Rynek pierwotny do niedawna był nieco tańszy, ponieważ kupowano tylko wizualizacje, plany oraz „dziurę w ziemi” – czyli mieszkanie w budynku, który dopiero co zaczął się budować. Deweloperzy często rozpoczynają sprzedaż nawet przed uzyskaniem prawomocnego pozwolenia na budowę, co powoduje, że od momentu podpisania umowy z deweloperem do chwili zamieszkania może minąć 2–2,5 roku. Mieszkania od dewelopera są nowe, ale należy je wykończyć i urządzić, co podnosi koszt o jakieś 400 – 1500 zł na metrze kwadratowym w zależności od standardu i wymaga naszego zaangażowania przy dopilnowywaniu ekip montażowych.
Deweloperzy od dawna praktykują zmianę cen w zależności od tego, jaką część inwestycji już sprzedali i prawie zawsze podnoszą ceny, np. po 30–proc., 50–proc. i 70–proc. sprzedanych mieszkań. Należy z tego wyciągnąć wniosek, że kupować powinno się zaraz po opublikowaniu ofert przez dewelopera – pozwala nam to zachować pierwszą i najniższą cenę. Na to nakłada się ciągły wzrost wartości, który powoduje, że cena mieszkania w momencie odbioru znacznie przewyższa tę z początku inwestycji. W ubiegłym roku klienci, którzy odbierali mieszkania, mogli zarobić więcej niż sam deweloper. Za przykład może tu posłużyć pewna inwestycja w Krakowie, gdzie sprzedaż rozpoczynała się w 2003 roku i 1m2 na parterze kosztował od 2800 zł do 3100 zł, a po oddaniu w styczniu 2006 roku cena wynosiła już od 5900 do 6200 zł/m2. Dziś natomiast wartość tych mieszkań kształtuje się powyżej 7 tys. PLN za m2.
Nowe na rynku firmy deweloperskie często mają znacznie niższe ceny od firm już istniejących, a potencjalne ryzyko nieukończenia przez nie inwestycji w obecnej sytuacji rynkowej praktycznie nie istnieje. Często te firmy, aby zachęcić klienta, podnoszą standard i są elastyczne w obszarze umów i sposobów finansowania. Aby skutecznie wyszukiwać takie inwestycje, należy monitorować rynek poprzez Internet oraz media branżowe. Gdy prowadzimy rozmowy z deweloperami, powinniśmy pytać o planowane przez nich inwestycje. Dochodzi już nawet do takich sytuacji, że niektórzy deweloperzy zbiorowo wypowiadają umowy swym klientom, podnoszą ceny, a samą inwestycję ponownie wystawiają na sprzedaż.
Największe wzrosty cen mają miejsce w dużych polskich miastach. Tu przodują szczególnie Warszawa oraz Kraków, ale w aglomeracjach takich jak Wrocław, Poznań i Trójmiasto można również na rynku pierwotnym przyzwoicie zarobić. Na przykład inwestycja Apartamenty Czysta we Wrocławiu mogła przynieść 54 – 79% zysku, a inwestycja Pelikan w Poznaniu od 35 do 45%.
Według naszych analiz ośrodkami niedoszacowanymi są Wrocław, Poznań i Łódź. Dotyczy to zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego, gdzie sztuka inwestowania polega na wyszukaniu nieruchomości, podjęciu szybkiej decyzji oraz odpowiednim dobraniu lokalizacji – czasami wystarczy poczekać kilka miesięcy, aż znajdziemy nabywcę, np. na mieszkanie w cichej, ale ciemnej oficynie, lub przy ruchliwej ulicy, ale nad przedszkolem. Należy pamiętać, że nie zawsze oczywiste wady lokalizacji są przez wszystkich traktowane jako wady.
W przypadku inwestowania na rynku pierwotnym odpadają nam koszty pośredników (3%), podatków od czynności cywilnoprawnych (2%), notariusz od dewelopera jest z reguły tańszy niż inni, a z kosztów wykończenia możemy zrezygnować, jeżeli mamy zamiar szybko pozbyć się mieszkania. Przed zawarciem umowy z deweloperem powinniśmy sprawdzić, czy dopuszcza on możliwość cesji z praw wynikających z umowy przedwstępnej – sprzedaż mieszkania przed jego wybudowaniem.
Pamiętajmy, że mieszkanie można również wynająć, a dochód z najmu w optymalnym wariancie powinien finansować koszty kredytu – inwestycja spłaca się sama, a my zarabiamy na wzroście jej wartości.
Wojciech Boczoń
