W wielu miastach ceny nieruchomości nadal są przeszacowane. Kupujący z niecierpliwością wyczekują zapowiadanych już od kwartałów spadków cen mieszkań. Ale nie wszyscy eksperci spodziewają się spektakularnych obniżek.
Czy kupno mieszkania jeszcze w tym roku to dobra decyzja? A może po Nowym Roku byłoby taniej? O wskazanie, co będzie się działo z cenami nieruchomości w końcówce tego roku, poprosiliśmy najczęściej zabierających w tej dyskusji głos analityków i ekspertów.
Image licensed by Ingram Image
Koszt zakupu mieszkania bez zmian
Kazimierz Kirejczyk, prezes REAS: Dla kształtowania się cen mieszkań w kilku najbliższych kwartałach kluczowe znaczenie będzie miało z jednej strony to, ile kredytów i na jakich warunkach będą w stanie udzielić potencjalnym nabywcom mieszkań banki, a z drugiej, jaka liczba nabywców zdecyduje się na zakup. Jeśli liczba nabywców będzie stabilna, to znaczna część deweloperów może podjąć próbę utrzymania podstawowych cen (liczonych dla samego mieszkania), kusząc klientów raczej specjalnymi promocjami czy „prezentami” w rodzaju darmowego miejsca postojowego czy wykończenia wnętrz. Na kształtowanie się cen w tym roku będą ponadto miały wpływ limity cenowe w ramach programu „Rodzina na swoim”. Wobec obniżenia limitów część deweloperów 
będzie się starała odpowiednio obniżyć podstawową cenę mieszkania, zwiększając cenę miejsca parkingowego lub podpisując dodatkową umowę na elementy wykończenia lokalu. Jeśli od stycznia 2013 program ten, zgodnie z zapowiedziami, przestanie funkcjonować, wówczas ceny podstawowe mogą zostać urealnione, ale w rzeczywistości koszt zakupu mieszkania będzie nadal na tym samym poziomie.
Spadek? Tak, choć wolniejszy
Jacek Furga, Przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości ZBP: Z dzisiejszej perspektywy wydaje się, że spadek cen będzie postępował, choć już wolniej niż w I półroczu, co najmniej do jesieni przyszłego roku. Wycofanie się banków z oferty kredytów walutowych (udział kredytów złotowych w nowym portfelu sięgnął już 95%), wynikające z regulacji nadzorczych obostrzenia w udzielaniu kredytów mieszkaniowych oraz wygaszanie programu „Rodzina na swoim” prowadzą do dalszego, drastycznego ograniczenia rynku kredytów hipotecznych i rynku transakcji mieszkaniowych. Wyjątkowo w tym roku nie szykuje się nam żadne wydarzenie związane z końcem roku kalendarzowego, jak również roku podatkowego. Rząd nie zajmuje się problemem mieszkalnictwa w ogóle, nie można więc liczyć na jakieś nowe otwarcie na wiosnę. A szkoda, bo sprawdzonych – przez naszych sąsiadów – sposobów na rozwiązywanie problemów mieszkaniowych nie brakuje. Nie oczekuję więc po Nowym Roku jakichś specjalnych zmian. No chyba, że nastąpi korekta pewnych uregulowań Komisji Nadzoru Finansowego i banki będą mogły nieco swobodniej oferować kredyty hipoteczne.
Tak wielu mieszkań nie było w historii
Piotr Lonczak, analityk Bankier.pl: Spadek cen nieruchomości w największych polskich miastach jest nieunikniony. Za takim rozwojem sytuacji przemawia coraz więcej czynników. Na pierwszym miejscu należy wskazać nadpodaż mieszkań. Zgodnie z danymi REAS, obecnie na sprzedaż jest wystawionych prawie 57 tys. mieszkań, natomiast w całym minionym roku sprzedano ich niespełna 30 tys. Tym samym na rynku znajduje się obecnie prawie dwuletni zapas lokali. Tak wielu wolnych nieruchomości nie było nigdy w historii naszego kraju. Ponadto, dostęp do finansowania jest utrudniony. Tylko do końca roku będzie funkcjonował program „Rodzina na swoim”. Rządowe dopłaty zwiększały zdolność kredytową Polaków, lecz kiedy zabraknie wsparcia z publicznych pieniędzy, chętnych na kupno mieszkania będzie zdecydowanie mniej. Nadzór bankowy zaostrzył wymagania stawiane potencjalnym kredytobiorcom, co dodatkowo zmniejsza popyt na nieruchomości. Brak chętnych do kupowania oraz bardzo duża oferta mieszkań stanowią mieszankę przemawiającą za dalszym spadkiem cen nieruchomości, który będzie nabierał na sile już w przyszłym roku.
Idą gorsze czasy
Bernard Waszczyk, analityk Open Finance: Ostatni rok na rynku mieszkaniowym przyniósł spory, sięgający już średnio kilkunastu procent, spadek cen. Niestety nie widać zbyt wielu przesłanek, aby móc przypuszczać, że w kolejnych kilkunastu miesiącach sytuacja może się odmienić. Obecnie mamy do czynienia z rekordową nadpodażą mieszkań, głównie ze strony deweloperów, którzy – starając się z całych sił sprzedać ich jak najwięcej, coraz bardziej spuszczają z tonu. Z drugiej strony banki, czy to w efekcie wewnętrznych zmian w zakresie prowadzonej polityki kredytowej, czy z konieczności dostosowania jej do wymagań rekomendacji wydawanych przez Komisję Nadzoru Finansowego, znacznie ograniczyły akcję kredytową. Swoje dokłada też widmo nadciągającego spowolnienia gospodarczego, które w przypadku potencjalnych nabywców mieszkań ma znaczenie psychologiczne – idą gorsze czasy, więc lepiej unikać zaciągania długoterminowych zobowiązań. Te czynniki jeszcze długo będą determinowały sytuację na rynku mieszkaniowym, dlatego w perspektywie kilkunastu miesięcy oczekuję dalszego spadku cen mieszkań. Mogę mieć tylko nadzieję, że będzie on mniejszy niż dotychczas.
