Raport z rynku nieruchomości Open Finance i Oferty.net – sierpień 2008

Przez ostatnie 30 dni oprocentowanie kredytów hipotecznych nieznacznie spadło. Stopa trzymiesięcznego WIBOR, która jest podstawą do obliczania oprocentowania większości kredytów hipotecznych w połowie sierpnia miała wartość 6,54 proc. wobec 6,65 proc. w połowie lipca (szczyt z początku lipca to 6,67 proc.). Według Open Finance taka zmiana oznacza, że rata przeciętnego kredytu złotowego mogła się obniżyć (o ile bank właśnie w tym czasie dokonał aktualizacji oprocentowania) o 1 proc. lub licząc inaczej ok. 7,5 PLN dla każdych pożyczonych 100 tys. PLN. Nie są to więc duże oszczędności, ale lepsze to niż nieustanny wzrost oprocentowania kredytów, którego byliśmy świadkami przez ostatnie 18 miesięcy – mówi Emil Szweda, analityk Open Finance. Licząc od początku cyklu podwyżek stóp procentowych w Polsce, raty kredytów złotowych są wciąż o 28 proc. wyższe (lub licząc inaczej o 153 PLN dla każdych pożyczonych 100 tys. PLN).

Jak zmieniła się rata kredytu 100 tys. PLN

Kredyt na 30 lat, raty równe, marża banku 1 pkt proc. powyżej WIBOR3M
Z analiz Open Finance wynika, iż na taki stan rzeczy (niewielki spadek stóp procentowych) wpływ mają rozwarstwiające się oczekiwania rynkowe, co do dalszej polityki pieniężnej. Przed wakacjami kolejna podwyżka stóp jesienią wydawała się pewna, ale wobec spadku cen paliw na świecie, coraz wyraźniejszych objawów spowolnienia gospodarczego na świecie, w tym i jego symptomy w Polsce, nie jest to już takie pewne. Bankowcy mają więc wątpliwości czy należy dyskontować kolejną podwyżkę stóp, czy też nie (ekonomiści sądzą, że do podwyżki dojdzie, ale rynkowe stopy procentowe spadają wbrew tym opiniom). Nawet ci członkowie RPP, którzy do tej pory zdecydowanie zgłaszali potrzebę zaostrzania polityki pieniężnej obecnie nie są już tacy pewni swego.

Nadal jednak utrzymuje się niepewność wśród banków związana z płytkim rynkiem pieniężnym. Warto zauważyć, że stopa 3M WIBOR utrzymuje się 54 pkt bazowe powyżej stopy głównej w NBP, podczas gdy we wczesnej fazie podwyżek stóp procentowych lub nawet przed nią, ten spread rzadko przekraczał 20 pkt. Zwiększona różnica między kosztem pieniądza na rynku, a stopami w NBP wynika właśnie z płytkiego obecnie rynku pieniężnego, nie zaś z powszechnych oczekiwań na kolejne podwyżki stóp przez RPP.

W ocenie Open Finance oprocentowanie złotowych kredytów hipotecznych utrzyma się w okolicach 7,4-7,7 proc. przez okres najbliższych miesięcy.

WE FRANKACH STABILNIE. JESZCZE?

Z analiz Open Finance wynika, że przez ostatni miesiąc trzymiesięczna stopa LIBOR dla franka szwajcarskiego spadła o ok. 5 pkt bazowych do 2,75 proc. Jednocześnie na rynku walutowym kurs franka wynosi niemal dokładnie tyle samo co przed miesiącem (2,03 PLN vs. 2,01 PLN), więc także w przypadku kredytów we frankach możemy mówić o kosmetycznych zmianach rat kredytów (zmiana oprocentowania oznacza spadek raty o 1 proc., a wzrost kursu franka jej ponowny wzrost o 1 proc. – te dwa elementy znoszą się wzajemnie niemal ze 100-proc. precyzją).

W najbliższej przyszłości dla kredytobiorców zadłużonych we frankach szwajcarskich większe znaczenie może zacząć odgrywać podjęte ryzyko walutowe. O ile bowiem można sądzić, że stopy procentowe utrzymają się na obecnym poziomie jeszcze przez kilka miesięcy, to wahania kursu franka mogą przybrać niekorzystny charakter. Przez ostatnie 30 dni frank stracił 8 proc. wobec dolara i pozostał stabilny wobec euro. Licząc od początku do 14 sierpnia frank podrożał do złotego o 3,5 proc.

