Z opublikowanej przez międzynarodową firmę doradczą Cushman & Wakefield prognozy Global Office Forecast wynika, że utrzymuje się bezprecedensowy boom na światowych rynkach nieruchomości biurowych. W najbliższych trzech latach, czyli do końca 2019 roku, powstanie ponad 65 mln mkw. nowej powierzchni to równowartość zasobów powierzchni biurowej pięciu miast: Waszyngtonu, Dallas, Londynu, Singapuru i Szanghaju. Raport przedstawia czynniki ekonomiczne, prognozy podaży i popytu oraz perspektywy wzrostu czynszów w ponad 100 miastach całego świata.
W najbliższych trzech latach popyt – podobnie jak przyrost miejsc pracy – utrzyma się na wysokim poziomie i wyniesie łącznie ponad 48 mln m kw., ale wobec znacznie wyższej podaży wzrosną wskaźniki pustostanów w większości miast. Patrząc z tej perspektywy, na świecie buduje się obecnie za dużo.
Chociaż niekoniecznie. Z danych rynkowych jasno wynika, że najemcy na ogół wolą nową powierzchnię wysokiej jakości od starszych budynków biurowych klasy B lub C. Na przykład w USA nowo wybudowana powierzchnia w obiektach o najwyższym standardzie stanowiła 65% łącznej absorpcji od 2012 r. W obecnym cyklu deweloperzy dostarczający na rynek budynki wysokiej jakości mogli liczyć na zwrot z inwestycji nawet na rynkach, na których utrzymuje się wysoki współczynnik powierzchni niewynajętej. Ponadto wzrostowi popytu na powierzchnię biurową sprzyjają przyspieszenie światowej gospodarki i niskie stopy procentowe.
– Deweloperzy z pewnością wiążą duże nadzieje z nowymi inwestycjami, z których większość koncentruje się w największych miastach świata, gdzie popyt na nowe, lśniące budynki biurowe jest najwyższy. O ile mniej obawiam się o wynajem nowej powierzchni, ponieważ oferowana podaż zaspokaja popyt i oczekiwania najemców, o tyle bardziej obawiam się o skutki obecnej fali podaży dla budynków biurowych niższej klasy mogą one mieć problemy w rywalizacji o najemców – mówi Kevin Thorpe, główny ekonomista firmy Cushman & Wakefield.
Największy udział we wzroście aktywności deweloperskiej będzie miał region Azji i Pacyfiku (zwłaszcza Chiny), na który przypadnie blisko 60% nowej podaży w ujęciu globalnym. Najwięcej nowej powierzchni powstanie w kilku miastach regionu: w Pekinie, Shenzhen, Szanghaju, Manili i w Bengaluru. Na te pięć rynków przypada obecnie 55% realizowanych inwestycji deweloperskich w Azji i Pacyfiku oraz ponad jedna trzecia w skali światowej. Region ten odnotowuje także najwyższą dynamikę wzrostu popytu na powierzchnie biurowe, przy czym globalnym liderem wzrostu zarówno podaży, jak i popytu będzie Pekin.
Rynki biurowe regionu Ameryki Północnej i Południowej również dynamicznie się rozwijają, ale aktywność budowlana może nieznacznie spowolnić po 2017 r. Niemniej jednak w kolejnych kilku latach w USA, Kanadzie i Ameryce Łacińskiej będzie powstawać więcej powierzchni biurowej, niż rynki te będą w stanie absorbować. Większość nowej podaży koncentruje się wokół największych miast, które często odnotowują najsilniejszy popyt.
Elisabeth Troni, dyrektor działu badań i analiz w regionie EMEA, Cushman & Wakefield, powiedziała: W Europie również rośnie liczba obiektów w przygotowaniu, aczkolwiek w wolniejszym tempie niż w innych regionach. W najbliższych dwóch latach niektóre kluczowe rynki biurowe, w tym Paryż, Londyn i Bruksela, znajdą się w najwyższej fazie cyklu aktywności deweloperskiej, ale wskaźniki powierzchni niewynajętej utrzymają się na poziomie niższym niż przed kryzysem.
Terminy ukończenia niektórych projektów mogą ulec zmianie ze względu na ostrożność deweloperów wynikającą z niepewności wokół negocjacji w sprawie wyjścia Wielkiej Brytanii z UE. Czynsze za powierzchnie biurowe będą rosły najszybciej w Madrycie, Berlinie i Sztokholmie, a w pierwszej dziesiątce miast, które mogą odnotować dynamiczny wzrost czynszów, znalazły się także Frankfurt, Mediolan i Budapeszt. Równowaga na europejskich rynkach najmu będzie sprzyjać kolejnej fazie cyklu.
