W lipcu klienci płacili za metr kwadratowy mieszkania już niemal 100 zł więcej niż jeszcze w maju. W efekcie cena transakcyjna doszła do 7096 zł za metr. Klienci więcej płacą, bo udaje się im więcej pożyczyć.
Jak wynika z danych Związku Banków Polskich w II kw. padł rekord jeśli chodzi o średnią wartość kredytu mieszkaniowego – sięgnęła ona 212 tys. zł. A zdolność kredytowa klientów cały czas rośnie. W lipcu szczególnie mocno skoczyły wyliczenia dla kredytów złotowych – wynika ze wspólnego raportu firmy zajmującej się monitoringiem rynku nieruchomości redNet Consulting oraz doradcy finansowego Gold Finance.
Cena w ofercie 7571 zł, w sprzedaży 7096 zł
W mieszkaniach dostępnych w ofercie deweloperów w siedmiu głównych miastach Polski na koniec lipca 2010 r. cena m.kw. wyniosła 7 571 zł i była o 0,8 proc. wyższa niż na koniec czerwca 2010 r. (7509 zł). Najbardziej ceny mieszkań oczekujących na klientów poszły w górę w Krakowie i Gdańsku. Powód? Sprzedaje się coraz więcej mieszkań z segmentu popularnego, a także – czego już dawno nie mogliśmy napisać – w niektórych z polskich miast rozpoczęto po kilka nowych inwestycji z segmentu średniego. Ceny tych mieszkań są wyższe niż z segmentu popularnego i nie pozostają bez wpływu na średni koszt oferty.
Rosną oczekiwania deweloperów, ale systematycznie rośnie też skłonność klientów do wyłożenia wyższych kwot za kupowane mieszkanie. W lipcu cena transakcyjna m.kw. poszła w górę o 0,8 proc., z 7039 zł do 7 096 PLN/m.kw. Najbardziej zwiększyła się w Katowicach i Krakowie.
Cena transakcyjna od kwietnia coraz bardziej oddala się od poziomu około 7 tys. zł, przy którym mocno obstawała od grudnia 2008 r. Jedną z przyczyn takiej sytuacji jest nieco większy popyt klientów na mieszkania bliżej centrum miasta, czasami na lokale o lepszym standardzie niż te z segmentu popularnego. Jest to także wynik dużego i rosnącego zarazem udziału Warszawy w rynku mieszkaniowym w Polsce. Wzrost popytu jest jednak widoczny w całym kraju. Z punktu widzenia globalnej sytuacji Polski należy się spodziewać, że w najlepszym przypadku będziemy mieli do czynienia z utrzymaniem poziomu cen.
Legenda:
Cena oferty mieszkań – średnia, ofertowa cena metra kwadratowego wszystkich mieszkań w projektach deweloperskich wystawionych do sprzedaży wg stanu z 29 dnia każdego miesiąca
Cena mieszkań sprzedanych – średnia cena metra kwadratowego mieszkań sprzedanych w okresie ostatnich 3 miesięcy
Wszystko wskazuje na to, że w czasie obecnych wakacji osłabienie sprzedaży także będzie mniejsze niż znane nam z wcześniejszej historii. Powodów jest kilka: od fundamentalnego ożywienia sprzedaży zaczynając, na nowościach podatkowych kończąc. Pierwsze to większy dostęp do kredytów, lepsze dopasowanie oferty mieszkaniowej do aktualnych potrzeb, wpływ demografii, itp. Ostatnie, w szczególności zmiana stawki VAT od przyszłego roku z 7 proc. na 8 proc. dla mieszkań oraz z 22 proc. na 23 proc. dla miejsc postojowych, mogą być impulsem do przyspieszenia decyzji o zakupie, w szczególności na jesieni i w końcówce roku. Stanie się tak, pomimo że taki wzrost podatku będzie miał znikomy wpływ na ostateczną cenę mieszkania a większe zmiany determinować będą warunki czysto rynkowe. Jednak – nauczeni doświadczeniem – możemy spodziewać się wykorzystania zmian podatkowych w działaniach marketingowych realizowanych przez sprzedających mieszkania.
