Open Finance: Kredyty mieszkaniowe w 2007 r.

Na gorącym rynku kredytów hipotecznych banki zaczynają konkurować między sobą nie tylko ceną (marżą), ale również dodatkowymi możliwościami i udogodnieniami.

Ostra rywalizacja banków

Gruntowne zmiany w konstrukcji kredytów hipotecznych w ostatnim roku, na które warto zwrócić uwagę, to wydłużanie przez banki okresu kredytowania i przekroczenie granicy 100 proc. wartości nieruchomości jako ograniczenia kwoty kredytu.

Aktualnie na przykład instytucje z grupy BRE Banku oferują kredyty na 45 lat pod warunkiem posiadania 20 proc. wkładu własnego w PLN i 30 proc. w walucie. W banku Millennium można otrzymać kredyt bez wkładu własnego na 40 lat w PLN i 35 lat w CHF. Kredytowanie na 40 lat jesienią oferowały także BPH i Pekao SA. W mBanku, Multibanku i Dombanku można dodatkowo otrzymać kredyt na 110 proc. wartości nieruchomości. Na rynku są również dostępne oferty nawet na 125 proc. i 130 proc. wartości dla specjalnych grup klientów.

Krok w podobną stronę wykonał Polbank – tutaj można otrzymać kredyt na 100 proc. wartości nieruchomości, ale bez ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Oznacza to dla klientów sporą oszczędność – takie ubezpieczenie kosztuje średnio ok. 3,5 proc. za 20 proc. brakującego wkładu. Przy zakupie mieszkania za 300 tys. oznacza to więc oszczędność rzędu 2100 PLN.

Dla kredytów w PLN niskiego wkładu nie ubezpiecza także BZ WBK. Fortis w przypadku kredytu w ratach malejących również nie pobiera ubezpieczenia niskiego wkładu.

Ciekawym rozwiązaniem jest również proponowany przez Santander Consumer Bank kredyt Duet. Jest to propozycja dla osób, które kupują nowe mieszkanie, a posiadane planują sprzedać. W momencie składania wniosku nie mają jednak zdolności kredytowej, ponieważ spłacają już kredyt mieszkaniowy, a będą go w stanie spłacić dopiero po kupnie nowej nieruchomości i sprzedaży starej. W takiej sytuacji, jeżeli klient deklaruje sprzedaż mieszkania i spłacenie kredytu, Santander nie przyjmuje do wyliczania zdolności już istniejącej raty. Klient jest jedynie zobligowany do spłaty posiadanego kredytu w przeciągu 12 miesięcy.

Kup mieszkanie, weź ubezpieczenie
Na rynku można zaobserwować również pojawienie się coraz większej ilości ofert połączonych z dodatkowymi ubezpieczeniami klienta czyli tzw. bancassurance – często klient opłaca ubezpieczenie zamiast prowizji bankowej. Taką możliwość proponują klientowi np. Dombank, mBank i GE Money Bank. Możliwość dodatkowego ubezpieczenia się przy okazji zaciągania kredytu proponują np. Multibank, PKO BP, Pekao SA i BPH. Obowiązkowo od swoich klientów ubezpieczenia na życie wymaga bank Millennium, ale jest ono oferowane w atrakcyjnej cenie i bez badań medycznych.

Kredyt Bank oraz Nordea oferują swoim klientom ubezpieczenie gratis w cenie kredytu.

Oceniając innowacje na rynku kredytów hipotecznych nie można pominąć nowych i nietypowych metod obliczania zdolności kredytowej w przypadku ofert kierowanych dla osób prowadzących działalność gospodarczą oraz zawodów zaufania publicznego. Ciekawe rozwiązanie proponują w tym zakresie Dombank, GE Money Bank, Santander, Fortis oraz Noble Bank.

Warto zwrócić uwagę na pojawienie się szybkich kredytów refinansowych. Są to kredyty dla osób, które regularnie spłacają kredyt mieszkaniowy i chciałyby zamienić go na tańszy, ale nie chcą borykać się z kompletowaniem dokumentów. Badanie zdolności kredytowej w przypadku takich kredytów bazuje na oświadczeniu klienta o jego dochodach oraz historii kredytowej, co oznacza znaczne uproszczenie i przyspieszenie procesu. Do tego koszty takiego kredytu są znacznie zredukowane – są one udzielane bez prowizji, a wszystkie opłaty okołokredytowe typu ubezpieczenia oraz wpis i wykreślenie hipoteki często płaci za klienta bank. Taki kredyt jako pierwsze wprowadziły mBank i Multibank, potem pojawiły się oferty Dombanku oraz obecnie Polbanku.

