Rynek mieszkaniowy na półmetku 2016. Podsumowanie i prognozy deweloperów

Z najnowszych danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że w pierwszej połowie 2016 oddano w Polsce do użytku 73.653 mieszkania w budownictwie jedno- i wielorodzinnym. Po roku 1989 więcej wybudowaliśmy jedynie w 2009, tuż przed kryzysem. Jak w obliczu hossy prezentowały się średnie stawki ofertowe w poszczególnych miastach? Jakie skutki dla kupujących i sprzedających będzie miał koniec wsparcia w ramach Mieszkania dla Młodych i zapowiedź programu Mieszkanie+? Jak projekt oceniają deweloperzy?

73.653 mieszkania, które trafiły na polski rynek w okresie styczeń-czerwiec 2016, oznaczają wzrost o 15,1% w porównaniu do analogicznego okresu w roku ubiegłym. Zaledwie 2.500 mieszkań dzieli tegoroczny wynik od rekordu z 2009, kiedy to w pierwszym półroczu oddano najwięcej lokali po transformacji systemowej w Polsce.

 

Najwięcej, bo nieco ponad połowa (50,2%) mieszkań oddanych w tym roku do użytku, to niezmiennie efekt działań inwestorów indywidualnych. Sektor, o sile którego tradycyjnie decyduje przede wszystkim budownictwo jednorodzinne, zanotował jednocześnie nieznaczny, bo 4-procentowy spadek względem pierwszego półrocza 2015.

 

Boom na rynku pierwotnym

Pod względem wielkości podaży, tuż za budownictwem indywidualnym uplasowały się projekty przeznaczone na sprzedaż lub wynajem mieszkań (47,2% rynku). Deweloperzy zaliczyli spektakularny wzrost, oddając do użytku aż 34.743 mieszkania. To wynik blisko o połowę (45,4%) większy, niż przed rokiem.

W przypadku rynku pierwotnego kamień węgielny wkopano pod większą liczbę nowych inwestycji. W ramach uruchomionych pomiędzy styczniem a czerwcem 2016 projektów powstanie 42.649 mieszkań (wzrost o 6%), wzrosła też liczba samych pozwoleń na budowę (kolejne 49.265 lokali wzrost o 13,4%).

 

Na cennikach bez (większych) zmian

Jak w obliczu zauważalnych wzrostów podaży na rynku pierwotnym prezentowały się ceny mieszkań od deweloperów? Dla poszczególnych typów lokali średnie ceny ofertowe w największych miastach Polski wynosiły odpowiednio: 6265 zł/mkw. (metraż do 38 mkw.), 5827 zł/mkw. (metraż 38-60 mkw.) i 5900 zł/mkw. (metraż 60-90 mkw.).

 

Analiza stawek ofertowych w największych ośrodkach pokazuje, że na przestrzeni ostatnich sześciu miesięcy ceny nie uległy dużym wahaniom. Wyjątek stanowi Gdańsk, gdzie od kilku miesięcy w szybkim tempie rosną ceny mieszkań do 60 mkw. W pozostałych miastach zmiany nie przekraczały 6% i dotyczyły przede wszystkim mieszkań do 38 mkw. oraz powyżej 60 mkw.

 

Najtaniej własne M kupimy dziś w Szczecinie, Katowicach, Lublinie i Łodzi. W stolicy województwa zachodnio-pomorskiego za mieszkanie w najpopularniejszym segmencie (38-60 mkw.) deweloperzy życzą sobie przeciętnie 4756 zł/mkw., w Katowicach 4928 zł/mkw., a w Łodzi 5011 zł/mkw.

 

Zdecydowanie najdrożej jest oczywiście w Warszawie, gdzie ceny wszystkich segmentów mieszkań poszły nieco w górę. Za mieszkanie do 60 mkw. w stolicy zapłacimy w granicach 7894-8560 zł/mkw. Drugie miejsce pod względem wysokości cen zajmuje Kraków, podium zamyka Poznań. Liderom po piętach depcze Gdańsk, gdzie ceny mieszkań do 38 mkw. przegoniły już stolicę Wielkopolski i wynoszą zaledwie 1000 zł mniej, niż w Warszawie.

 

Jeśli chodzi o dynamikę cen na przestrzeni półrocza, to w sektorze mieszkań od 60 do 90 mkw. podwyżkę da się obecnie odczuć w Poznaniu, Krakowie, Warszawie i Łodzi. Osoby poszukujące lokali do 38 mkw. we Wrocławiu, Poznaniu i Szczecinie mogą z kolei liczyć na największe obniżki stawek ofertowych względem stanu z początku roku. Najmniejszym wahaniom uległy ceny w segmencie mieszkań 38-60 mkw.

Życie po MdM

Efektowne półrocze w wykonaniu deweloperów to efekt ich wzmożonej aktywności w latach poprzednich. Do nowych inwestycji zachęcała przede wszystkim trwająca już od dwóch i pół roku rynkowa hossa, a także rządowe programy wsparcia dla osób planujących zakup własnego M. Jednym z najważniejszych czynników napędzających sprzedaż było Mieszkanie dla Młodych. Szacuje się, że w 2016 program odpowiadał za 20-25% popytu na rynku pierwotnym.

Jak poinformował Bank Gospodarstwa Krajowego, 6 lipca wyczerpała się tegoroczna pula 373 mln zł na wsparcie w ramach MdM z planowaną datą wypłaty na 2017. Kolejne 373 mln zł przewidziane na przyszły rok zostanie odblokowane dopiero 1 stycznia. Wciąż można starać się o dofinansowanie wkładu własnego w roku 2018, o ile warunki planowanej przez nabywcę transakcji przewidują taki termin ostatecznej zapłaty za mieszkanie.