Raty dziś zaciągniętych kredytów we frankach pozostają o 26,3 proc. niższe od złotowych, zatem trudno mówić o niebezpieczeństwie zrównania się rat kredytowych (nastąpiłoby to przy kursie 2,76 PLN). Natomiast można mówić o ryzyku wzrostu zadłużenia przeliczonego na złote (ktoś, kto 1 sierpnia pożyczył we frankach 100 tys. PLN dziś jest winien bankowi 103,5 tys. PLN nie uwzględniając spreadów walutowych).

Sygnałem alarmowym dla posiadaczy kredytów w CHF, który będzie świadczyć o zmianie średnioterminowego trendu notowań pary CHF/PLN będzie przełamanie przez franka poziomów 2,10, 2,15 i 2,30 PLN – twierdzi Emil Szweda z Open Finance. Na obecnym etapie jest zbyt wcześnie by określać możliwość realizacji tych scenariuszy, wzrost kursu franka do 2,10 PLN wydaje się być wysoce prawdopodobny w najbliższych tygodniach.

KAWALERKA – KUPIĆ CZY WYNAJĄĆ?

Zbliżający się okres nasilonego ruchu na rynku najmu mieszkań związany z nadchodzącym początkiem roku akademickiego skłania do bliższego przyjrzenia się aktualnej sytuacji na rynku sprzedaży kawalerek; te bowiem są najbardziej poszukiwanym typem mieszkań do wynajęcia. Warto więc przyjrzeć się ich podaży, cenom i ewentualnym kosztom związanym z ich zakupem a nie najmem.

Procentowy udział mieszkań 1-pokojowych w stosunku do całkowitej podaży mieszkań w lipcu kształtował się na poziomie od 10,3% we Wrocławiu do 17,4% w Krakowie. Wartości te pozostają stosunkowo stabilne; chętnych do sprzedaży małych mieszkań nie przybywa. Zdaniem Marcin Drogomireckiego z serwisu Oferty.net tego typu lokale zakupione na rynku pierwotnym wymagają najmniejszych nakładów zarówno na wykończenie jak i utrzymanie (czynsz, spłata rat kredytu). W przeciwieństwie do mieszkań o większej liczbie pokoi niewielu nabywców jest zainteresowanych ich szybką odsprzedażą. Ponadto zarówno kawalerki nowe jak i te w starym budownictwie łatwo jest wynająć. Stały przychód w postaci czynszu to skuteczny argument zniechęcający do ich sprzedaży zwłaszcza, jeżeli właściciel nie potrzebuje natychmiast dużej gotówki.

Tymczasem jak wynika z przedstawionej niżej symulacji zakup 30-metrowej kawalerki nadal pozostaje dla potencjalnych najemców wartą rozważenia alternatywą. Wysokość miesięcznej raty kredytu zaciągniętego na zakup takiego mieszkania może się okazać niższa od kwoty oddawanej co miesiąc właścicielowi wynajmowanego mieszkania.

Ile trzeba zarabiać i ile płacić miesięcznie za kawalerkę?
(zaciągając kredyt na 100% wartości mieszkania)

Ile trzeba zarabiać i ile płacić miesięcznie za kawalerkę?
(zaciągając kredyt na 80% wartości mieszkania)

*do wyliczeń przyjęto oprocentowanie na poziomie 7,85% dla kredytu w PLN oraz 4,09 dla kredytu w CHF;
wyliczenia mają charakter szacunkowy.

POZNAŃSKI RYNEK WTÓRNY SPRZEDAŻY MIESZKAŃ W LICZBACH WG OFERTY.NET
(LIPIEC 2008)

INDEX KREDYTOWY OPEN FINANCE
RYNEK KREDYTÓW W WYBRANYCH MIASTACH POLSKI W LIPCU 2008 R.

Dane przygotowanie na podstawie wniosków kredytowych składanych przez klientów OPEN FINANCE w lipcu 2008 r.