Przyszły rok pod znakiem marazmu
Jarosław Jędrzyński, rynekpierwotny.com: Do końca obecnego roku należy spodziewać się kontynuacji trendu spadkowego mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Skala tej przeceny będzie zależała od kilku czynników, ale można oczekiwać, że raczej będzie znacząca w odniesieniu do dotychczasowego średniego tempa zmian. Największy wpływ na taki stan rzeczy może mieć tu końcowa faza programu „Rodzina na swoim”, z którego w ostatniej chwili prawdopodobnie zdecyduje się skorzystać istotna ilościowo grupa osób. Ostatnia regulacja limitów w końcu września może zadecydować o kształcie cen w ostatnim kwartale tego roku. Przyszły rok natomiast powinien charakteryzować się silnym spowolnieniem koniunktury na rynku mieszkaniowym, marazmem i zastojem. Potencjał spadkowy zostanie w dużym stopniu wyczerpany do końca br., dlatego też bardziej prawdopodobna od spektakularnych spadków jest „pełzająca” przecena lokali mieszkalnych. Wynikać to będzie z oczekiwanych zmian głównych parametrów gospodarki, co dla Polski oznacza głównie mocny spadek PKB plus rosnące bezrobocie, a także dalszego regresu efektywności kredytowej banków. Jednak możliwy jest inny, bardziej dramatyczny scenariusz, w przypadku wystąpienia zdarzeń nadzwyczajnych, takich jak np. bankructwa wśród państw eurolandu lub co gorsza jego rozpad.
Pierwsze wzrosty już po Nowym Roku
Bartosz Turek, Home Broker: Choć prognozowanie w obecnych warunkach ma raczej więcej wspólnego z wróżeniem ze szklanej kuli niż wnioskowaniem na podstawie danych, to bez wątpienia można się spodziewać, że do końca tego roku ceny nieruchomości będą zniżkowały. Przypomnijmy, że w ostatnich 12 miesiącach przeciętna cena transakcyjna mieszkania w dużym mieście spadła o około 11%. W kolejnych 12 miesiącach dynamika tego trendu nie powinna być jednak aż tak duża – doradcy Home Broker spodziewają się co najwyżej kilkuprocentowej korekty cen. Co ciekawe, pierwsze wzrosty cen mieszkań możemy zobaczyć już niedługo – po Nowym Roku. Jeśli do tego dojdzie, będą to jednak tylko zmiany pozorne. Do końca roku wiele osób będzie 
chciało skorzystać z programu „Rodzina na swoim”. W związku z tym, że limity cen w tym programie są przeważnie niższe niż przeciętny poziom cen, spowoduje to dalszy spadek cen transakcyjnych. Po nowym roku, gdy „Rodzina” zniknie, czynnik ten nie będzie już działał, a co za tym idzie możemy zaobserwować „techniczną” korektę w górę. Faktycznie poziom cen nie ma jednak raczej szans ustabilizować się w horyzoncie rocznym, bardziej prawdopodobne jest to w horyzoncie dwuletnim.
Trudno będzie zejść jeszcze niżej
Marek Nienałtowski, główny ekonomista, Dom Kredytowy Notus: Na przestrzeni ostatnich kwartałów ceny transakcyjne mieszkań wyraźnie poszły w dół. Według najnowszych danych ZBP i Centrum AMRON zawartych w raporcie AMRON-SARFiN w II kw. br. obniżyły się od 0,68% do 3,28% w zależności od lokalizacji. Straszenie przez część analityków rynkowych dalszym i długotrwałym ich spadkiem nawet do co najmniej jesieni przyszłego roku – wydaje się być jednak zbyt pesymistyczne. Zgodnie ze wskazanymi powyżej danymi w obecnej chwili w większości badanych miast ceny transakcyjne mieszkań znajdują się na najniższym poziomie od I-II kw. 2007 r. Naszym zdaniem są to już rejony, poniżej których trudno będzie zejść. Sądzimy, że pole do dalszego spadku cen w tym roku jest już bardzo, ale to bardzo ograniczone, a dla niektórych lokalizacji wręcz praktycznie zerowe.
Z kolei w przyszłym roku spodziewamy się już ich delikatnego wzrostu. Jednym z czynników, który doprowadził do znacznego obniżenia się cen transakcyjnych mieszkań, był fakt dostosowania się przez sprzedających, w tym głównie deweloperów do nowych, znacznie niższych limitów cenowych obowiązujących od ok. roku w programie „Rodzina na swoim”. Tyle tylko, że dostosowanie to już praktycznie w pełni nastąpiło, a sam program kończy swój żywot w tym roku. Wraz z nim zaniknie presja na niższe ceny.
Podobnie zadziałał tu także fakt trudniejszego dostępu do kredytów mieszkaniowych, co było wynikiem zbyt restrykcyjnych rekomendacji nałożonych przez KNF na banki (3 rekomendacje S i rekomendacja T). Wraz z zapowiadanym poluzowaniem przepisów w przyszłym roku powinno być już jednak znacznie łatwiej o kredyt. To samo tyczy się również ogromnej podaży mieszkań. Wraz ze spodziewanym początkowym zatrzymaniem zniżki ich cen, a następnie ich delikatnym wzrostem, a także wraz z poprawieniem się dostępności do kredytów pula mieszkań do sprzedaży powinna się jednak już niedługo zacząć powoli kurczyć.
Źródło: Bankier.pl
Wojciech Boczoń