 

W dłuższej perspektywie, zwiększona podaż oraz brak alternatyw dla MdM może oznaczać dla kupujących obniżki cen mieszkań. Dla deweloperów skończy się zaś czas opierania planów o rządowe limity wsparcia. W walce o klienta trzeba będzie postawić na jakość, a nie jedynie na dopasowanie się do niskiej ceny zgodnej z programem, często kosztem tej jakości  uważa Andrzej Szczepanik, Business Development Manager w firmie OPG Property Professionals. Mieszkania w niższym standardzie i w gorszej lokalizacji oczywiście wciąż będą cieszyły się pewnym zainteresowaniem. Będzie to rzutować na powiększanie się różnic cenowych w dalszej perspektywie  dodaje.

 

Zdaniem ekspertów, wyczerpanie tegorocznego budżetu MdM nie wpłynie na rynek mieszkań o wyższym standardzie. W segmencie inwestycji prestiżowych kupujący liczą przede wszystkim na wygodne i elastyczne systemy płatności tłumaczy Andrzej Szczepanik. Im wcześniej zdecydujemy się na zakup własnego M, tym lepszych warunków możemy oczekiwać. W momencie przedsprzedaży naszym klientom oferujemy model, w ramach którego 10% kwoty wpłacane jest po podpisaniu umowy deweloperskiej, a pozostałe 90% dopiero przy odbiorze lokalu dodaje.

 

Mieszkanie+ okiem deweloperów

Miejsce programu Mieszkanie dla Młodych, który zakończy działalność w 2018, ma zająć Mieszkanie+. Nowy projekt zakłada rozwój społecznego budownictwa czynszowego i wsparcie w postaci tanich lokali pod wynajem z opcją dochodzenia do własności dla rodzin o umiarkowanych dochodach. W ramach obecnej koncepcji, Skarb Państwa przekazywałby należące do niego grunty na rzecz Narodowego Funduszu Mieszkaniowego, dzięki czemu mieszkania tam budowane byłyby tańsze.

 

Uczestnicy rynku wciąż jednak wskazują na brak konkretów, sam program spotyka się zaś z ostrożnością ze strony deweloperów. Rozwiązania, które w ten czy inny sposób regulują podaż lub redystrybucję środków, tylko pozornie przysłużą się kupującym. Projekt, który z założenia ogranicza koszty mieszkań, w połączeniu z zarządzaniem poprzez podmioty należące do skarbu Państwa, nie będzie ani tani, ani efektywny ocenia Andrzej Szczepanik.

 

Jako alternatywę dla rządowego projektu redystrybucji majątku Skarbu Państwa, ekspert OPG wskazuje ograniczenie jego uszczuplania. Dobry przykład działania dają Indywidualne Konta Zabezpieczenia Emerytalnego. Rodzina, która zakupi dom lub mieszkanie, ponoszone koszty i odsetki od kredytów może odliczyć od swoich rocznych przychodów, zmniejszając tym samym podatek dochodowy. Pieniądze trafiałyby bezpośrednio do rodzin bez urzędniczej ingerencji, ograniczając tym samym koszty Państwa, zachęcając podatników do rzetelnego rozliczania się z fiskusem i zwiększając zdolność nabywczą społeczeństwa. W takim układzie deweloperzy mogą dostosować oferty do realnych potrzeb nabywców, a nie do programów, które z góry narzucają kształtowanie się rynkowej podaży wyjaśnia Andrzej Szczepanik.

 

Rynek pierwotny wkrótce wyhamuje

Czy w obliczu rekordowych ilości wprowadzanych na rynek mieszkań wygaszanie programu MdM przyczyni się do zjawiska nadpodaży? O tym przekonamy się już wkrótce. Dziś można jednak z dużą dozą prawdopodobieństwa powiedzieć, że w kolejnych miesiącach rozpędzeni deweloperzy coraz wyraźniej wciskać będą hamulec. Oprócz kwestii programu MdM, wskazuje na to kilka czynników.

 

Po pierwsze, obowiązujący od przyszłego roku wymagany wkład własny kredytu mieszkaniowego wzrośnie z 15 do 20% wartości nieruchomości. Zmiana może się okazać przeszkodą nie do przeskoczenia i skierować kupujących w kierunku rynku najmu. Zakładając obecne ceny przeciętnego mieszkania o powierzchni 60 mkw., kupując w tanim Szczecinie będziemy musieli wyłożyć z własnej kieszeni około 57.000 zł. Szukając własnego M w stolicy, trzeba się będzie liczyć z wydatkiem inicjalnym rzędu 90.000 zł.

Po drugie nie ma na razie co liczyć na tańsze kredyty mieszkaniowe. Choć podwyżka stóp procentowych nam nie zagraża, Rada Polityki Pieniężnej nie przewiduje też w najbliższym czasie cięć, licząc się z takimi czynnikami makroekonomicznymi, jak skutki Brexitu czy niepewność związana z potencjalną dalszą obniżką ratingu Polski.

 

Do czynników hamujących rozwój rynku mieszkaniowego w kolejnych miesiącach można też zaliczyć nowe regulacje ograniczające możliwości obrotu gruntów rolnych, a także aktualną demografię niż oraz klimat niesprzyjający osiedlaniu się w Polsce emigrantów, którzy mogliby realnie napędzić rodzimy rynek.

 

Z drugiej strony, pewnym wzmocnieniem rynku mieszkaniowego po stronie kupujących może okazać się program 500+. Banki w kraju uznają wsparcie rządowe za stabilne źródło przychodów Polaków. Rodziny z trójką dzieci mogą sobie pozwolić na mieszkanie większe nawet o 30 mkw dodatkowe 1000 zł dochodu netto na miesiąc zwiększa zdolność kredytową o ponad 200.000 zł.