlane w pobliżu dużych miast gwałtowne zyskiwały na wartości w okresie dobrej koniunktury. Zdaniem ekspertów jej powrót zapewni dalsze wzrosty cen ziemi, tym silniejsze im lepsza lokalizacja nieruchomości.
Jak zauważają analitycy Wealth Solutions, okazją inwestycyjną może być ograniczona podaż gruntów budowlanych na terenach podmiejskich. Właściciele, którym uda się przekształcić ziemię rolną na grunty budowlane mogą liczyć na krociowe zyski. Cena jednego metra kwadratowego gruntu budowlanego na badanych obszarach stanowi nawet 48-krotność ceny jednego metra gruntu rolnego.
Zapraszamy do lektury! Kliknij – pobierz bezpłatny raport ze strony Bankier.pl
Źródło: Bankier.pl
Wojciech Boczoń