Banki, których akcje notowane są na warszawskiej giełdzie, w raportach za II kwartał pochwaliły się świetnymi wynikami finansowymi, które w dużej mierze są pochodną doskonałej sytuacji na rynku kredytów hipotecznych. Z raportów ośmiu największych banków, które podały szczegółowe wyniki dotyczące tego segmentu działalności, wynika że w I półroczu średnio sprzedały one kredyty o wartości o 83 proc. wyższej niż przed rokiem. Oczywiście to tylko średnia dla kilku banków, należących zresztą do śmietanki sektora (inne banki wcale nie muszą mieć aż tak dobrych wyników), ale trzeba przyznać, że ta dynamika jest imponująca. I zarazem potwierdza ożywienie w branży nieruchomości.
Tab1: Jak banki udzielają kredytów
Pożyczamy więcej
Wzrost wielkości udzielonych kredytów hipotecznych wynika z dwóch przyczyn. Większe są kwoty udzielanych kredytów (z tego zestawienia – średnio o 52 proc.). Wzrosła także liczba kredytów (z zestawienia – średnio o 20 proc.), a więc także i liczba klientów banków, którzy kredyty zaciągają. Obydwie dane w pełni potwierdzają zjawiska obserwowane na rynku nieruchomości, na którym wzrosły ceny (co wymusza wyższe kwoty kredytów), a które są akceptowane przez kupujących –
o czym świadczy wzrost liczby zaciąganych kredytów.
Aby w pełni docenić fakt rosnącej liczby akceptowanych wniosków kredytowych, można odnieść sytuację z rynku nieruchomości do rynku akcji. Wzrost cen, któremu nie towarzyszą zwiększone obroty uważa się za mało wiarygodny i traktowany jest jako zapowiedź spadku cen (nie akceptowanych przez większość rynku). Zwiększony wolumen transakcji oznacza akceptację cen i sygnalizuje tym samym zdrową kondycję rynku.
Ta zdrowa sytuacja jest z kolei pochodną doskonałej sytuacji na rynku pracy. Obserwowany wzrost wynagrodzeń w połączeniu ze spadającą stopą bezrobocia, to obecnie pożywka rynku nieruchomości i hipotecznego.
Popyt się utrzyma…
Można być spokojnym o utrzymanie tendencji na rynku pracy, co oznaczać będzie osiągnięcie zwiększonej zdolności kredytowej dla wielu gospodarstw domowych. Prawdopodobnie oznaczać to będzie utrzymanie wysokiego popytu na rynku nieruchomości, lecz niekoniecznie dalszy dynamiczny wzrost średnich cen mieszkań. Już obecnie obserwujemy bardzo pożądaną stabilizację cen
w największych miastach Polski, a sygnalizowane przez GUS zwiększenie podaży mieszkań w kolejnych miesiącach, może przyczynić się do zaspokojenia popytu bez wyraźnego wpływu na ceny.
Obecnie na rynku nieruchomości dokonywanych jest ok. 300 tys. transakcji rocznie wspomaganych kredytem (dane ZBP, z których szacunkowo wyłączono kredyty na remonty). Wobec podaży nowych mieszkań na poziomie 115 tys. rocznie (za 2006 r.) można przyjąć, że co trzeci kredyt dotyczy obecnie inwestycji na rynku pierwotnym. Według GUS w I kwartale liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto wzrosła o 85 proc. (przy czym w budownictwie indywidualnym dynamika wynosi 115 proc., a w pozostałych 64 proc.), a liczba wydanych pozwoleń na budowę wzrosła o 47 proc. Są to liczby, które dają duże nadzieje, na wzrost podaży nieruchomości w nadchodzących miesiącach i przemawiające wobec tego za zatrzymaniem wzrostu cen. Nie mniej należy zauważyć, że popyt nadal przewyższać będzie podaż z rynku pierwotnego, w którą wliczono przecież budownictwo indywidualne (około połowy budowanych mieszkań i domów). Utrzymanie popytu na obecnym poziomie lub nawet jego wzrost, prowadzić będzie zatem do wzrostu cen nieruchomości, o ile nie zaistnieją nowe okoliczności.
… ale nie wzrośnie zbyt mocno
Te nowe okoliczności, to przyspieszenie wzrostu oprocentowania kredytów hipotecznych. Już obecnie oprocentowanie kredytu złotowego sięga 5,95 proc. wobec 5,20 proc. jeszcze zimą tego roku. Jeśli prawdziwe okażą się szacunki najbardziej pesymistycznie nastawionych ekonomistów, w ciągu kolejnych dwunastu miesięcy oprocentowanie kredytów złotowych wzrośnie do 7 proc. Nawet 10-proc. wzrost płac netto w tej sytuacji nie zrekompensuje wzrostu oprocentowania kredytów. Zdolność kredytowa wielu rodzin spadnie przy takim scenariuszu.
Dla przykładu rodzina o dochodach 5 tys. PLN netto spłacająca kredyt w wysokości 400 tys. PLN, obecnie przeznacza na jego obsługę 47,7 proc. swoich dochodów. Jeśli oprocentowanie kredytu faktycznie wzrośnie do 7 proc., a dochody rodziny wzrosną do 5,5 tys. PLN netto, to koszt spłaty rat kredytowych i tak pochłonie 48,4 proc. jej dochodów. Kwota pozostała w kieszeni wzrośnie o 8,4 proc., a więc wystarczająco by utrzymać stopę życiową, mimo oczekiwanego wzrostu inflacji.
To oczywiście hipotetyczny przykład, jednak może być całkiem realny w odniesieniu do rodzin o przeciętnych dochodach. Im mniejsze są obecne dochody, tym większy ich wzrost będzie potrzebny do zrekompensowania wyższego oprocentowania kredytów. Szczęśliwie, w górę idą właśnie zarobki osób do tej pory zarabiających relatywnie najmniej (wyjąwszy sferę budżetową, gdzie pensje w niewielkim stopniu regulowane są przez rynek).
Podsumowanie
Prognozowany wzrost podaży mieszkań idzie w parze ze wzrostem popytu, który może jednak napotkać problemy przy dalszym wzroście stóp procentowych. Całość składa się na obraz rynku mieszkaniowego, na którym średnie ceny stabilizują się lub rosną w umiarkowanym tempie (na poziomie inflacji lub niewiele szybciej). Wzrost stóp procentowych przy jednoczesnym zatrzymaniu wzrostu cen mieszkań, może skłonić inwestorów do wycofania się z inwestycji na rynku mieszkaniowym, co chwilowo zwiększyłoby podaż i być może doprowadziło do spadku średnich cen.
Ceny mieszkań mogą zacząć spadać, jeśli stopy procentowe wzrosną mocniej niż założono, albo wzrost płac nie będzie tak dynamiczny jak do tej pory (mamy tu jednak pewne wsparcie w postaci obniżenia składki rentowej od stycznia 2008 r.). Ceny mogą także znacząco wzrosnąć, jeśli stopy procentowe nie będą rosły tak szybko jak założono, pensje wzrosną nawet silniej niż zakładane 10 proc., a część deweloperów zrezygnuje ze swoich planów w obliczu rosnących kosztów pracy i materiałów budowlanych.
Wojciech Boczoń
