Raport ZBP – kilka słów omówienia

Z dużym zainteresowaniem oczekiwałem na publikację raportu cen transakcyjnych przygotowanych przez AMRON pod egidą Związku Banków Polskich – wiadomo, robimy podobną rzecz czyli ceny transakcyjne na podstawie własnych danych. I o ile cyfry się zgadzają, to już wnioski nie bardzo.

Postaram się omówić najważniejsze wątpliwości, które miałem w czasie czytania raportu w układzie „chronologicznym”, czyli zgodnie z układem raportu ZBP, aby czytelnik mógł łatwo sprawdzić, co właściwie mam na myśli. Oczywiście jako pewnego rodzaju rywala, zirytował mnie sam wstęp, ponieważ dane prezentowane wewnątrz raportu nie były z mojego punktu widzenia premierowe, nie był to wcale pierwszy raport dotyczący cen transakcyjnych (mamy ponad dwadzieścia podobnych na koncie), ani pierwszy dotyczący kredytów hipotecznych (piszemy podobne od 2007 roku). Lecz nie jest to istotne dla postronnego czytelnika, a właściwie nawet korzystne. Każda konkurencja, nawet na polu przygotowywania raportów jest przecież korzystna, stwarza bowiem wybór. A lepsze jest wrogiem dobrego.

Pierwsza część raportu skupia się na rynku kredytów hipotecznych, ale wstęp jest nie tyle omówieniem danych, ile listą postulatów dotyczących zmian w prawie korzystnych dla branży bankowej, w dalszej mierze deweloperskiej. W tym miejscu raport nie niesie żadnej wartości badawczej, jest tylko listą życzeń, zresztą niezbyt solidnie uzasadnionych. ZBP przywołuje dane z EU15 (starej Unii), gdzie stosunek kredytów hipotecznych do PKB sięga 40-50 proc., a w niektórych krajach nawet 100 proc., co miałoby być dla Polski wzorem do naśladowania. W Polsce ten stosunek sięga ok. 20 proc. obecnie, co daje sporą przestrzeń do wzrostu akcji kredytowej w tym segmencie. ZBP zupełnie ignoruje fakt, że właśnie przelewarowanie segmentu nieruchomości w krajach Europy Zachodniej i w USA stało się źródłem obecnego kryzysu finansowego, któremu Polska oparła się właśnie dlatego, że aktywa bankowe nie były tak mocno zależne od segmentu kredytów hipotecznych. ZBP widzi jednak tylko szanse rozwoju biznesu banków na polu kredytów hipotecznych nie wspominając słowem o czynnikach ryzyka, ponieważ generalnie nie są one istotne dla banków (jak udowodniła ostatnia przeszłość za ryzyko płacą społeczeństwa, nie podmioty gospodarcze). W jednym z postulatów ZBP jest mowa o zwiększeniu zdolności kredytowej Polaków, co jest zawoalowanym atakiem na rekomendację T przygotowywaną przez KNF, która idzie w odwrotnym kierunku (nie tyle zmniejsza zdolność kredytową, co zabezpiecza interesy kredytobiorców).

Następny rozdział omawia liczbę czynnych kredytów mieszkaniowych. ZBP pokazuje na wykresie wzrost ich liczby pomijając mniej wygodne zestawienie. Od połowy 2009 r. do końca III kwartału liczba czynnych umów spadła o 30 tys. sztuk. Zaś większa część z tego rozdziału jest żywcem przepisana z raportu na ten sam temat, opublikowanego trzy miesiące wcześniej.

Dalej w raporcie omawiana jest liczba udzielonych kredytów. Warto odnotować, że liczby prezentowane przez ZBP nie zgadzają się z wcześniej publikowanymi liczbami. Np. po I kwartale ZBP twierdził, że banki udzieliły w jego trakcie 35 tys. kredytów. W raporcie jest mowa o 38 tys. W III kw. miało być udzielonych 50 tys. – jest blisko 53 tys. Są to różnice, które mogą wydawać się pozbawione znaczenia osobom postronnym, jednakże dość istotne dla precyzji osiąganych wyników. Rozumiem jednak, że dane prezentowane wcześniej mają charakter wstępny, zaś te z raportu są liczbami ostatecznymi. ZBP powinien jednak w przyszłości zaznaczyć, że niektóre dane mają charakter wstępny.