Najłatwiej o porozumienie popytu z podażą w: Katowicach, Łodzi Warszawie
Sytuacja cenowa w poszczególnych miastach wygląda następująco:
Tym razem średnia cena mieszkań sprzedanych jest niższa od ceny z oferty w każdym z analizowanych miast. Rozbieżności pomiędzy konkretnymi przypadkami są wciąż spore: od -3,6 proc. w Katowicach, po -16,1 proc. w Gdańsku. Gdańsk już od dawna przoduje w różnicy pomiędzy przeciętną ofertą deweloperów, a tym, czego faktycznie potrzebują klienci, tym razem nawet bardziej niż w poprzednim miesiącu. Dwucyfrowe rozbieżności są także we Wrocławiu (-15,5 proc.) oraz w Krakowie (-11,8 proc.). Najbardziej zrównoważonym rynkiem stały się Katowice, które zastąpiły w tym miasto Poznań, gdzie uprzednio sprzedawały się nawet droższe lokale niż te, które średnio oferowali deweloperzy. Warszawa wciąż znajduje się w pierwszej trójce miast o najbardziej zrównoważonej relacji dwóch omawianych wskaźników.
W lipcu najbardziej zdrożały mieszkania w Krakowie i Wrocławiu 
Analizując poszczególne rynki, od razu zauważyć można wzrost średniej oferty we wszystkich miastach z wyjątkiem Poznania – jedynie tutaj oferta deweloperów obniżyła się średnio o 1 proc. Największy wzrost zanotowano w Krakowie – 2,5 proc., niewiele mniej we Wrocławiu – 2,2 proc. Praktycznie niezauważalna zmiana pojawiła się w Łodzi – 0,2 proc., nieco więcej w Katowicach – 0,4 proc. W tych mniejszych miastach większe wzrosty widoczne były w poprzednim miesiącu, jednocześnie jakiekolwiek zmiany są tu łatwo „wykonalne”, ponieważ rynek jest stosunkowo płytki w porównaniu z np. Krakowem czy Trójmiastem.
Średnia cena mieszkań sprzedanych, kontynuując wzrost w skali całego kraju, obniżyła się jedynie w Warszawie (-2,9 proc.) oraz we Wrocławiu (-1,2 proc.). Największy wzrost wskaźnika w stosunku do poprzedniego miesiąca zanotowały Katowice (2,2 proc.), Kraków (1,6 proc.) oraz Gdańsk (1,5 proc.).
Klienci dają radę płacić więcej, bo udaje im się coraz więcej pożyczyć
Jak wynika z ostatnich danych Związku Banków Polskich, padł rekord średniej wartości kredytu mieszkaniowego. W II kwartale średnia wartość kredytu mogła sięgnąć już 212 tys. zł (ZBP poinformował, że w tym okresie banki udzieliły około 65 tys. kredytów o wartości 13,8 mld zł). 212 tys. zł to o niemal 10 tys. zł więcej niż w pierwszych trzech miesiącach roku, ale również znacznie więcej niż we wcześniejszych bardzo dobrych okresach dla rynku kredytowego. Z największą do tej pory średnią kredytu mieliśmy do czynienia w III kwartale 2009 r. Było to wówczas 207 tys. zł. W bardzo dobrym na tym rynku roku 2008 r. średnia wartość kredytu mieszkaniowego wyniosła według ZBP ponad 205 tys. zł.
Nie dzieje się tak bez przyczyny. Jak wynika z danych Gold Finance – zdolność kredytowa Polaków wciąż rośnie. Po tym jak w czerwcu banki zwiększyły możliwości pożyczania w euro, w lipcu zliberalizowano kalkulatory obliczające zdolność na kredyty w złotych. 
