Nawet ci kredytobiorcy, którzy zdecydują się na kredyt w ratach równych, muszą liczyć się ze zwiększonymi kosztami na pierwszym etapie spłaty. Powodem jest podwyższone w tym czasie ryzyko banku, trwające dopóty, dopóki do księgi wieczystej nie zostanie wpisana hipoteka na jego rzecz.
Księga prawdę o mieszkaniu ci powie
Księga wieczysta to, w największym skrócie, jawny rejestr, zawierający komplet informacji o stanie prawnym nieruchomości. Konstrukcja księgi jest zawsze taka sama – składają się na nią cztery działy, z których:
- pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością,
- drugi obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego,
- trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych, z wyjątkiem hipotek, na wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek,
- czwarty przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek. [1]
Żeby nieruchomość mogła faktycznie zacząć pełnić rolę zabezpieczenia, w księdze wieczystej musi pojawić się zapis uprawniający pożyczający pieniądze bank do zaspokojenia z nieruchomości. O wpis hipoteki do księgi wnioskuje kredytobiorca – w sądzie prowadzącym rejestr ksiąg wieczystych. Zapis o hipotece w dziale IV księgi pojawi się średnio po kilku miesiącach. Może to jednak potrwać tak krócej, jak i dłużej – w zależności od obłożenia konkretnego sądu wieczystoksięgowego.
Byle do wpisu
Czas, kiedy kredytobiorca jest już w posiadaniu pożyczonych od banku środków, zakupił i najpewniej mieszka w nabytej nieruchomości, wiąże się dla banku z największym ryzykiem. Kosztem tego podwyższonego ryzyka, pod postacią ubezpieczenia pomostowego, obarczany jest klient.
W przygotowanej przez banki i ubezpieczycieli II Rekomendacji dobrych praktyk bancassurance, ubezpieczenie pomostowe charakteryzuje się jako produkt zabezpieczający ryzyko spłaty kredytu hipotecznego, w okresie od dnia jego wypłaty, maksymalnie do dnia uprawomocnienia się wpisu hipoteki na rzecz banku w księdze wieczystej. W świetle tej definicji wnoszenie dodatkowej opłaty może trwać w przypadku jednego klienta ledwie kilka tygodni, w przypadku innego – nawet kilkanaście miesięcy, w zależności od tempa prac sądu.
Z punktu widzenia klienta banku najważniejszym pytaniem jest: jak bardzo dotkliwa będzie to podwyżka? Wysokość ubezpieczenia pomostowego jest powiązana z kwotą zaciągniętego w banku zobowiązania. Czasami jest płatnym jednorazowo ułamkiem procenta wartości kredytu, najczęściej zaś funkcjonuje jako podwyższona do czasu wpisania hipoteki marża.
Czas to pieniądz
W większości przypadków ubezpieczenie pomostowe pobierane jest comiesięcznie z konta kredytobiorcy, bywa jednak, że opłatę uiszcza się jednorazowo za kilka miesięcy lub cały rok z góry, a jeśli zaktualizowany o hipotekę odpis z księgi wieczystej zostanie dostarczony do banku wcześniej, proporcjonalna część składki zostaje zwrócona. Przy kredycie na 300 tys. zł i rocznym ubezpieczeniu w wysokości 0,08% kwoty kredytu, na początkowym etapie trzeba będzie wyłożyć dodatkowe 2400 zł. Niektóre banki umożliwiają skredytowanie tej kwoty, w innych trzeba się liczyć z wymogiem opłacenia ubezpieczenia pomostowego z własnej kieszeni. Szczegóły, na przykładzie wybranych banków, w tabeli.
Koszty ponoszone przez kredytobiorcę do czasu prawomocnego ustanowienia hipoteki na rzecz banku – wybrane oferty kredytów hipotecznych:
| Bank | Koszty ponoszone przez kredytobiorcę |
| Alior Bank | podwyżka marży o 1,1 p.p. |
| Bank BGŻ | podwyżka marży o 0,6 p.p. |
| Bank BPH | podwyżka marży o 1,25 p.p. |
| Bank Pekao | podwyżka marży o 1 p.p. |
| Bank Pocztowy | podwyżka marży o 1,2 p.p. |
| BNP Paribas Fortis | podwyżka marży o 0,5 p.p. |
| BOŚ Bank | opłata – 0,21% kwoty kredytu za 3 miesiące |
| BZ WBK | podwyżka marży o 1 p.p. |
| Citi Handlowy | podwyżka marży o 1,25 p.p. |
| Deutsche Bank PBC | podwyżka marży o 1,2 p.p. |
| Getin Bank | podwyżka marży o 2 p.p. |
| HSBC Bank Polska | podwyżka marży o 1,2 p.p. |
| ING Bank Śląski | opłata – 0,0634% % kwoty kredytu miesięcznie |
| Kredyt Bank | podwyżka marży o 1 p.p. |
| Lukas Bank | opłata – 0,07% kwoty kredytu miesięcznie* |
| mBank | podwyżka marży o 1 p.p. |
| PKO BP | podwyżka marży o 0,9 p.p. |
| Polbank EFG | podwyżka marży o 1,5 p.p. |
* – opłata zamienna na podwyżkę marży o 0,5 p.p.
Podstawą do zaprzestania pobierania ubezpieczenia pomostowego będzie dopiero uprawomocniony wpis hipoteki do księgi wieczystej. Powiadamia o nim specjalnym listem sąd prowadzący księgę dla danej nieruchomości. Z taką informacją kredytobiorca udaje się do banku, by zamknąć okres pobierania dodatkowej opłaty. Tak kończy się początek kilkudziesięciu lat regularnych spłat kredytu.
Malwina Wrotniak
współpraca Katarzyna Wojewoda-Leśniewicz
Bankier.pl
kontakt: [email protected]
[1] Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, Dz.U. 2001 Nr 124, poz. 1361 z późn. zm.
Źródło: Bankier.pl
Wojciech Boczoń