ZBP dopuszcza się istotnego błędu metodologicznego, porównując wyniki z III kwartału 2009 z IV kwartałem 2008 r. Liczba udzielonych w tym okresie faktycznie jest zbliżona, ale przecież IV kwartał jest historycznie jednym z dwóch najsłabszych kwartałów w roku (słabszy jest tylko I kwartał), zaś III kwartał jest zwykle bardziej udany dla branży. Porównuje się więc nieporównywalne dane, a w związku z tym sugestia, że rynek kredytów hipotecznych osiągnął już podobne rozmiary co w końcówce 2008 r. jest nieprawidłowa. Jeśli porównamy III kwartał 2009 roku do III kwartału 2010 r., to okaże się, że liczba udzielonych kredytów spadła o 30 tys. sztuk, czyli o 36 proc.

Dalej mowa jest o średniej wartości kredytu i pojawiają się zdania, których znaczenia nie rozumiem. Mowa jest o spadku oprocentowania kredytów o połowę, co umożliwiło wzrost średniej wartości kredytu. ZBP zapomina jednak, że spadek oprocentowania nie jest zasługą banków, lecz spadającej inflacji i kryzysu na świecie, a po drugie zwiększenie zdolności kredytowej było czynnikiem napędzającym wzrost cen nieruchomości, co trudno uznać historycznie za czynnik korzystny dla rodzimego rynku.

Ciekawe zdania dotyczą finansowania projektów deweloperskich. ZBP podaje, że poziom finansowania wzrasta po okresie posuchy. Na wykresie widać wzrost w III kwartale względem słabiutkiego II kwartału. Jednak szersze porównanie wskazuje na to, że deweloperzy najłatwiejszy dostęp do pieniądza mieli w okresie II półrocze 2007 – I półrocze 2008. Od tamtej pory zaangażowanie banków w finansowanie sektora malało przez kolejny rok, nie tylko na skutek kryzysu finansowego, ale przeinwestowania branży deweloperskiej. Należy też brać pod uwagę, że obecne warunki nie wymagają tak dużych nakładów na inwestycje jak w okresie boomu, ponieważ niższe są koszty wykonania inwestycji. Dlatego – sądząc z tych danych – lamenty deweloperów, którzy narzekają na brak finansowania dla swoich projektów, są przesadzone, a sytuacja normalizuje się. Rzeczywiście deweloperzy muszą teraz legitymować się wkładem własnym i pewnym poziomem przedsprzedaży, ale nie jest to dostateczną przyczyną dla wieszczenia załamania rynku nowych mieszkań i powstania tzw. luki podażowej.

Rozdział dotyczący średniej wysokości kredytu, czasu jego trwania, czy waluty i udziału własnego jest bodaj najbardziej wartościową częścią raportu dla postronnego czytelnika. W OF już od jakiegoś czasu zaniechaliśmy publikacji tego rodzaju liczb, rozważamy ponowną ich publikację od nowego roku. Jednak i w tym rozdziale trafia się zdanie kontrowersyjne, sugerujące, że mieszkania 70-80 metrowe cieszą się w ostatnim czasie największym zainteresowaniem klientów i co więcej jest to zbieżne z najpopularniejszą wartością kredytów między 100 i 300 tys. PLN. Łatwo sobie policzyć, jakie ceny musiałyby mieć 70-80 metrowe mieszkania, żeby dało się je kupić za kredyt na 300 tys. PLN, nawet przy 20-proc. wkładzie własnym.

Dla kontrastu – rozdział dotyczący programu Rodzina na Swoim jest treścią najbardziej zbędną w tym raporcie nie wnoszącą ani jednej informacji, która nie byłaby znana przed jego publikacją. Omówienie danych GUS także sprawia wrażenie wypełnienia miejsca, niż próby wyjaśnienia zachodzących na rynku zjawisk.

