Tak fatalnie jak w II kwartale tego roku na rynku kredytów mieszkaniowych nie było od lat. Zadłużenie Polaków na nieruchomości wzrosło od kwietnia do czerwca o blisko 30 proc. mniej niż rok wcześniej, choć to wtedy wydawało się, że jest niemal tak źle jak w kryzysowym 2009 r. Pewnie nie lepiej wyglądałyby kolejne miesiące, gdyby nie odczuwalny już korzystny wpływ niskich stóp procentowych.
O ile jeszcze I kwartał tego roku i zeszłego były podobne pod względem przyrostu zadłużenia gospodarstw domowych z tytułu złotowych kredytów na nieruchomości (ok. 3,7 mld zł wobec ponad 3,8 mld zł w zeszłym), to już kolejne mienisiące obnażyły słabość rynku kredytów mieszkaniowych. Jak wynika z danych NBP, gdy w zeszłym roku w II kwartale zadłużenie to powiększyło się o prawie 7 mld zł, tym razem było to jedynie 5 mld zł.
Przyczyn słabej wiosny w kredytach mieszkaniowych nie brakuje. Koniec z dopłatami do odsetek kredytowych w ramach programu Rodzina na Swoim, nie pomaga też wyczekiwanie na nowy program pomocy w zakupie pierwszego mieszkania Mieszkanie dla Młodych oraz polowanie na maksymalny dołek cenowy na rynku nieruchomości. Do tego dochodzi obawa przed zaciąganiem wysokiego, wieloletniego zobowiązania w nienajlepszym momencie dla gospodarki. Swoje dokładają też banki – zaostrzają politykę kredytową i nieznacznie, ale jednak podwyższają ceny kredytów.
Zeszłoroczna „Rodzina na swoim” przetrzebiła tegoroczny popyt
Kredytom mieszkaniowym daje się we znaki zakończenie programu Rodzina na Swoim. Choć kredyty z dopłatami do odsetek pomogły mocno statystykom z początku tego roku (pond 1,9 mld zł wypłat), bo dopiero wtedy rozliczany był nawał wniosków złożonych pod koniec 2012 r., to z drugiej strony skutecznie wchłonęły część tegorocznego popytu. Wizja zakończenia pomocy państwa w wielu przypadkach przyspieszyła decyzję o zakupie nieruchomości za pożyczone pieniądze. Efekt? Na początku roku chętnych na kredyt było jak na lekarstwo, stąd też niski przyrost zadłużenia w II kwartale.
Kredyty mieszkaniowe – przyrost zadłużenia w PLN i sprzedaż w walutach
* przyrost zadłużenia wg NBP, ** sprzedaż wg ZBP
Zamrożeni przez ” Mieszkanie dla młodych”
Na dodatek nową falę popytu ogranicza oczekiwanie na kolejny program pomocy w zakupie pierwszego mieszkania Mieszkanie dla Młodych. Ma on polegać na dopłacie do ceny lokalu od 10 do 20 proc. jego wartości. Wciąż jednak nie ma jeszcze ostatecznego kształtu MdM. W parlamencie trwają właśnie dyskusje jaką powinien przybrać formę. Głównym punktem sporów jest to, czy ma obejmować dopłatami również budowę domów i ich zakup oraz zakup mieszkań na rynku wtórnym. W pierwotnym założeniu MdM miał pomagać tylko przy zakupie nowych mieszkań. Wiele niewiadomych wokół rozwiązania powoduje, że spora grupa klientów zwleka z realizacją planów, nie chcąc stracić kilkudziesięciu tysięcy dopłaty. Liczą, że program obejmie również ich. Trochę jeszcze poczekają, bo MdM w najlepszym przypadku wejdzie w życie na początku przyszłego roku.
Banki coraz bardziej wymagające
Parę kamyków do kredytowego ogródka wrzuciły też banki. Nieznacznie, ale jednak podwyższają marże, gdy wiosną zeszłego roku było to średnio poniżej 1,5 p.p., tym razem było to 1,55 p.p. Co jednak dla klientów bardziej dokuczliwe, banki są wobec nich zdecydowanie bardziej wymagające. Skrupulatniej analizują wnioski, w efekcie wydłużając procesy ich rozpatrywania. Rozbudowują formalności, oczekując coraz więcej dodatkowych dokumentów spoza podstawowej listy, koniecznej do podjęcia starań o kredyt. Z błahego powodu potrafią wstrzymać proces rozpatrywania wniosku. Jakiekolwiek niedociągnięcia i niedopatrzenia przy uzupełnianiu dokumentów mogą sprawić, że po kilku tygodniach wniosek wróci do klienta i całą procedurę trzeba rozpoczynać od nowa.
W sytuacjach, gdy bank oczekuje, że klient poprawi swoją zdolność kredytową, rezygnując z kart kredytowych czy linii kredytowej w koncie, nie wystarczy już sama deklaracja, że do tego dojdzie. Obecnie do wniosku powinny być dołączone dokumenty z dyspozycją zamknięcia karty czy limitu kredytowego. Banki bardziej restrykcyjnie podchodzą też do nieregularnych wpływów i źródeł dochodów w postaci umów zleceń, o dzieło czy też działalności gospodarczej. Tymczasem realia rynku pracy sprawiają, że dochody klientów są coraz bardziej niestandardowe. Ostatecznie w wielu przypadkach kończy się to albo otrzymaniem drogiej niesatysfakcjonującej oferty, albo w ogóle odmową udzielenia kredytu.
Niskie stopy i promocje deweloperów potrafią już zachęcić
Mimo licznych przeciwności, czerwiec przyniósł już jednak wzrost zainteresowania kredytami mieszkaniowymi. Polacy powoli zaczynają doceniać pozytywne strony niskich stóp procentowych. Liczne i wszechobecne promocje deweloperów w parze z nisko oprocentowanym kredytem, zaczynają być dla części klientów dobrym argumentem, przemawiającym za zakupem nieruchomości z pomocą banku. Efekty tego wzrostu popytu będzie jednak widać dopiero w kolejnych miesiącach, po zakończeniu wielotygodniowych procesów rozpatrywania wniosków kredytowych. Choć w wyjątkowych wypadkach udaje się uzyskać kredyt w dwa, trzy tygodnie, to najbezpieczniej zarezerwować sobie na to jednak pięć, sześć tygodni.
Halina Kochalska
Wojciech Boczoń
