Ale podstawą rozwoju rynku finansowania nieruchomości jest stabilny rozwój gospodarczy. Porządek w regulacjach prawnych, sprawne systemy wspierające procesy finansowania inwestycji, wysokie standardy oceny ryzyka to jedne z podstawowych elementów rynku finansowania nieruchomości. W krajach Środkowoeuropejskich powinniśmy skoncentrować się na pracach związanych z harmonijnym i bezpiecznym rozwojem rynku finansowania nieruchomości, aby był dobrze regulowany tam, gdzie jest to potrzebne, a także na pracach standaryzacyjnych, na budowaniu wsparcia informacyjnego dla wszystkich uczestników rynku, na dobrze sformułowanych rachunkach powierniczych.
Po pięcioletnich działaniach na rynku hurtowym kredytów hipotecznych Unia Europejska koncentruje się na rynku detalicznym. Po długim okresie prac rozwojowych i optymalizacyjnych wygląda na to, iż większość rynków dobrze funkcjonuje, ale poziom działalności transgranicznej w Europie jest w dalszym ciągu niewystarczający. Ta działalność jest potrzebna do pobudzenia rozwoju gospodarki krajów Unii.
Nowe podejście regulacyjne stworzone przez Komisję Europejską oparte jest o szerokie konsultacje w różnych środowiskach. Rezultatami tych konsultacji są raporty Forum Group dot. kredytów hipotecznych oraz raport Londyn Economics dot. kosztów i korzyści integracji rynków kredytów hipotecznych, a także Zielona Księga Kredytów Hipotecznych wskazująca na sposoby uporania się z potencjalnymi barierami na rynku kredytów hipotecznych. Wszystkie te elementy mogą być przedmiotem oceny celowości ingerencji Unii Europejskiej w rozwój integracji rynku finansowania nieruchomości. Rezultaty dyskusji będą miały bezpośrednie odniesienie w przygotowywanej na 2007 rok Białej Księdze Kredytu Hipotecznego.
Zaangażowanie Unii Europejskiej w rozwój jednego rynku wierzytelności hipotecznych powinno zmierzać właśnie do znoszenia tych barier. Kolejnym ważnych elementem integracji jest system oceny zdolności kredytowej kredytobiorcy. Biura Informacji Kredytowej powinny udostępniać wszystkim kredytodawcom dane kredytobiorców. Natomiast systemy prowadzenia ksiąg hipotecznych nie powinny tworzyć uprzywilejowanych pozycji poszczególnych wierzycieli. Koszt kredytu hipotecznego uzależniony jest od możliwości odzyskiwania zabezpieczenia wierzytelności będących przedmiotem procesu windykacji. Proces odzyskiwania zabezpieczenia nie powinien trwać więcej niż 2 lata.
Metody wyceny nieruchomości zawsze uwzględniają specyfikę rynku lokalnego, co oznacza znaczne zróżnicowanie w Europie. Stąd postulat, aby były one poddane procedurze wzajemnego uznawania. Wycena nieruchomości powinna odnosić się do lokalnych przepisów, w tym zwłaszcza podatkowych.
Dostęp do rynku kapitałowego poprzez refinansowanie portfeli wierzytelności hipotecznych papierami dłużnymi jest sprawą priorytetową dla bankowości. Dodatkowo stworzenie efektywnego rynku wtórnego wierzytelności hipotecznych oraz optymalizacja warunków finansowania i lepsza alokacja docelowo doprowadzi do zwiększonej efektywności, co bezpośrednio przenosi się na dostępność kredytów hipotecznych. Dostęp i ulepszone instrumenty finansowe przyczyniają się do rozwoju europejskiego rynku kredytów hipotecznych.
