Wchodzące w życie już za dwa tygodnie niektóre przepisy Rekomendacji T otwierają drogę do bardzo korzystnego refinansowania drogich kredytów walutowych zaciągniętych w czasie kryzysu. Refinansowanie na nowych zasadach może dać kredytobiorcy nawet 89 tys. zł oszczędności – wskazują szacunki Home Broker Doradcy Finansowi.
Za półtora tygodnia, 23 sierpnia, wchodzi w życie część zapisów Rekomendacji T, w tym rekomendacja 24.4. Mówi ona, że: w przypadku kredytu indeksowanego kursem waluty obcej bank powinien, na życzenie klienta, (…) zagwarantować w umowie możliwość uruchomienia (…) kredytu w walucie do jakiej kredyt jest indeksowany. Bank nie może wprowadzać (…) obowiązku ponoszenia kosztów, które mogłyby utrudniać klientowi skorzystanie z takiej możliwości.
Prezent dla spłacających drogie kredyty
Taki zapis nie ma zbyt dużego znaczenia dla nowych kredytobiorców chyba, że kupują nieruchomość za granicą i zapłata ma nastąpić w euro. Co prawda teoretycznie wypłata kredytu w walucie i potem jego spłata też w walucie (na mocy rekomendacji SII) daje możliwość całkowitego uniknięcia bankowego spreadu walutowego, ale takie rozwiązanie w przypadku zakupu nieruchomości w Polsce byłoby bardzo trudne technicznie. Nowe zapisy rekomendacji T, w połączeniu z rekomendacją SII, znacząco zmieniają natomiast sytuację osób, które już spłacają kredyty walutowe, otwierając możliwość zamiany drogiego kredytu na tani na znacznie korzystniejszych niż do tej pory warunkach.
Dotyczy to w szczególności osób, które zaciągnęły kredyt walutowy w 2009 roku, gdy zarówno marże, jak i kurs walutowy były wyższe niż obecnie. W kulminacyjnym punkcie kryzysu przeciętne marże dla euro wynosiły 3,75%, a teraz są na poziomie 2,75% (kredyt na 300 tys. zł, 25% wkładu własnego). Maksymalne stawki sięgały jednak 6,6-6,8%, a obecnie najbardziej atrakcyjne kształtują się na poziomie 1,5-1,7%.
Mniejszy koszt spreadu dzięki rekomendacjom
Przy zmianie starego kredytu walutowego na nowy obok standardowych kosztów, czyli prowizji za przedterminową spłatę, ewentualnie prowizji za udzielenie nowego kredytu oraz kosztów sądowych związanych z hipoteką, dochodzi bardzo ważny koszt spreadu walutowego. Wynika on stąd, że bank wypłaca kredyt po niższym kursie, a kredytobiorca spłaca go po wyższym. W efekcie przy refinansowaniu może dojść do podwyższenia kwoty kredytu. Nowe zapisy rekomendacji T w połączeniu z obowiązkiem przyjęcia przez bank spłaty starego kredytu bezpośrednio w walucie (Rekomendacja SII) pozwalają uniknąć części kosztów związanych ze spreadem.
145 zł oszczędności ze spreadem
Rata kredytu w euro zaciągnięto w styczniu 2009 roku na opisanych wyżej warunkach wynosi obecnie 1524 zł. W wyniku refinansowania, z uwzględnieniem kosztu spreadu, można obniżyć ją do 1379 zł (1563 zł do czasu ustanowienia zabezpieczenia). W takim wypadku można więc mówić o oszczędności w kwocie 145 zł miesięcznie. Jeżeli uwzględnimy, że koszty sądowe z tytułu wykreślenia starych hipotek i dokonania wpisu nowych (wraz z podatkiem) wyniosą ok. 920 zł, cała operacja zwróci się po siedmiu miesiącach od momentu ustanowienia zabezpieczenia nowego kredytu.
Spadek kwoty kredytu zamiast wzrostu
W sytuacji, gdy nowy bank wypłaciłby kredyt w euro rata spadłaby do 1299 zł (1472 zł do czasu ustanowienia zabezpieczenia). Pojawi się zatem dodatkowa korzyść w kwocie 80 zł co miesiąc, czyli w sumie rata spadłaby o 225 zł. Na tym nie koniec. Wypłata nowego kredytu w walucie, dla przyjętych założeń, pozwoliłaby obniżyć kwotę zadłużenia. W wariancie ze spreadem kredytobiorca musiałby się liczyć z jego wzrostem o 12,1 tys. zł, a w wariancie z obniżonym spreadem miałby spadek o 6,1 tys. zł. Ten czynnik w połączeniu z niższym oprocentowaniem pozwoliłby znacznie obniżyć całkowity koszt odsetek. O ile w wariancie z pełnym spreadem tak mierzona korzyść z refinansowania wyniosłaby 79,2 tys. zł, to w wariancie z nowym kredytem wypłaconym w walucie wzrosłaby do 88,9 tys. zł (wzrost o 12,2%). Kwoty mogą być wyższe w przypadku banków mający większy od przeciętnego spread walutowy.
Wypłata w walucie na razie w trzech bankach
Już w tej chwili możliwość wypłaty kredytu w walucie deklarują trzy banki: Deutsche Bank, PKO BP i Citibank. Od 23 sierpnia wszystkie, które udzielają kredytów walutowych będą musiały uruchomić taką opcję. Dodatkowym kosztem, jaki może się pojawić w przypadku wyboru wypłaty w walucie jest opłata za przelew walutowy. Spośród banków, które określiły już zasady, jakie będą obowiązywać po 23 sierpnia, z dodatkowym kosztem z tytułu przelewu trzeba liczyć się w mBanku, Multibanku i Nordei. Przykładowo, w pierwszym z nich stawka to 0,25% kwoty przelewu, jednak nie więcej niż 200 zł. PKO BP, który już umożliwia wypłatę kredytu w walucie, też poobiera opłatę za przelew. Opłat za przelew nie będą naliczać przy wypłacie w walutach BZ WBK i BPH. Uwaga: w przypadku przelewów walutowych trzeba liczyć się z podwójnym kosztem w sytuacji, gdy bank wysyłający środki korzysta z innego banku pośredniczącego niż bank przyjmujący przelew.
Decyzja przy składaniu wniosku
Większość banków, które albo już wypłacają kredyty w walucie, albo już ustaliły zasady, jakie będą obowiązywać po 23 sierpnia, przyjęło, że o wypłatę w walucie trzeba będzie ubiegać się już na etapie składania wniosku kredytowego. Według obecnych informacji, wybór opcji wypłaty w walucie w żadnym banku nie będzie wiązał się z koniecznością spłaty rat także w walucie.
Źródło: Home Broker
Wojciech Boczoń