Międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield zaprezentowała szóstą edycję raportu Skyline Tracker, podsumowującego aktywność deweloperską na rynku powierzchni biurowych w Warszawie.
Aktywność deweloperów nie słabnie
Na koniec pierwszego kwartału 2016 roku zasoby powierzchni biurowej w Warszawie osiągnęły wartość 4,75 mln m kw. Zdecydowana większość (ok. 75%) zlokalizowana jest strefach Ścisłe Centrum i Obrzeża Centrum oraz Południe Górne i Południowy Zachód.
Pomimo rosnącej stopy pustostanów, która pod koniec pierwszego kwartału 2016 roku wyniosła 14,1% i była o blisko 7,5 p.p. wyższa od wartości z 2011 roku, analitycy obserwują trend zwiększonej aktywności deweloperów, która przekłada się na wysokie wartości podaży.
Sytuacja ta może utrzymać się przez kolejne 3–4 lata i będzie regulowana wielkością popytu oraz tempem absorpcji nowoczesnej powierzchni biurowej. W latach 2012–2015 ukończono 1,12 mln m kw. powierzchni, co stanowiło blisko 24% całkowitych zasobów stolicy. Od stycznia do maja br. oddano do użytku projekty o powierzchni ponad 170 tys. m kw., a w budowie jest jeszcze ok. 700 tys. m kw. (wielkość zbliżona do wartości notowanej w ciągu ostatnich kilku lat). Duża część budynków – ok. 240 tys. m kw. – znajduje się na ostatnim etapie realizacji, obejmującym prace wykończeniowe oraz proces odbioru. Kolejne 220 tys. m kw. powierzchni to niedawno rozpoczęte projekty, w których obecnie trwają prace ziemne.
– Biorąc pod uwagę dane płynące z rynku oraz zapowiedzi deweloperów, szacujemy, że do końca 2016 roku pozwolenie na użytkowanie może otrzymać ok. 270 tys. m kw., co łącznie z powierzchnią już zrealizowaną w ciągu pierwszych miesięcy tego roku daje roczną podaż na poziomie 440 tys. m kw. Jest to zdecydowanie najwyższa wartość notowana do tej pory na rynku warszawskim, gdzie średnia z ostatnich czterech lat to niespełna 280 tys. m kw. – mówi Katarzyna Lipka, Associate Director z Działu Doradztwa i Badań Rynkowych firmy Cushman & Wakefield. – Najemcy utrzymają silną pozycję negocjacyjną, a właściciele budynków będą musieli zmierzyć się z jeszcze większą konkurencją oraz presją na spadek czynszów, zwłaszcza w przypadku mniej nowoczesnych biurowców w drugorzędnych lokalizacjach – dodaje.
W 2017 roku planowane jest oddanie do użytku ok. 330 tys. m kw. powierzchni, natomiast w 2018 roku – kolejnych ok. 260 tys. m kw. Ukończenie niektórych inwestycji może jednak ulec opóźnieniu w przypadku niesprzyjającej sytuacji na rynku najmu.
Nowe lokalizacje na biurowej mapie stolicy
Przewidywana dynamika wzrostu podaży w poszczególnych strefach biurowych (procentowa zmiana wielkości zasobów do końca 2019 roku w porównaniu do stanu obecnego) wskazuje, że najszybciej rozwijającymi się obszarami są Północ (wzrost o 50%), Obrzeża Centrum (39%), Zachód (37%) oraz Ścisłe Centrum (36%).
Najniższy procentowy przyrost zasobów przewidywany jest w strefach Południe Dolne (rejon wzdłuż południowej części ulicy Puławskiej) oraz Południe Górne (rejon Mokotowa). Ta ostatnia, mimo spadku dynamiki aktywności deweloperskiej, w perspektywie kolejnych 4–5 lat pozostanie największą dzielnicą biznesową w Warszawie.
– Wyraźnie widać zmianę preferencji deweloperów co do lokalizacji projektów. Obserwujemy wzrost popularności dzielnic centralnych oraz obszarów położonych przy ich granicach. Jesteśmy świadkami tworzenia się nowych dzielnic biznesowych, np. w okolicach Ronda Daszyńskiego i Dworca Gdańskiego, wyróżniających się bardzo dobrą dostępnością komunikacyjną. Strefy te są coraz częściej wybierane zarówno przez firmy, które do tej pory lokowały swoje biura z dala od centrum, jak i te z Centralnego Obszaru Biznesowego – mówi Richard Aboo, Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych firmy Cushman & Wakefield. – Decydujące znaczenie dla przyszłych wartości stóp pustostanów i stawek czynszów w poszczególnych dzielnicach biznesowych będą miały tempo wzrostu firm oraz preferencje najemców dotyczące lokalizacji i aspektów kosztowych – dodaje.
Cushman & Wakefield
Wojciech Boczoń