Rentowność najmu odrabia straty

Po stosunkowo mocnym październikowym spadku, w listopadzie rentowność najmu mieszkań odrobiła część strat. Nadal jednak obligacje skarbowe są zyskowniejszą inwestycją.

Średnia rentowność najmu mieszkań dla siedmiu wybranych miast w listopadzie powróciła powyżej poziomu 4 proc., osiągając wartość dokładnie 4,06 proc. netto. To o 0,13 pkt proc. więcej niż przed miesiącem. Przypomnijmy, że w październiku, wskaźnik liczony przez Open Finance na bazie ofert najmu zamieszczonych w portalu Domiporta.pl, zanotował stosunkowo mocny spadek (o 0,21 pkt proc.). Wiązaliśmy to wówczas z zakończeniem „studenckiego szczytu” przed startem roku akademickiego. Ostatni odczyt sugeruje, że po sezonowym dołku sytuacja powraca do normy.

Stawki najmu wzrosły w pięciu na siedem monitorowanych miast, zaś w dwóch (Gdańsk, Gdynia) spadły. Średnia zmiana dla całej siódemki wyniosła plus 2,38 proc. Największy wzrost zanotowaliśmy w Łodzi (aż o 9,19 proc.). Następne w kolejności były Poznań (wzrost o 3,95 proc.) oraz Warszawa (wzrost o 2,91 proc.). Duża zmiana w Łodzi może wynikać ze stosunkowo, na tle pozostałych miast, małej liczby ofert najmu. W takiej sytuacji mogą występować tego typu wahnięcia. Spadki w Gdańsku i Gdyni były raczej delikatne i wyniosły, odpowiednio: -0,42 i -0,84 proc.

Rentowność najmu mieszkań w poszczególnych miastach w październiku 2010 rok

Miasto	Cena m2 mieszkania	Stawka najmu w przeliczeniu na m2	Rentowność brutto	Rentowność netto
Gdańsk	5667 zł	28,89 zł	4,51%	4,05%
Gdynia	5574 zł	26,49 zł	4,13%	3,71%
Kraków	6457 zł	31,35 zł	4,17%	3,74%
Łódź	4324 zł	25,15 zł	5,00%	4,48%
Poznań	5560 zł	28,84 zł	4,58%	4,12%
Warszawa	7876 zł	42,59 zł	4,76%	4,28%
Wrocław	6037 zł	31,67 zł	4,51%	4,05%
Średnia	–	–	4,52%	4,06%

Źródło: ceny transakcyjne Open Finance za listopad; oferty najmu z serwisu domiporta.pl z listopada obniżone o 5 proc. Założyliśmy 10,5 miesięczny okres wynajmu mieszkania, 4 PLN za metr miesięcznego czynszu dla administracji płaconego przez właściciela (5 PLN w Krakowie i Wrocławiu oraz 6 PLN w Warszawie). Stawka podatku ryczałtowego od przychodów z wynajmu w wysokości 8,5 proc.

Podobnie jak przed miesiącem, także w listopadzie spadła ogólna liczba ofert najmu – o 4 proc. Dynamika spadku jednak wyhamowuje, bo przed miesiącem było to 8,5 proc. Najwięcej ofert ubyło w Gdańsku i Gdyni (po ok. 30 proc.). Podaż zmalała też w Łodzi (o 8 proc.) i Warszawie (o 5 proc.). Za to większy wybór mają osoby planujące wynajem mieszkania w Krakowie (wzrost o 7 proc.) i Wrocławiu (wzrost o 6 proc.), a także w Poznaniu, choć tu wzrost był kosmetyczny – 1 proc.

Rozważając wydatek kilkuset tysięcy na zakup mieszkania z przeznaczeniem pod wynajem, warto się zastanowić i dobrze policzyć, czy warto brać sobie na głowę dodatkowe obowiązki, czy może lepiej poszukać równie zyskownego, a jednocześnie mniej angażującego zajęcia.

Listopadowy wzrost wskaźnika rentowości najmu do 4,06 proc. netto spowodował, że pod względem zyskowności wyprzedził on lokaty bankowe, które – choć ich średnie oprocentowania nieznacznie wzrosło – dają średnio 3,94 proc. netto w przypadku depozytów zakładanych na rok. Polepszyła się też oferta obligacji skarbowych. Papiery dziesięcioletnie (nazwa skrócona EDO), sprzedawane w grudniu br., począwszy od drugiego roku życia obligacji, oferują marżę w wysokości 3 pkt proc. Przy ostatnim odczycie inflacji na poziomie 2,8 proc., daje to roczne odsetki na poziomie 5,8 proc. brutto, czyli 4,7 proc. netto, a to już jest zdecydowanie wyżej od naszego wskaźnika średniej rentowności najmu.
    
Porównanie rentowności najmu mieszkania, lokaty bankowej i obligacji dziesięcioletnich

Rodzaj inwestycji	Rentowność brutto	Rentowność netto
zakup mieszkania na wynajem	4,52%	4,06%
roczna lokata bankowa*	4,87%	3,94%
obligacje 10-letnie**	5,80%	4,70%

*średnia dla 34 banków z 03.11.2010 r.; **oprocentowanie po pierwszym roku życia obligacji, przy założeniu utrzymania inflacji. W pierwszym roku oprocentowanie brutto jest niższe o 0,55 proc. Źródło: banki, obligacjeskarbowe.pl, obliczenia Open Finance.

Trzeba oczywiście pamiętać, że z dostępnych ofert lokat bankowych uda się wybrać wyżej oprocentowane niż prezentowana średnia. Ale także rentowność najmu należy obliczyć dla konkretnego przypadku, pamiętając, że na wynik obliczeń mają nie brane tu pod uwagę czynniki, takie jak dłuższe niż 1,5 miesiąca rocznie okresy przestojów, koszty remontów czy wreszcie zmiana wartości samego mieszkania.

Źródło: Open Finance