Rynki finansowe zdają się powoli uspokajać po największej zawierusze, jaka spotkała je od czasów, których większość z nas nie jest w stanie pamiętać. Wbrew pozorom, z punktu widzenia klienta banku, sytuacja wcale nie staje się jednak bardziej komfortowa, szczególnie, jeśli chodzi o kredyty hipoteczne.
Mimo prób stymulowania rynku ze strony Narodowego Banku Polskiego, dostać pieniądze na zakup mieszkania jest coraz trudniej. A kiedy już się to uda, wysokie marże, w niektórych przypadkach przekraczające 7 proc., potrafią skutecznie odstraszyć nie jednego chętnego.
Rosną marże, spada maksymalne LTV
Kilka dni temu Bank BGŻ podniósł marże dla kredytów w euro (o 0,50 punktu procentowego) i franku szwajcarskim (o 1,00-1,20 p.p.), a jednocześnie obniżył maksymalne LTV (stosunek wysokości kredytu do wartości zabezpieczeń) dla kredytów w złotych. Od teraz do określenia maksymalnej zdolności kredytowej wykorzystywana będzie niższa z kwot: 90 proc. wartości rynkowej i 100 proc. ceny transakcyjnej. Dla klienta oznacza to, że aby uzyskać finansowanie na 100 proc. zakupu, wycena mieszkania lub domu będzie musiała być na dużo wyższą kwotę. Na dodatek obniżono (o 10 p.p.) poziomy zadłużenia, przy których nie będzie potrzebne dodatkowe zabezpieczenie (np. ubezpieczenie niskiego wkładu). W przypadku ponadpiętnastoletniego kredytu na mieszkanie klient będzie musiał je mieć tak długo, aż poziom zadłużenia spadnie poniżej 70 proc. wartości nieruchomości, dla gruntów rolnych oraz siedlisk jest to aż 65 procent.
Bank BGŻ nie jest jedyną instytucją, która w ostatnim czasie jeszcze zaostrzyła warunki kredytowania. W połowie stycznia maksymalne LTV dla kredytów złotowych ze 100 proc. do 80 proc. obniżył ING Bank, BZ WBK z kolei wprowadził znaczne ograniczenia dochodowe dla chętnych na kredyt walutowy. Na kredyt w dolarach, euro i funtach brytyjskich mają szanse tylko osoby zarabiające w danej walucie, a we frankach poznański bank udziela kredytów (przy maksymalnym LTV na poziomie 70 proc. i stałej marży w wysokości 5 proc.) tylko klientom o przychodach netto co najmniej 10 tys. zł na osobę.
A to i tak nie rekord, bo aby w Deutsche Banku PBC otrzymać we frankach 100 proc. finansowania zakupu nieruchomości trzeba na rękę zarabiać aż 12 tysięcy! Lecz tu przynajmniej marża jest niższa, bo – w zależności od wysokości wkładu własnego – mieści się w przedziale 2,4-4 proc. i można próbować ją negocjować. Pod względem marż są banki, którym za kredyt w szwajcarskiej walucie trzeba zapłacić nawet ponad 6-7 procent. Tak drogo jest w Kredyt Banku i PKO BP.
Trudniej o kredyt będzie teraz także w Polbanku. To zresztą specyficzny przypadek na naszym rynku. Jako oddział greckiego EFG Eurobank Ergasias, nie podlega on wszystkim regulacjom panującym na naszym rynku, m.in. rekomendacjom wydawanym przez Komisję Nadzoru Finansowego. Ostatnia, rekomendacja S, mówi, iż banki powinny klientom zadłużającym się w obcych walutach obliczać zdolność kredytową, przyjmując kwotę kredytu wyższą o 20 proc. i oprocentowanie kredytu złotowego. Polbank nie próbuje tych wskazówek omijać i ustalił, że zdolność kredytowa jego klientów będzie obliczana z uwzględnieniem 120 proc. kwoty kredytu i stopy referencyjnej EURIBOR 3M.
Tych kilka zmian potwierdza, że rynek nadal jest bardzo trudny. Upłynie jeszcze sporo wody w Wiśle, nim pożyczymy od banku ponad 100 proc. wartości nieruchomości przy marży niższej niż 1 procent. O ile w ogóle takie warunki jeszcze kiedyś powrócą. A niektórym wydawało się, że nieruchomościowe eldorado trwać może wiecznie.
Marcin Krasoń, analityk Open Finance
Źródło: Open Finance
Wojciech Boczoń