Kamila Wykrota, dyrektor działu doradztwa i analiz rynkowych, Cushman & Wakefield w Polsce dodaje: W Warszawie, w odpowiedzi na wysoki popyt na rynku najmu również powstaje lub planowanych jest wiele nowych inwestycji biurowych. W ciągu ostatnich 18 miesięcy oddano do użytku ponad pół miliona metrów kwadratowych powierzchni biurowej, co stanowi wzrost podaży aż o 10% (z 4,66 mln m kw. na koniec 2015 roku do 5,12 mln m kw. w II kw. 2017 roku). Obecnie w budowie pozostaje ok. 720 tys. m kw., czyli mniej więcej tyle, ile wynosi średnia pięcioletnia. Świadczy to o stabilności stołecznego rynku biurowego i wskazuje na stabilny poziom podaży rocznej w najbliższych trzech latach.
Europa podstawowe informacje
- W 2019 roku na drugim i trzecim miejscu rankingu miast świata o najniższym wskaźniku pustostanów znajdą się Berlin (3,1%) i Monachium (3,3%).
- W najbliższych trzech latach znacząco wzrośnie liczba nowych inwestycji oddawanych do użytku w Stambule, Londynie, Brukseli, Wiedniu i Dublinie. W 2017 roku najwięcej nowych obiektów ukończonych od czasu kryzysu finansowego z 2008 roku powstanie w Stambule, Kopenhadze i londyńskim City.
- Z drugiej strony w najbliższym czasie zasoby powierzchni biurowej powiększą się o mniej niż 2,5% w Sztokholmie, Amsterdamie i Helsinkach, które mogą odnotować wzrost czynszów i spadek stopy pustostanów.
- Budapeszt, Dublin, Kopenhaga i Madryt mogą liczyć na największy wzrost stawek czynszu za powierzchnie biurowe ze względu na działające w tych miastach liczne firmy teleinformatyczne.
- Niepewność związana z Brexitem może przyczynić się do zahamowania wzrostu liczby miejsc pracy na stanowiskach biurowych, ale wskaźnik powierzchni niewynajętej w Londynie utrzyma się na poziomie poniżej 5%.
Azja i Pacyfik podstawowe informacje
- Rok 2017 będzie rekordowy dla regionu Azji i Pacyfiku, w którym ukończone zostaną nowe inwestycje o łącznej powierzchni prawie 14 mln m kw. w 25 największych miastach.
- W najbliższych trzech latach Pekin będzie wyróżniał się najszybszym tempem wzrostu podaży i popytu w świecie.
- Większość rynków w regionie Azji i Pacyfiku stanie się rynkami najemcy, ale ze względu na starzenie się zasobów powierzchni biurowej w miastach takich jak Singapur, Melbourne i Tokio nowe projekty są nadal atrakcyjne dla najemców poszukujących efektywnych rozwiązań i nowoczesnych obiektów.
- W 2019 roku najniższy wskaźnik pustostanów w świecie na poziomie 2,4% odnotuje Sydney.
- W ostatnich 12 miesiącach do maja 2017 roku największy udział w aktywności na rynku najmu w regionie Azji i Pacyfiku miał sektor bankowy i finansowy. Rośnie również znaczenie firm z sektora co-workingu, na które przypadło w ostatnich 12 miesiącach 10% łącznego wolumenu wynajętej powierzchni biurowej.
- Shenzhen i Kanton mogą odnotować dynamiczny wzrost liczby miejsc pracy dzięki rozwojowi sektorów fintech i e-commerce.
- W Indiach wprowadzenie od dawna oczekiwanego podatku od towarów i usług oraz innych reform przyczyni się do ożywienia klimatu inwestycyjnego. Spośród wszystkich miast świata czynsze za powierzchnie biurowe będą rosły najszybciej w najbliższych trzech latach w Hajdarabadzie.
Ameryka Północna i Południowa podstawowe informacje
- Pięć najbardziej dynamicznie rozwijających się rynków pod względem wzrostu liczby miejsc pracy na stanowiskach biurowych w USA w najbliższych trzech latach to Nowy Jork, Dallas, Los Angeles, Atlanta i Chicago. W rankingach wzrostu zatrudnienia awansują także Waszyngton i Phoenix.
- Największy awans w rankingach przyrostu miejsc pracy odnotowują Rio de Janeiro i Sao Paulo dzięki wychodzeniu Ameryki Łacińskiej z recesji.
- Wśród 5 rynków o najniższym wskaźniku pustostanów w 2019 roku znajdą się przede wszystkich miasta w Kanadzie: Toronto (3,9%), Vancouver (6,3%), Orlando (7,2%), Ottawa (7,3%) i Winnipeg (7,4%).
- W USA liderami wzrostu stawek czynszu będą przede wszystkim mniejsze miasta z niedoszacowanym popytem: Seattle (+6,8%), Raleigh Durham (+4,8%), Oakland (+4,2%), Portland (+4,2%) i Chicago (+3,8%).
Wojciech Boczoń