Maksymalna kwota jaką banki są gotowe pożyczyć w polskiej walucie wzrosła w lipcu o ponad 23 tys. zł (ponad 4 proc.) do niemal 585 tys. zł. A gdy nasza przykładowa 3–osobowa rodzina z 6,5 tys. zł wpływu netto chciała pożyczyć pieniądze na 30 lat, na 100 proc. nieruchomości średnio banki były gotowe dać w PLN ponad 595 tys. zł kredytu. To kwota o 16 tys. zł wyższa niż przed miesiącem (wzrost o 2,7 proc.). Nie bez wpływu na tak korzystny dla klientów stan pozostają spadające marże odsetkowe dla kredytów w PLN oraz malejąca stawka WIBOR doliczona do oprocentowania.
Na fory tym razem nie mogli liczyć zainteresowani kredytami walutowymi. Obliczenia dla poszukujących franka się nie zmieniły (średnio max. 464 tys. zł na 80 proc. LtV i 423 tys. zł na 100 proc. LtV), a dla zainteresowanych kredytami w euro, nawet spadły. Przy kredytach na 80 proc. można dostać 493,5 tys. zł, wobec niemal 501 tys. zł w czerwcu i 482,5 tys. zł na 100 proc. LtV o ponad 16 tys. zł mniej niż w czerwcu. Spadki maksymalnej zdolności kredytowej w euro to jednak zasługa wyłącznie dwóch banków: Getin Noble Banku i Kredyt Banku. Szczególnie kwota ta zmalała w Getin Noble Banku, gdzie obecnie nasz klient pożyczy 440 tys. zł zamiast wcześniejszych 725 tys. zł. Ale dla odmiany Bank Ochrony Środowiska zaczął bardziej liberalnie liczyć zdolność kredytową również w euro. Pożyczy teraz w tej walucie ponad 636 tys. zł, czyli ponad 100 tys. zł więcej niż w czerwcu.
W zestawieniu za lipiec znalazło się 27 banków. Dołączyły do niego w stosunku do czerwca Pekao Bank Hipoteczny oraz HSBC Bank Polska.
Najwięcej w złotych pożyczy: BOŚ, Pocztowy i Millennium
W kategorii kredytów złotowych z wkładem własnym bezapelacyjnie najwięcej są gotowi pożyczyć: BOŚ, Bank Pocztowy i Millennium. W każdym z nich 3-osobowa rodzina zarabiająca na rękę 6,5 tys. zł może dostać 30-letni kredy przekraczający 700 tys. zł. Każdy z banków z pierwszej trójki zwiększył w lipcu maksymalną kwotę, jaką jest gotów pożyczyć naszej przykładowej rodzinie. Po zmianie o ok. 45 tys. zł w Banku Ochrony Środowiska suma ta sięga już nawet blisko 800 tys. zł. Na spory wzrost maksymalnej zdolności kredytowej naszych klientów pozwolili sobie również Bank Polskiej Spółdzielczości – o ponad 150 tys. zł do niemal 650 tys. zł, oraz BNP Paribas Fortis o 130 tys. zł do niemal 550 tys. zł. O 70 tys. zł do ponad 660 tys. zł wzrosła maksymalna zdolność kredytowa w Allianzie, o 55 tys. zł do 640 tys. zł w Euro Banku, a o 25 tys. zł do 491 tys. zł w Citi Handlowym.
Najwięcej w euro pożyczy: BOŚ, Alior, Nordea
BOŚ dystansuje konkurencję w obliczaniu zdolności kredytowej również dla kredytów w euro. Bank maksymalnie pożyczy naszym klientom prawie 637 tys. zł, w drugim Aliorze będzie to 565 tys. zł, a w trzeciej Nordei – 556 tys. zł. Najbardziej restrykcyjnie wypada mBank i MultiBank, gdzie jest to kwota 407,5 tys. zł.
Halina Kochalska,
Analityk Gold Finance,
Marcin Gołębiowski,
redNet Consulting
Źródło: Gold Finance
Wojciech Boczoń