Częścią najbardziej wyczekiwaną jest zaś raport na temat cen transakcyjnych. Mam do niej kilka uwag. Jedna jak się zdaje o charakterze technicznym – w tabeli prezentującej średnie ceny w województwach zagubił się układ chronologiczny, bo mniej więcej w jej środku prezentowane są ceny z IV kwartału 2007 r. Nie znane są też bliżej powody, dla których dane dla woj. mazowieckiego wyróżniono innym kolorem, ale nie ma to żadnego znaczenia dla odbioru samych liczb.

Same liczby nie są dla mnie zaskoczeniem – mamy tutaj dużą zgodność między cenami transakcyjnymi publikowanymi przez nas i pochodzących z systemu AMRON, zwłaszcza w miastach gdzie notujemy najwięcej transakcji. Ponieważ notujemy w OF sporo transakcji w aglomeracji śląskiej, ale relatywnie niewiele w Katowicach, z reguły nie podajemy ceny dla samych Katowic, choć moglibyśmy dla całego okręgu. Niemożliwe, żeby w AMRON nie powstał identyczny problem, a jednak tu podane są dane dla samych Katowic, co jest dla mnie pewnym zaskoczeniem.

Jest też niespodzianka innego rodzaju. Dane z raportu nie zgadzają się z danymi zaprezentowanymi przez NBP w czerwcowej projekcji inflacyjnej. W projekcji tej (na stronie 48 – gdyby ktoś szukał) NBP podał ceny transakcyjne mieszkań dla największych miast powołując się na te same bazy danych (głównie AMRON), co raport ZBP. Lecz mimo to różnice sięgają kilkunastu procent (np. w Gdańsku tysiąca złotych za metr), co jest trudne do wytłumaczenia.

Niewątpliwie dużą wartością raportu są także ceny gruntów rolnych. Niemniej wielu inwestorów indywidualnych chętnie poznałoby także ceny gruntów budowlanych, a nawet cen domów. Nie jest to na dziś zadanie, któremu moglibyśmy stawić czoła w OF. Być może system AMRON stwarza takie możliwości.

Osobna kwestia to pewnego rodzaju dezinformacja. W raporcie stwierdzono, że baza AMRON składa się już z 732 tys. rekordów. Nie jest to jednak żadna informacja. Po pierwsze nie wszystkie z zaciąganych kredytów służą zakupowi mieszkań, po drugie nie wszystkie mieszkania kupowane są w największych miastach, dla których wyciągnięto średnie, po trzecie liczba rekordów tworzących średnie w danym kwartale jest bez porównania niższa. Historyczna liczba zgromadzonych rekordów nie ma w zasadzie większego znaczenia. Gdyby ktoś pytał – w OF mamy ich ok. 100 tys., z czego ledwie kilka procent składa się na bazę cen z ostatniego kwartału.

Na koniec zostaje drażliwa kwestia wyciągniętych wniosków. O ile w samym raporcie mówi się o oczekiwaniu dalszego, łagodnego spadku cen, to już poza raportem przedstawiciele ZBP czy AMRON przedstawiają wnioski wprost przeciwne. Podobno – bo taką wersję znam tylko od jednego z dziennikarzy – wniosek zaprezentowany w raporcie dotyczy tylko cen na rynku pierwotnym. Nie bardzo jednak rozumiem, dlaczego rynek wtórny miałby się zachować inaczej niż pierwotny (ostatecznie zawsze za nim podążał). Z jednej strony wskazuje się na możliwość pojawienia się dziury podażowej (to argument za wzrostem cen), z drugiej zaś na spadek kosztów budowy (to argument za spadkiem). Wspomina się o zamrożonych projektach, które mogą ruszyć w każdym momencie, a po chwili narzeka na brak źródeł finansowania dla nowych projektów, co z kolei stoi w sprzeczności z zaprezentowanymi przez ZBP danymi.

Wygląda więc na to drogi czytelniku, że z wyciąganiem wniosków zostałeś pozostawiony sobie sam, na czym zresztą wyjdziesz najlepiej.

 

Źródło: Przegląd Finansowy Bankier.pl