Kodeks Dobrych Praktyk jest jedną z podstawowych regulacji na poziomie rynku europejskiego. Celem Kodeksu jest zapewnienie, aby konsumenci otrzymywali pełne i przejrzyste informacje o kredytach hipotecznych, w tym szczególnie nominalna stopa odsetkowa, opłaty roczne i możliwości wcześniejszej spłaty. Komisja Europejska przyjęła rekomendacje zalecając wszystkim kredytodawcom stosowanie zapisów Kodeksu Dobrych Praktyk. Instytucje bankowe krajów Unii stosują się do Kodeksu na zasadzie dobrowolności i oczekują umożliwienie samoregulacji rynku w tym zakresie, a nie wprowadzania nakazowych regulacji.
Porównując dane statystyczne dla krajów Europy Środkowowschodniej można stwierdzić, iż zasoby mieszkaniowe w tych krajach może nie dorównują zasobom mieszkaniowym w krajach Europy Zachodniej, ale ogólnie nie wypadają źle. Natomiast to, co jest niepokojące to stan techniczny tych zasobów oraz przestrzenne rozlokowanie tych zasobów, co jest spadkiem po poprzednim systemie w tych krajach.
Polityka gruntowa i planowanie przestrzenne decydują o wielkości podaży. Niska podaż przy zwiększonej dostępności kredytów hipotecznych może powodować zwiększenie cen mieszkań. To ma zdecydowany wpływ na dostępność mieszkań dla rodzin o średnich i niskich dochodach.
Miernikiem dostępności mieszkań i kredytów jest wskaźnik liczby zawieranych transakcji kupna i sprzedaży na rynku nieruchomości. Dla Polski ten wskaźnik wynosi ok. 3,6 na 1000 mieszkańców, podczas gdy w Niemczech 16 transakcji.
Rozwój systemu finansowania nieruchomości mieszkaniowych zdecydowanie następuje, ale w porównaniu z udziałem sektora finansowego w krajach Europy Zachodniej jest niewielki. W Polsce wskaźnik wartości zadłużenia z tytułu kredytów hipotecznych w stosunku do PKB wynosi tylko 5,6%, podczas gdy w Danii prawie 100% PKB
Dokonując oceny rynku mieszkaniowego w krajach środkowoeuropejskich można stwierdzić, iż poziom nowego budownictwa jest w dalszym ciągu niski. Jednocześnie odnotowuje się coraz mniejszy udział w finansowaniu lub współfinansowaniu budownictwa mieszkaniowego ze środków publicznych. Wzrosła rola budownictwa indywidualnego, ale proces tego rodzaju budownictwa jest mało efektywna, długotrwała i mało wykorzystująca tereny podmiejskie. Działające firmy deweloperskie często nie mają zbytniego kapitału i doświadczenia do prowadzenia projektów inwestycyjnych.
Formułowanie opinii o rynkach finansowania budownictwa mieszkaniowego w krajach Europy Środkowowschodniej ułatwione jest także dzięki takim inicjatywom jak III Kongres, który stanowi platformę wymiany informacji i doświadczeń w tych krajach.
Odnotować należy znaczną poprawę budownictwa mieszkaniowego w krajach Europy Środkowowschodniej. Ale w dalszym ciągu ograniczone są modele budownictwa mieszkaniowego na wynajem. Osiągnięcia systemu TBS są znaczące, ale w dalszym ciągu niewystarczające. Takie kraje jak Polska mogą i powinny korzystać z rozwiązań stosowanych z sukcesem na rynkach rozwiniętych.
Tworząc warunki finansowania nieruchomości mieszkaniowych w krajach Europy Środkowowschodniej nie można pominąć roli państwa, kredytodawców, roli dewelopera, roli firm ubezpieczeniowych, roli inwestorów instytucjonalnych, pośredników kredytowych, rzeczoznawców majątkowych oraz pośredników w obrocie nieruchomościami.
O tym wszystkim będą dyskutować uczestnicy III Kongresu Finansowanie Nieruchomości Mieszkaniowych w krajach Europy Środkowowschodniej, na który serdecznie zapraszamy.
Data: 30 listopada – 1 grudnia 2006r.
Miejsce: Centrum Finansowe Puławska, ul. Puławska 15, Warszawa
Wojciech Boczoń