Oprócz powyższych ciekawych propozycji od dłuższego czasu funkcjonują na rynku także rozwiązania takie jak kredyt hipoteczny w postaci otwartej linii kredytowej w Multibanku, ING, Pekao SA i PKO BP, mechanizm bilansujący dla kredytów w PLN w grupie BRE, czy też 5-letnia karencja, z której mogą skorzystać klienci Nykredit.

Dzięki temu rośnie jakość proponowanych produktów kredytowych i możliwe staje się ich dopasowanie do indywidualnych potrzeb klientów. Porównanie ofert staje się jednak przez to trudniejsze, a „instrukcja obsługi” kredytu bardziej skomplikowana. W tym świetle coraz bardziej na znaczeniu zyskuje jakość obsługi, aby klient w pełni świadomie wybierał kredyt i był w stanie korzystać z wszystkich jego możliwości. Na rynku jest jeszcze sporo miejsca na nowe pomysły i rozwiązania.

Przegląd potencjalnych rozwiązań przedstawia poniższa tabela.

Co może czekać klientów na rynku kredytów mieszkaniowych w 2007 r.?

Wydłużanie okresu kredytowania	Wzrost cen nieruchomości i ograniczenia wywołane rekomendacją S sprawiają, że 30-letni okres kredytowania nie wystarcza, aby mieć zdolność kredytową. Można się więc spodziewać, pojawienia się kolejnych ofert z wydłużonym okresem kredytowania – nawet do 50 lat.
Zmniejszanie wymaganego niskiego wkładu i kredytowanie powyżej wartości nieruchomości	Na rosnącym rynku metodą na zmniejszenie kosztu kredytu, a tym samym poprawienie atrakcyjności oferty jest ograniczenie ubezpieczenie niskiego wkładu lub w ogóle rezygnacja z tego zabezpieczenia. Należy oczekiwać kolejnych takich propozycji, jak również możliwości kredytowania na ponad 100 proc. wartości nieruchomości w większości banków.
Szybkie i tanie refinansowanie	Przy pojawiającej się w niektórych miastach barierze podaży na znaczeniu mogą zyskać kredyty refinansowe. Prawdopodobne jest więc pojawienie się nowych propozycji refinansowych o uproszczonej procedurze i atrakcyjnych warunkach cenowych.
Uproszczone formy badania zdolności kredytowej	Na popularności zyskują rozwiązania oparte na badaniu zdolności kredytowej na podstawie oświadczenia, adresowane głównie do osób wykonujących zawody zaufania publicznego, wolne zawody, prowadzących działalność gospodarczą oraz dysponujące znacznymi aktywami. Coraz więcej banków dostrzega tą grupę klientów, a ilość adresowanych specjalnie dla niej ofert będzie rosła. Kolejnym krokiem może być badanie zdolności kredytowej na podstawie przepływów przez konto, które przedstawiają zazwyczaj najpełniejszy obraz sytuacji finansowej.
Nagradzanie za pozytywną historię kredytową	Aktualnie zła historia kredytowa znacznie ogranicza możliwości zaciągnięcia kredytu, ale posiadanie pozytywnej historii nie jest bardziej premiowane, niż jej brak. Wyróżnianie klientów, którzy już posiadają jakieś zobowiązania i je regularnie spłacali, w postaci korzystniejszego oprocentowania, prowizji, lub prostszej procedury kredytowej, jest metodą na podniesienie atrakcyjności oferty dla najbardziej pożądanej grupy klientów, czyli tych o wysokiej skłonności do spłacania zobowiązań. Posiadanie pozytywnej historii kredytowej jest dla banku większą gwarancją regularnych spłat w przyszłości niż wysokie zarobki. Teoretycznie ocenę wiarygodności kredytobiorcy można byłoby przeprowadzić jedynie w oparciu o raport BIK.
Odwrotna hipoteka	Jest to rozwiązanie dla osób, które posiadają atrakcyjną nieruchomość, ale brakuje im za to płynności finansowej. Odwrotna hipoteka oznacza, że bank nabywa od klienta mieszkanie i wypłaca co miesiąc ratę przez określony czas. Z takiej możliwości korzystają często osoby starsze i samotne, które dysponują majątkiem, ale nie mają comiesięcznych wpływów pozwalających na pokrycie bieżących wydatków. Może to też być alternatywa dla ubezpieczenia na życie. W Polsce jeszcze odwrotna hipoteka nie jest dostępna na rynku, ale kilka instytucji uważnie się już jej przygląda.